“不准聚会、不准养宠物”，是租住过度假屋的人都不陌生的常见规定。但如今，这些限制可能让度假屋业主失去可观的税务优惠。
56岁的墨尔本居民Monique Dyer，与伴侣Angela在昆州Hervey Bay共同拥有一套度假屋。两人在出租房产时，就设定了上述要求。
“我们会要求租客不要在那里举办派对，那是一项投资房产，但毕竟是我们的房产，我们希望它得到妥善爱护。”
从7月1日起，澳洲税务局（ATO）收紧了此前让大约25万名业主得以就持有成本申请税务减免的漏洞。这些业主既出租度假屋，也将其用于个人用途。
这一更严格的做法意味着，业主若要扣除房贷利息、市政费等成本的任何一部分，现在必须证明房产主要用于赚取收入，而不是主要供自己休闲使用。
度假屋业主Monique Dyer买下昆州一处房产，以躲避墨尔本的冬季。图片来源：Louis Trerise
过去，业主可以根据度假屋可供出租的天数，按比例申报这类开支。至于清洁费、出租平台费用等直接因出租产生的成本，仍然可以申请扣除。
Rising Tide高级理财规划师Rebecca Pritchard本人也是度假屋业主。她说，多数业主过去都会申报持有成本扣除，而这类扣除在大多数情况下价值数千澳元。
Brown Wright Stein Lawyers税务合伙人Matthew McKee表示，禁止养宠物和举办聚会、不把房产租给25岁以下人士，或者将业主物品锁在柜子里，都可能导致ATO认定这套度假屋是休闲设施，而非创收资产。
最典型的情况，是业主在圣诞节、学校假期等旺季把房产留作自用，不对外出租。
McKee上周在税务学会税务峰会（Tax Institute Tax Summit）上告诉与会者，如果纳税人在圣诞节或学校假期不开放房产出租，“基本就没戏了”。他说，即使纳税人能够证明房产用于创收的天数多于私人使用天数，也无济于事。
Dyer买下Hervey Bay这套房产已有三年。此后，她一直让Custom Bnb Hosting的物业经理Meredith Cowley把整个8月封锁起来，供两人自用。
她说，选择昆州的部分原因，是两人想躲开墨尔本的冬天；此外，两人也会在夏季的非旺季使用房产，例如2月。
不过，两人始终避免在旺季自行预订这套房产，因为“这是一项投资，我们希望尽量提高收入”。
两人也把衣物和维修工具等私人物品放在租客不得进入的区域，“我们每年会在那里住一个月，所以确实有一个柜子，里面锁着我们的夏装，不希望租客接触到这些东西。”
Dyer表示，两人过去曾就持有成本申请税务扣除，但她不认为会为了保住这项扣除而改变相关规定或使用安排。
“我不认为这会改变我们的做法，但它确实会让你重新思考。我们买下这套房产，是因为想在冬天有个更温暖的去处。如果因为这些变化而不得不改变做法，那会让人非常失望。”
ATO采用“红绿灯系统”进行合规审查。McKee说，任何落入“红区”的行为，都意味着“你一开始面对的就是这样的判断：ATO官员认为这是一套度假屋，而不是度假出租房”。
他表示，禁止宠物和聚会，或挑选租客，例如不把房产租给参加schoolies旅行的18岁年轻人团体，都属于“红区”中的“对租客施加不合理限制”。
McKee说，如果业主用上锁的柜子或房间存放个人物品，也可能触犯“红区”规定，因为这会让租客无法进入部分区域。
“不让客人进入房产的某些部分，风险很高。ATO据此推断，如果你确实有这些安排，就说明房产实际上是用于个人目的，而不是为了产生收入。”
McKee说，只在一个出租平台上刊登广告，或者把租金定得过高或过低，也可能违反“黄区”要求——业主必须真诚地尝试最大化出租收入。
“黄区其实只是红区的一种色调，”他说，“如果你只使用Airbnb，还不够；你还必须使用Stayz。”
同样，如果租金定得太高，ATO会“认为你是故意抬高价格，让没人租它”；租金过低，则会让人觉得业主“并不是为了产生收入”。
把房产免费或以“朋友价”提供给亲朋好友使用，却把这些天数申报为真正的创收用途，也不被允许。
McKee说，业主要想稳妥地就持有成本申请税务扣除，唯一安全的做法就是完全不将度假屋用于个人用途。
“只要同时存在商业和个人动机，你就不在绿区，而是在黄区。因此，一旦把房产用于个人用途，就不再属于绿区。”
他补充说，ATO还会比较房产每年出租的天数和个人使用的天数，据此判断房产的主要用途。
“如果私人使用和非私人使用的天数相差无几，尤其是私人使用更多，ATO就会认定这是一套偶尔出租的度假屋，而不是一套偶尔自用的度假出租房。”
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