墨尔本房产，迎来巨大机会？！布里斯班清盘暴跌，西澳房产，即将暴跌？
01
澳洲春季楼市赢家输家渐明！专家：看好墨尔本，这类买家恐错失入市窗口
澳洲房地产市场迎来春季销售季，对于仍在场外观望的买家来说，市场下行结束前的最佳入市时机可能正在流失。
Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，春季行情在很大程度上取决于本月是否加息。
利率前景不明、房价下滑，令买家继续按兵不动。她预计，如果本月稍后利率再度上调，买家观望的趋势可能延续。
Conisbee说，若9月不加息，且迹象显示今年余下时间也不会再加息，买家信心可能逐步回流。
McGrath Estate Agents创办人兼首席执行官John McGrath则表示，信心回升已经带动买家开始回归市场。
他认为，很多买家相信价格调整已经触底，按当前价位入市的机会窗口大约还有6至12个月。
McGrath表示，挂牌房源也在增加，卖家开始重新调整价格预期。
他说，截至目前，承压抛售的情况还不多见，值得庆幸。贷款机构正与客户密切合作，寻找解决办法。
Conisbee指出，春季挂牌量虽然会增加，但涨幅不会达到强劲春季市场通常出现的水平。
Conisbee表示，今年和去年春季楼市的差异，源于一系列经济因素。
她回顾说，去年春季利率已经下调三次；今年则经历了三次加息。与此同时，中东出现冲突，企业和消费者信心都处于很低的水平，预算案也大幅打击了投资者对住房市场的看法，Bathla还进入了托管程序。
她还把8月通胀数据偏高列为另一项影响因素。
Conisbee说，和去年相比，当前是一个截然不同的市场。
Conisbee预计，价格较亲民的市场在今年春季会放慢脚步。这一板块过去一直受到首次置业者和投资者青睐。相比之下，高端市场的表现可能更好。
她表示，各州首府城市的房价跌势可能延续，悉尼和墨尔本尤其如此。
谈到未来12个月，McGrath的判断较为乐观。
他说，墨尔本的历史估值明显偏低，在东海岸也最具性价比，因此很可能成为未来12个月增长最好的市场。悉尼向来是最先调整、也最先复苏的市场，2027年对悉尼居民而言应该会有不错的表现。东南昆州虽然会出现波动，但预计可持续增长，直至奥运会。
McGrath说，他预计不会有很多输家，不过“珀斯已经高速发展了很长时间，是时候喘口气了”。
McGrath表示，若利率维持不变，且中东战争结束，楼市下行可能很快走到尽头。
他说，他认为大多数市场的价格已经触底，并预计市场会在今年下半年趋于稳定。
不过，Conisbee认为，不确定性仍在困扰楼市。
她说，理想情况下，市场只会再下跌三个月，随后开始稳定。但她同时强调，目前形势仍非常不明朗，民众还在努力弄清楚市场究竟发生了什么。
McGrath表示，未来三个月，买卖双方都能找到明确的机会。
他说，如果自己是买家，会争取在圣诞节前敲定交易。随着挂牌量增加，而市场信心尚未恢复，未来五个月可能出现最划算的买入机会。
大多数卖家卖房后也会买房。因此，对多数人而言，实际情况并没有太大变化，买卖交易之间的差距仍与一年前相同。
他补充说，现在到圣诞节之间可能是最佳买入期。如果能在未来两个月内卖掉自己的房子，现在或许正是升级置业的好时机。
Conisbee也指出，即使当前属于买方市场，较慢的行情仍可能让卖家受益，因为他们卖房后有时间寻找新家。
不过，她说，唯一的缺点是，可供选择的房源比春季通常的数量少。
02
昆州清盘率跌至 24%，加息担忧压住春季市场
布里斯班春季楼市开局遇冷。REA 数据显示，布里斯班本周拍卖清盘率约为 20%，远低于去年同期的 63.9%；昆州整体清盘率也从去年的 59% 降至 24%。
在 216 套已记录挂牌房产中，最终只有 51 套在拍卖前、拍卖中或拍卖后成交，另有 165 套撤拍或流拍。对一个通常寄望春季释放房源和买家需求的市场来说，这个结果显示买卖双方都在变得谨慎。
REA 高级经济学家 Luc Redman 认为，买家不愿举牌，主要与利率预期有关。市场普遍预计，澳联储 2026 年至少还会再加息一次，明年年初也可能继续上调。房贷成本已持续处于高位，昆州许多家庭的还款压力接近收入的 40%。
Redman 表示，昆州房价收入比处于有记录以来高位，说明买家承受能力已经被推到极限。除非卖家愿意根据借贷成本调整价格，否则短期内市场很难明显改善。
不过，市场并不是完全没有买家。Albion 区 17 Stoneleigh St 的一套遗产房产，尽管房屋破旧、墙面有涂鸦，仍吸引 8 名注册竞拍者，其中 5 人激烈竞争。房产位于高地、靠近市区，占地 764 平方米，翻修潜力明显。
经过 71 次出价，这套四居室房屋最终以 175.3 万澳元成交，买家是一名准备从黄金海岸搬回布里斯班的人。他表示，优质位置、有潜力的房产很难找到，所以并不意外会出现激烈竞价。
Ray White Queensland 拍卖主管 Tom Gunness 表示，在当前市场里，卖家必须清楚表达出售意愿，买家也必须相信价格合理。春季后段可能会有所改善，但只要利率不确定性还在，拍卖市场就很难恢复去年的热度。
03
近一半工资用来还房贷！西澳住房可负担性创下历史最糟
拥有自己的房子，长期以来一直被称为“伟大的澳洲梦”。
过去几代西澳民众都曾努力攒够首付，完成必要的贷款还款，让银行满意，最终住进属于自己的房产。那时，买房虽然偶尔意味着必须精打细算，但仍是一个可以实现的目标。
而如今，对不少西澳民众而言，买房却更像一场噩梦。
最新数据显示，西澳民众近一半的工资用于支付房贷成本，住房可负担性危机已经达到有记录以来最严重的程度。
西澳房地产协会（REIWA）数据显示，该州购房者用于偿还贷款、维持居所的家庭收入比例最高达47.5%，创下西澳历史最高纪录。
过去一年，西澳的住房可负担性进一步恶化。与2025年6月季度的41.2%相比，家庭为偿还贷款所需拿出的收入比例上升了6.3个百分点。
西澳房地产协会主席Suzanne Brown表示，今年三次加息，加上平均房贷金额增加，已使还款额较上一季度增加近300澳元；与2025年6月季度相比，增幅更超过1000澳元。
在澳洲联邦储备银行（RBA）释放出令人不安的信号之际，房贷借款人面对的利率前景尤其黯淡。
澳联储副行长Andrew Hauser警告，央行无法容忍通胀在较长时间内持续高于目标。
他周二说：“通胀已经在很长一段时间内高于目标，在某个时候，我们必须说，这已经够久了。”
7月年度总体通胀率为3.5%，消费者价格指数已连续12个月高于澳联储设定的2%至3%目标区间。
四大银行和大多数经济学家预计，本月晚些时候或墨尔本杯赛马日还会再加息一次。若利率再升一次，现金利率将升至4.6%，达到15年来最高水平。
艾博年政府也在其中扮演了不可忽视的角色。
政府采取一边加税、一边扩大支出的政策路线，把联邦政府总债务推至1万亿澳元关口。
政府提交的预算案手法粗糙，打破了2025年大选前作出的承诺——当时承诺不会调整资本利得税和负扣税政策。
由于买家退场，住房市场陷入停滞，房价如今预计将下跌。部分近期购房者可能因此面临负资产风险：他们欠银行的钱超过房产价值，却还要承担更高的房贷还款额。
在经济产能受限的情况下，政府高额支出会推高通胀；澳联储表示，需要通过提高利率来应对这一压力。
这些情况描绘出一幅令人遗憾的图景：政府在财政管理上挥霍无度，预算案又以“代际公平”为名调整住房税制，并带来相应后果。
相关政策的理论依据是，减少住房投资者数量后，首次置业者将有更大机会进入市场。
然而迄今为止，市场依然停滞，利率继续处于高位，住房供应不足的问题也没有得到解决。
04
这家建筑商计划每年进口 10000 套住宅
墨尔本建筑商 Kapitol 计划每年从中国进口多达 10000 套模块化单元，用于经济适用房、学生公寓和酒店。与此同时，本地企业正加大使用预制建筑以降低高昂的建造成本。
Kapitol 估计，在某些项目上可以节省高达 10% 的成本。然而，更大的好处在于现场施工时间最多减少 35%，以及项目交付进度的确定性。
“它的作用是将大部分风险项目从活跃建筑工地上较不受控的环境，转移到工厂条件下更可控的环境中，”Kapitol 模块化业务负责人 Andrew Morrison 说。
ASX 上市的 Dexus 和昆士兰建筑商 Ausbuild 等建筑商和开发商正越来越多地转向模块化和预制建筑方法，以减少劳动力风险、天气延误、缺陷、浪费和可能导致项目超时超预算的工期中断。
Kapitol 预计其 16 亿澳元的收入今年将几乎翻番至 30 亿澳元，该公司正与开发商 ICD Property 和中国中集集团的CIMC 投资成立一家合资企业，从中国进口模块化住宿单元。
他们的第一个项目是位于墨尔本东南部 Clayton 的一栋 161 单元学生公寓楼。两家公司表示，现场施工预计明年初开始，这个最终价值约 5000 万澳元的开发项目计划于 2028 年完工。
进口产品将是模块化的，即大部分预先组装好的三维结构，在现场用起重机吊装到位。
Morrison 说，总部位于墨尔本的 Kapitol 目前高达 60% 的收入来自数据中心建设，约 25% 来自住宅业务，该公司希望增加住宅业务份额，同时拓展昆士兰和新南威尔士州市场。
土地成本、技术工人短缺、日益复杂的住宅和监管流程都是增加建房时间和成本的因素。
但生产力委员会关于住宅建筑的报告显示，在悉尼建造一套公寓，建筑仍占成本的近 60%，建筑商表示，让建筑过程更像制造业也是降低成本的一种方式。
Built Living 是建筑商 Built 和珀斯企业集团 Wesfarmers 旗下的预制建筑合资企业，于 8 月获得了 1.2 亿澳元的纳税人资金支持，正在珀斯北部建立一家工厂，为 6 至 30 层的公寓楼制造预制混凝土构件。
“我们绝对坚信先进制造业，因为如果你能在国内供应端到端流程，我们实际上可以在一定程度上控制成本，”Built Living 的 build-to-rent 负责人 Leanne Boyle 在《澳洲金融评论报》地产峰会上表示。
“当然，你仍然有原材料成本，但我们也可以控制每个元素之间的接口。”
7 月，ASX 上市的 Dexus 完成了将布里斯班一栋旧办公楼改造为学生公寓的项目，使用了数百个本地制造的模块化浴室。
其他对预制建筑兴趣增加的公司包括昆士兰开发商 Ausbuild，该公司上周宣布获得日本积水住宅（Sekisui House）的投资，对其估值为 6.7 亿澳元。该公司表示，这笔投资将使其能够扩大新住房的模块化建设。
“通过利用 Sekisui 的全球专业知识，我们可以评估有潜力提高效率、解决劳动力限制并支持交付更多经济适用房的创新建筑方法，特别是联排别墅和露台住宅开发，” 联合董事总经理 Michael Loney 说。
“虽然模块化建筑不会适合每个项目，但我们看到它在未来更高效地交付某些住房类型方面发挥重要作用的巨大潜力。”
但这项新技术的前景很容易被夸大，特别是因为它不能解决需求的周期性波动，这意味着制造商不一定能指望维持工厂运转所需的稳定订单流。
2022 年和 2023 年，英国一系列预制和模块化企业倒闭，引发了上议院的调查。该调查在 2024 年发现，倒闭的原因之一是没有足够的订单来维持新工厂的运转。
英国政府投资了一些公司，以将住房建设产量提高到每年 30 万套，其中一些公司，如模块化住宅建筑商 Tophat—— 于 2024 年 11 月停止交易随后关闭 —— 获得了包括 Goldman Sachs 在内的私营部门资助者的支持。
Boyle 说，这是一个风险。
“前瞻性订单管道对于解锁对现代建筑方法的投资至关重要，特别是当先进制造设施需要在自动化、能力、技术和人员方面进行大量投资时，” 她说。
Kapitol 的 Morrison 说，新建筑技术在澳洲尚未普及，因为没有足够的有保障需求来证明对其制造基地的投资是合理的。
他说，如果他的公司与 ICD Property 和中国模块化制造商 CIMC Modular Building Systems 成立的 1000 万澳元合资企业表明，它可以为澳洲现有的建筑基础增加产能，那么该行业建造更多住房的信心将会增长。
“在高层住宅塔楼中，高峰期需要 50 名电工，但使用这种模块化方案可能只需要四五名，”Morrison 说。
他说，最大的机会在于机构投资者，他们希望为可在全国复制的大型房产组合提供资金，如学生公寓、酒店以及社会和经济适用房。
“如果你能实现标准化，这意味着一个项目不再需要 300 或 400 个模块，他们可以做数千个，” 他说。
“这就是可以释放效率的地方。”
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