澳洲的房地产市场正在变天！澳洲最传统的卖房方式开始改变！房市拍卖大量卖家流失，悉尼56.3%拍卖房转私售，布里斯班比例更冲到67.6%
———前言———
过去很多年，拍卖一直是悉尼、墨尔本等澳洲大城市最具代表性的卖房方式。市场火热时，多名买家现场竞价，很容易把价格推高。但进入2026年后，这套模式正在明显降温。越来越多卖家不再坚持拍卖，一些房源甚至还没等到拍卖日，就改成私下议价出售。
Domain最新研究发现，在悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德和堪培拉五个主要拍卖市场，大约每5套最初以拍卖方式推出的房源，就有3套后来改成私售。这并不是卖家集体撤离楼市，而是当买家选择增加、竞争减弱后，卖家正在重新寻找更容易成交的方式。
短短5个月，超过一半拍卖房源开始改道
Domain数据显示，今年2月至7月，悉尼原本准备拍卖、后来改成私下议价的房源比例从24.9%升至56.3%；墨尔本从29.3%升至58.1%；布里斯班从36.6%升至67.6%；阿德莱德从29.1%升至59.6%；堪培拉也从28.1%升至62.5%。也就是说，到7月时，这五个市场中多数准备拍卖的房子，最后都没有坚持原来的销售路线。
更值得注意的是，很多卖家从挂牌第一天开始就直接选择私售。悉尼这一比例从73.1%升至83.1%，墨尔本从67.9%升至79.9%，阿德莱德从74.6%升至83.5%，堪培拉从57.9%升至72.3%。换句话说，现在的拍卖市场正在两头收缩：一边是愿意选择拍卖的卖家减少，另一边是已经进入拍卖流程后又改成私售的房源增加。
多人买房现象正在减少
拍卖能够卖出高价，真正依赖的是竞争。如果现场有四五名认真买家不断举牌，很容易形成紧迫感；但如果只有一两个人愿意出价，拍卖推高价格的能力就会迅速下降。2026年的市场环境恰恰发生了这种变化。澳洲联储今年已经三次加息、累计75个基点，截至9月14日现金利率仍为4.35%，更高的房贷成本正在压低家庭借贷能力。
澳洲联储自己也明确表示，今年利率上调的影响尚未完全传导至经济。拍卖结果已经反映出这种压力。截至9月6日最新公布的最终数据，首府城市综合拍卖清盘率只有49.3%，而去年同期为70%；过去11周中有10周低于50%。当周只有1431套住宅举行拍卖，同比减少32.6%。进入春季后卖家虽然开始试水，截至9月13日的一周预计有1615套房拍卖，但数量仍比去年同期低32.8%。
高端传统拍卖区也开始改变
如果拍卖降温只发生在需求较弱的外围地区，影响可能有限。但Domain发现，销售方式变化最大的恰恰包括悉尼和墨尔本一些传统高端拍卖区。悉尼东区南部的拍卖转私售比例，从2月的12.3%升至7月的52%；东区北部从15.1%升至56.7%；North Sydney–Mosman从15.4%升至50.6%；Warringah升至62.9%。墨尔本Boroondara更从25.1%升至74.7%，Glen Eira则升至60.6%。
原因并不复杂，高端买家虽然资金实力通常更强，但也更有选择权。如果他们认为未来还有更多房源或者价格可能继续调整，就没有必要在某个周六下午追价。最新PropTrack数据显示，全国房价8月已经连续第五个月下跌，较今年3月高点低2.7%。
买卖双方定价权发生变化
对于卖家而言，私下议价最大的优势是灵活。拍卖通常有明确日期，一旦当天没有足够买家，卖家可能只能接受低于预期的价格、宣布流拍或者重新挂牌。私售则可以延长销售时间、调整报价，并与不同买家反复谈判。Domain首席住宅经济学家Nicola Powell认为，目前的卖家并不是离开市场，而是在适应市场。
买家拥有更多选择、竞争减弱后，卖家需要用更灵活的价格和谈判方式寻找成交机会。Property Update将这一变化形容为买卖双方力量正在重新校准。对于买家来说，这意味着议价空间扩大。特别是已经经历过失败拍卖、随后转为私售的房产，卖家的心理价位往往更可能开始调整。
买家也有更多时间验房、研究周边成交价格和计算贷款成本，而不是在几分钟的现场竞价中作决定。不过，私售增加并不意味着所有房产都能捡漏。地段好、供应稀缺、自住需求强的住宅依然可能受到追捧。真正发生变化的是，卖家过去那种依靠大量买家互相竞价迅速推高价格的优势正在减弱。
今年春季楼市已经不能只盯着清盘率
过去判断澳洲房地产市场冷热，拍卖清盘率一直是最受关注的数字。但现在仅看清盘率已经不够。如果越来越多卖家从一开始就选择私售，还有大量房源在拍卖过程中改变销售方式，那么周末拍卖结果只能反映部分市场。最新数据仍然显示市场处于调整阶段。
PropTrack数据显示，8月全澳房价环比再跌0.2%，已经连续五个月下降，并较3月高点下降2.7%。首府城市承受的调整压力明显高于偏远地区。 因此，今年春季真正需要观察的不只是清盘率有没有回到60%，还包括愿意选择拍卖的卖家数量、拍卖转私售比例、房屋销售时间以及最终让价幅度。如果这些指标继续走弱，即使某个周末的初步清盘率偶尔反弹，也未必意味着楼市已经重新转强。
——结语——
澳大利亚卖家开始远离拍卖，并不代表拍卖即将消失，也不能简单理解成房主正在恐慌抛售。Domain的研究更接近另一种情况：市场竞争减弱后，卖家正在改变方法，希望通过更长的销售周期和更灵活的谈判提高成交机会。
真正发生变化的是买卖双方的力量。高利率压缩借贷能力，房价连续回调，买家不再担心错过一套房就必须支付更高价格。当悉尼东区、Mosman、Boroondara这些传统拍卖强区也大量转向私售时，信号已经非常明显：澳洲楼市仍在交易，但过去明显偏向卖家的市场规则，正在向买卖双方更加平衡的方向转变。
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