澳联储将于9月29日（下周二）公布利率决议。决议还没出，银行、拍卖场和房价数据已经先一步反映了加息预期。
四大行均预期9月29日加息25基点
澳联储将于9月29日（周二）下午2:30公布利率决议。据Canstar 9月24日汇总，CBA、Westpac、NAB、ANZ四大银行均预测现金利率由4.35%上调25个基点至4.60%，ANZ另预测11月再加一次。
若加息落地，这将是2026年第四次加息（此前2月、3月、5月各加25基点，6月和8月维持不变）。按Canstar测算，一笔60万澳元、剩余25年的自住贷款，每月还款将增加约91澳元。
对中国买家意味着什么
用澳洲贷款买房的买家，现有预批额度是按现行利率测算的，加息后借贷能力可能下降。决议公布前不必急于签约，但应请贷款经纪先按4.60%的情景重新测算。
房价回调，外国人买现房禁令未变
联邦政府禁止外国人（包括500学生签证、482工作签证等临时签证持有人）购买现房（established dwellings），禁令自2025年4月1日起生效，持续至2029年6月30日。
房价回调并不改变这一规定。外国人仍可按FIRB规定申请购买新房或空地。
对中国买家意味着什么
看到“悉尼房价较高点下跌7.1%”而考虑入手二手房的临时签证持有人，先确认自己是否属于“外国人”；持澳洲永居或公民身份者不受此限。
悉尼房价较2月高点下跌7.1%
Cotality 9月1日发布的房屋价值指数显示，8月全国房价下跌0.9%，为连续第五个月下跌，较3月高点低3.6%。悉尼8月下跌1.4%，较2月高点低7.1%，跌速已超过2022–23年那一轮调整的同期水平（6.6%）。整个冬季，93%的首府城市区域录得房价下跌。
Cotality每日指数显示，五大首府综合指数9月25日为213.68，较8月31日的215.85再低约1.0%（月中每日数据，并非9月正式月度结果，后者将于10月1日公布）。同期全国租金一年上涨5.7%（截至8月）。
对中国买家意味着什么
下跌已从高端扩散到大多数区域，买方议价空间在扩大；但租金仍在上涨，自住和投资需要分开算账。
上周最终清盘率49.1%
Cotality 9月23日公布：截至9月20日的一周，首府城市最终加权清盘率为49.1%，前一周为52.6%，去年同期为71.6%；过去17周中有15周低于50%。
当周拍卖1,841场，为6月下旬以来最多。墨尔本清盘率54.2%，为各首府最高；悉尼46.2%，为8月初以来最低；布里斯班31.4%。
对中国买家意味着什么
在当前市场，拍卖前出价和流拍后的私下议价，往往比拍卖当天更有谈判空间。
需要澄清：18家调的是固定利率
近日有中文媒体以“澳联储月底加息板上钉钉？18家金融机构上调贷款利率”为题报道。根据Canstar 9月24日数据，9月以来18家贷款机构上调的是至少一个期限的固定利率。例如Macquarie一年期自住固定利率最低由6.39%升至6.49%。
浮动利率并未因此变动，通常要等澳联储决议之后才会调整。加息是市场的高概率预期，并非已经决定，结果以9月29日下午2:30的公告为准。
对中国买家意味着什么
已有浮动利率贷款的买家，目前还款没有变化；考虑锁定固定利率的，要知道固定利率已提前反映了加息预期。
一词一天：初步与最终清盘率
周日公布的是“初步”清盘率，只基于当晚已上报的结果；周三或周四公布的“最终”清盘率补齐后报告的结果，通常更低，因为未成交的物业往往报得更晚。上周初步清盘率约54%，最终为49.1%。
一句话总结
利率还没动，但银行、拍卖场和房价都已经先按“会加息”来定价。
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