都是房价惹的祸
澳洲房价下跌正在影响普通人的钱袋子。
最新模型显示，如果ANZ对未来房价走势的预测成真，那么未来一年左右，澳洲普通有房家庭的财富可能平均缩水12万澳元。
这项分析以ANZ预测的“首府城市房价从高点到低点累计下跌10.6%”为基础，并结合ABS家庭财富和住宅数据，估算这一轮房价下跌会给澳洲家庭资产带来多大影响。
如果全澳房价真的出现10.6%左右的跌幅，将是澳洲自上世纪80年代初以来少见的大幅调整。
按照模型计算，目前一个典型有房家庭持有的房地产资产价值约为114万澳元。
房价下跌后，这一数字可能降至约102万澳元，相当于账面上少了约12万澳元。
Primara研究主管Peter Drennan表示，只要房子没有卖掉，这12万澳元就只是账面上的资产缩水，并不是已经实现的实际损失。
但问题在于，房价下跌会影响家庭的借贷能力。“它会改变银行愿意以这套房产为抵押借给你多少钱。”
特别是对于想要refinance重新贷款、或者依靠房屋净值安排资金的家庭来说，房价下降意味着手里的房屋净值会变少。
对于拥有多套房产的人来说，影响更加明显。
如果一个家庭持有两套甚至多套房产，房价下跌会同时发生在每一套房产上，因此资产缩水的影响也会叠加。
数据显示，澳洲家庭财富对房地产的依赖程度很高。
即使把房贷债务计算进去，住宅房地产仍占典型澳洲家庭净资产的63.9%，远高于养老金、现金以及股票。
正因如此，如果房价真的按照ANZ预测的幅度下跌，整体家庭财富可能下降约6.8%。
这将是全球金融危机以来最严重的一次家庭财富缩水。
Drennan表示，如果ANZ的预测最终实现，这一轮下跌甚至会比2022年至2023年那一轮调整更加严重。
当时澳洲央行连续13次加息，房地产市场也经历明显下跌，但家庭财富最多时也只减少了约4.1%。
“自1988年有相关记录以来，只有3个季度的跌幅比ANZ现在预测的还要严重，而那3个季度全部发生在全球金融危机期间。”
目前，房价已经开始回落。
Realestate.com.au数据显示，全澳房价自今年2月的高点以来已经下降2.9%。
悉尼和墨尔本的跌幅更加明显，两座城市目前都比去年底各自的房价高点低了大约5%。
REA Group经济学家Eleanor Creagh认为：“未来几个月房价还可能继续下跌，尤其是在各大首府城市。”
这一模型还特别假设，在整个预测期间，澳洲家庭持有的养老金和股票价值保持不变，因此最终家庭财富究竟会减少多少，仍然取决于未来房价、利率以及其他资产价格的实际变化。
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