澳洲加息落地，月供上调之前一定要先做这3件事
“RBA已经加息了，银行还没发通知，我现在能做什么？”
先别只想着从生活费里硬挤。
9月29日，RBA把现金利率提高0.25个百分点至4.60%。但你的房贷利率什么时候变、会不会足额上调，要看自己的贷款机构。
Macquarie已经宣布10月15日起上调浮动房贷参考利率0.25个百分点；截至9月30日上午，ANZ仍表示正在评估。银行生效日不同，也给了客户一个先检查房贷的时间窗口。
这次加息，你每月可能多还多少
The Age的测算显示，如果贷款60万澳元、剩余25年、当前利率6.50%，利率上调0.25个百分点后，每月还款大约增加93澳元。
Herald Sun引用Finder的测算则显示，约73.1万澳元的平均贷款，每月大约增加113澳元。
两个数字没有冲突，只是贷款金额和计算条件不同。你真正要看的，是自己银行何时调整、调整多少，以及新的最低还款额从哪一期开始。
RBA也明确表示，如果通胀需要，不排除继续加息。但下一次会不会再加，目前没有确定答案。
现在最实用的做法，是先把这次已经发生的0.25个百分点处理好。
第一件事
让老银行重新报一次利率
先做repricing——就是让现有银行重新给一个更低的利率。打电话或发消息时，可以直接要求做rate review，并让对方把新利率和生效日说清楚。
如果能谈低0.25个百分点，利率上的效果大致可以抵掉本次加息；实际月供仍取决于银行如何调整还款额、剩余年限和还款方式。贷款金额较大的客户有时能争取到更明显的折扣，但不是保证，银行还会看房屋价值、贷款占房价的比例和产品条件。
不要只问“能不能降”。把其他贷款机构针对相近客户的报价准备好，再问现有银行是否愿意匹配，谈判通常会更具体。
第二件事
重新估价，再决定要不要转贷
如果老银行给出的价格不够好，再比较refinance，也就是把贷款转到另一家机构。不要只看广告利率，要把退出费、申请费、估价费、年费和返现一起放进去，算清扣完成本后一年到底能省多少。
这一步最好同时做revaluation——就是重新评估房子现在值多少钱。房屋估值会影响LVR，也就是贷款余额占房价的比例；还会影响equity，也就是房屋估值扣掉贷款后剩下的可用空间。
房价正在回落，越早知道当前价值，越早有一个真实起点判断转贷定价、可用equity和cash-out套现空间，也能确认房屋价值是否仍高于贷款。估价不是永久锁价，不同贷款机构可能给出不同结果，最后仍以所选机构的估价和审批为准。
第三件事
检查还款结构和offset
先确认工资和日常现金是否真的放在与房贷正确连接的offset账户里。offset就是用账户余额抵减计息贷款金额；钱放错账户，可能看起来有存款，却没有少付房贷利息。
如果你更在意未来一两年的月供确定性，可以比较固定、浮动或split loan。
split loan就是一部分固定、一部分浮动：固定部分控制月供，浮动部分保留offset和额外还款的灵活性。固定并不自动等于更省，要按当前报价、可能的提前还款限制和你的现金流一起算。
准备买房，不用停下来，但预批要更新
这次加息后，AFR引用Canstar的测算显示，平均双收入家庭的借款能力可能再减少约2.24万澳元；Cotality估算，今年以来四次加息累计让中位家庭的借款能力减少接近9万澳元。
这不等于现在不能买。房价回落、竞争减少，也可能让准备充分的买家得到更好的谈价空间。
关键是不要继续拿旧的pre-approval出价。pre-approval就是银行按你当时资料预估的可贷额度；现在应该按最新利率重算舒适月供、可贷范围和出价上限，再根据真实收入结构比较不同贷款机构的认定方式。
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