悉尼房市彻底完了，97%全部下跌！年薪低于25万千万别买房
01
过去3个月，全澳82%的城区房价下跌！悉尼97%城区房价失守
加息、海外战事和备受争议的联邦税制改革叠加，形成冲击澳洲房市的“完美风暴”。原本局部出现的市场疲软，已经演变为覆盖近乎所有地区的整体下行。
最新数据表明，最初只在悉尼、墨尔本高端城区出现的低迷，已经扩散成更大范围的调整，工薪阶层聚居区和沿海枢纽同样受到冲击。
Realestate.com.au的独家数据分析显示，过去3个月，全澳有82.2%的城区房价下跌。这是5月一系列联邦预算改革冲击房产行业后，首个完整季度的逐地市场数据。改革措施包括限制负扣税。
只有10.6%的城区房价录得增长，另有7.1%没有变化。
下跌并非独立屋市场独有。公寓市场同样受到猛烈冲击，在有可用数据的地中，79.7%的公寓估值大幅下降。
全国约14%的公寓市场价格上涨，另有6.3%保持不变。
业内人士表示，市场转弱仅仅数周，就让房主的住宅净值蒸发了数万澳元。
数据分析机构FoundIt研究总监Kent Lardner说，市场下行不能简单归因于利率或政府政策。“这是一个完美风暴。”
昆州受创最重的地，房主资产净值最多减少24.4万澳元。
Realestate.com.au数据显示，在9月季度，该州每10个城区就有9个房屋价值下跌。
Ray White经济学家Atom Go Tian表示：“价格影响可以与预算案联系起来。我们看到的意外后果是，首次置业者和自住业主也在减少入市活动。”
大布里斯班地区住宅价值仅在9月份就整体下跌0.2%，连续下跌时间达到6个月。
跌幅最大的许多地位于布里斯班中环地带，Logan部分地区等地也出现下跌。
墨尔本
墨尔本几乎所有城区的房屋价值都在下跌或停滞，市场跌势已经遍及全市。
年初的加息似乎首先冲击了相对容易负担的城区，这些地区往往也出现较大的价值跌幅。
在400多个地中，只有34个的房屋价值上涨，其中许多属于高端区域。这促使一些人猜测，墨尔本高端市场可能已经接近底部。
在280多个有可用数据的地区中，仅28个录得公寓平均价值上涨，不到十分之一。
逆势上涨的少数地中，墨尔本东南部的沿海宜居区表现最突出。
其余房屋表现领先的地区，则明显集中在外围地带；这些地方以较大地块和生活方式环境闻名。
REA Group经济学家Luc Redman说，墨尔本的跌势仍在继续，但过去几个月的一些市场指标可能已经显现稳定迹象。
“墨尔本最有可能早于其他地区触底，因为维州的贷款偿还能力比全国其他地区稍好。”
悉尼
悉尼房屋价值下跌的覆盖范围最广，这个城市仍是全国对利率最敏感的市场。
Realestate.com.au数据显示，过去3个月悉尼近97%的地区房价下跌，只有6地录得价值增长。
在这段期间，接近125个地区的房屋价值平均减少超过9万澳元。
此前受市场低迷影响较轻的悉尼公寓市场，近期也出现普遍下跌。
在该季度有销售数据的地中，81%的公寓价值下降。
近期公寓价格跌幅较大的地，分布在外围和中环地带，季度跌幅介于8%至18%之间。
霍巴特
过去3个月，霍巴特大多数地区的房价缩水，各地跌幅介于0.1%至2.2%之间。
realestate.com.au数据显示，少数中位价上升的地区主要是城市地Lenah Valley和Mount Stuart。
阿德莱德都会区有462地上报了房屋和公寓数据，过去一个季度录得价值上涨的比例不到4%。
其中只有18地（3.89%）在该季度价值上涨，另有24个与7月报告相比没有变化。
这对房主来说无疑令人担忧，却可能给准备入市的人带来机会：在Realestate.com.au有房屋或公寓数据的其余420个城区（占90.9%）中，房屋或公寓价值下跌。
02
房价持续下跌，悉尼购房门槛却在涨？最新数据公布，税前年薪至少$25万
五月联邦预算案发布后，澳洲房价持续下跌，但住房负担能力并未因此改善。想要入市的买家，年收入反而要比去年高出一大截。
Canstar根据Realestate.com.au数据进行的最新分析显示，购买一套典型悉尼独立屋，如今需要接近25万澳元的税前年收入，比去年同期增加近1.1万澳元。
公寓买家的收入门槛也在上升。要以20%的首付购买一套中位价公寓，并负担贷款还款，年收入需约14万澳元；按当前房价筹足这笔首付本身就并不容易，这一收入要求比去年高出约9000澳元。
同期工资平均仅上涨3.5%，即3500澳元，远低于上述两项增幅。目前全职工资中位数为每年10.8万澳元。
多次加息的影响由此显现：即便房屋售价已经远低于2025年的水平，买家仍须有更高收入才能取得贷款。
Canstar研究部门经理Josh Sale表示，借贷成本上升的速度远快于房产价值下调，买家正陷入“双重挤压”。
借贷能力减弱后，他们要为价格较低的房屋取得贷款资格，也需要明显更高的薪资；持续通胀则继续削弱他们储蓄首付的能力。
与此同时，澳联储（RBA）在最近一次货币政策会议上警告，顽固的通胀意味着再次加息仍有可能。专家预计，下一次加息可能在圣诞节前到来。
RBA董事会指出，政府支出、飙升的能源价格、全球科技需求和疲软的生产率，都在使通胀维持高位，因此需要进一步加息。
如果再次加息，现金利率将升至18年来最高水平；目前4.6%的现金利率已经是15年来高位。
Canstar的分析显示，在一些过去被视为中等地段、甚至蓝领社区的地区，买房所需家庭收入已经大幅提高。
Campsie内西南地区的独立屋，要求家庭税前年收入至少达到32.4万澳元；附近Rockdale的门槛也接近29.2万澳元。
Castle Hill的独立屋则需要家庭年收入达到41.7万澳元，才算负担得起。
公寓成交价仍明显更容易负担，但部分公寓的收入门槛也远高于平均水平。以Castle的一套公寓为例，买家年收入需达到17.3万澳元。
在Condell Park、Dundas Valley、Earlwood、Liberty Grove、Oatlands和Padstow等中环郊区，购买公寓所需年收入均超过16万澳元。
Sale表示，普通工薪阶层已经跟不上了。他说，过去一年，即使普通工人按惯例获得年度加薪，其收入落后于申请房贷所需目标的幅度仍约为6至8倍。
Loan Market经纪Julian Choo说，首次购房者夫妻合计收入约20万澳元基本已是常态；年收入达到40万澳元或以上的买家则“极其罕见”。
他说，购买更昂贵住房的人，大多是用现有房产的资产净值支付购房款，或有遗产、父母的资金支持。
Canstar的模型以30年期贷款和20%首付为前提，假设买家按当前6.49%的平均贷款利率，偿还一套中位价住房的本金和利息。
借贷能力的计算还假设，单人每年支出2.4万澳元、夫妻每年支出4.8万澳元，且没有债务或受抚养人；计算中另加了3%的利率缓冲。
这些估算是根据去年录得的房价，以及当时市场上通常可获得的贷款利率作出的。
新州建筑商协会（Master Builders NSW）首席执行官Matthew Pollock表示，希望买房的民众正为抑制通胀付出高昂代价。
他说：“我们正处于一个荒谬的局面：房价正以40年来最快速度下跌，但住房负担能力却没有改善。”
“想想看，经济管理如今糟糕到这种程度：尽管进行了旨在让房价暴跌的税务改革，人们反而更难买房。”
“联邦政府提高资本利得税（Capital Gains Tax）以及调整负扣税（negative gearing）的做法都已失败，这就是我们所需要的全部证据。”
03
澳洲房拍清盘率连续两周低于50%！专家称“相当不寻常”
拍卖清盘率已连续第二周低于50%。与此同时，全澳房源挂牌量比去年同期少约三分之一，市场表现依然疲弱，哪怕现在正处于传统上最繁忙的春季销售期。
Cotality研究显示，上周末各大首府城市的综合初步清盘率为48.8%，略高于前一周的48.2%。周末共有1781套房屋参加拍卖，比一年前少31.2%。
Cotality研究主管Tim Lawless表示，6月中下旬的清盘率也曾跌至相近水平，他认为这可能是预算案影响延后显现的结果。
“如今我们再次看到清盘率连续两周低于50%，这相当不寻常。”他说。
Lawless说，清盘率持续处于如此低的水平“确实非常罕见”，这说明买家依然高度谨慎，信心不足。
在借贷条件紧张、利率上调和联邦预算税务调整等因素影响下，拍卖清盘率数月来一直处于低位，而这些因素共同促成了房价下跌。
McGrath Estate Agents创始人John McGrath说，其东海岸各家机构周六举行的拍卖，比去年同一周末少了20%。
不过，他认为房地产市场的低迷已经触底，或已接近底部。
McGrath说，如今入市的卖家已经充分认识到价格发生了变化。“这是件好事。大约三至六个月前，我们接手的房源中，卖家还预期价格会出现3月前那种调整。”
他说，买家正逐步回归，折扣已经反映在价格中，很多买家也意识到这一点。“现在到圣诞节之间，可能正是一个不错的买入时机。”
他认为，2027年市场将趋于稳定，甚至可能回升；许多买家已经认定，市场很可能触底。
Cotality研究显示，墨尔本的拍卖量在各大首府城市中最高，共有707套房屋参加拍卖，初步清盘率为54.8%。
不过，下个周末将首次检验维州政府的新法。新法要求房地产中介在拍卖或定日期销售至少七天前，以单一金额公布卖家的底价，已于10月1日生效。
Cotality数据显示，维州首府下个周末的拍卖量预计将大幅下滑，比本周末骤降34%。这一下跌与10月16日开始实施的新拍卖规则变化同时出现。
墨尔本买家代理Emma Bloom说，整套底价安排将成为“压垮市场的最后一根稻草”。
她说，现在根本没有拍卖，所有交易都会因为公布底价的规定，以及要在这套制度中周旋、为各方争取结果，而再次以隐秘和闭门方式完成。
Bloom说，卖家担心最终达不到预期，因而把底价定得更高；买家则会直接表示不同意卖家的价格，干脆不出席。
悉尼上周末有653套房屋举行拍卖，数量是前一周的两倍多；前一周适逢长周末，而上周末的清盘率为52.9%。
布里斯班有201套房屋参加拍卖，比前一周增加45.7%。但该市的早期清盘率仅为21.4%，是2020年4月新冠疫情早期以来的最低水平。
布里斯班的拍卖成功率拖累了首府城市综合初步清盘率。不过，Lawless表示，这项数据采用加权计算，布里斯班只占其中11%。
他说，悉尼和墨尔本这两个大型首府城市，仍然是影响整体公布数据的主要力量。
阿德莱德举行了140场拍卖，成功率为46.8%；珀斯则举行了14场拍卖。
04
悉尼高端房市回暖！三季度十大交易曝光，$7500万豪宅排名第一
悉尼一名顶尖房产估价师表示，经历一段停顿后，悉尼高端房产市场正重新活跃起来。
Dyson Austen第三季度《高端住宅十大交易调查》的作者Simon Feilich说，第三季度十大高价交易中有一半在上月完成，其中包括今年以来最高的7500万澳元成交。
Feilich说，随着卖家重新调整价格、买家重新发现机会，市场的“暂停期”似乎正接近尾声。
他说，7月只有两宗交易；8月完成三宗，市场开始出现动静；到了9月，交易活动明显增加，共有五宗成交。
不过，与去年同期相比，市场确实有所降温。十大交易的累计成交总值下降16%，从去年第三季度的4亿澳元降至今年的3.418亿澳元。
入围十大交易的最低成交价也从2025年第三季度的2990万澳元降至2026年第三季度的2350万澳元，跌幅为22%。
另一方面，今年Point Piper一宗7500万澳元的成交价，仍高于去年第三季度的最高价。当时，Vaucluse的11 Coolong Rd一套属于已故Magda Moss遗产的房产以6180万澳元成交。
Feilich说，7500万澳元这宗备受关注的交易显示，只要市场上出现非凡房产，高端市场仍具备强劲承接能力。
但他也指出，累计成交总值和入围门槛同时下降，说明市场步伐已比12个月前更加审慎。
今年第三季度成交价最高的十套房产如下：6 Wolseley Crescent，Point Piper，7500万澳元
套住宅原属资深房产开发商Robert Magid和妻子Ruth，9月以7500万澳元售出，是今年最昂贵的房产交易。交易由Sotheby’s的Michael Pallier与Pillinger的Brad Pillinger联手促成。
Pallier在Dyson Austen与Feilich的一次Instagram访谈中透露，他用了48小时谈妥这宗交易。
Magid创办了TMG Developments，并于1998年以735万澳元买下这块1393平方米的滨水地块。
本周有消息披露，9月的买家是Steven和Carol Moss。两人上周曾搭乘从迪拜飞往特拉维夫的航班，同行的副驾驶是一名持斧的圣战分子。
L2E 77-81 Yarranabbe Rd，Darling Point，3900万澳元
这是该季度7月完成的两宗大额交易之一。Yarranabbe Ventures开发的高度专属滨水项目，另外还完成了两宗4000万澳元交易。
项目由Tzannes设计，室内设计则由总部位于伦敦的Banda Property负责。销售代理是1st City的Brad Caldwell-Eyles和Julian Hasemer。
22 Kenneth St，Longueville，3300万澳元
8月，一宗秘密完成的3300万澳元交易令邻居们大为震惊，并打破了这个宁静河畔郊区的房产纪录。
Longueville一套宏伟的遗产名录豪宅占地足足2808平方米。低迷市场中，该房产的一名邻居在周末联系News Corp，透露了这宗惊人成交。
附近居民难以理解的是，这套豪宅2023年5月以1925万澳元成交后，价格竟上涨了1375万澳元。
现任业主是Buxton Resources非执行主席、Greatland Gold前首席执行官Gervaise Heddle及其妻子Jocelyn Fuller。Belle Property的Simon Harrison促成了最新交易。
31 Wunulla Rd，Point Piper，3250万澳元
同样在8月，Point Piper一套滨水住宅以3250万澳元成交，比最初的5000万澳元标价低1750万澳元，即低35%。
这套四居室住宅占地1139平方米，设有临港泳池、码头和船库，5月首次挂牌时的报价指引为5000万澳元。房产由已故新加坡房产开发商Chow Cho Poon的儿子Chow Kwong Ching持有。
7月，报价指引降至4100万至4500万澳元；多名消息人士透露，房产最终于8月28日以3250万澳元成交。
Richardson and Wrench Double Bay的资深销售代理Michael Dunn证实交易，但无法透露成交结果。他与儿子James Dunn共同负责这套房源；James Dunn目前在Sotheby’s工作。
83 Bulkara Rd，Bellevue Hill，约3075万澳元
9月，豪车经销商Trivett前老板Greg Duncan和妻子Glenda终于卖掉了Bellevue Hill的住宅。这套房产最初挂牌价为4000万澳元，挂牌时间距今已超过一年。
去年5月，Duncan夫妇以2950万澳元买下Point Piper一套顶层公寓。该公寓此前属于Sue Ingham，她是家禽业百万富翁Jack Ingham的遗孀。
Duncan夫妇1996年以145万澳元买下这套四居室住宅。Forbes Global Properties的Darren Curtis和Hui Xu接手前任代理后，谈成了这宗交易。
6 Coronation Ave，Mosman，3000万澳元
这宗8月成交的房产是Mosman今年的最高价交易，标的是一套超现代豪宅。流行巨星Justin Bieber在澳洲巡演期间曾住在那里，也让这套房产声名大噪。
这套位于Coronation Ave的五居室豪宅配有八车位车库，自2月以来一直由多名Mosman代理低调挂牌出售。
卖家是前Commonwealth Bank高管Doug Dovey及其妻子Debra；两人五年前以2155万澳元买下这套房产。
销售代理是Pello Property负责人Stefon Bertram，他一直在为房产筹备新的春季营销活动。产权上的警示记录显示，买家是Goodman和BlackRock前高管James Quille及其妻子Gillian。
27-29 Surfview Rd，Mona Vale，2900万澳元
本周才曝光的消息显示，创下Mosman房产纪录的Quille夫妇，7月通过未公开挂牌方式将他们在Mona Vale的住宅以2900万澳元出售，刷新了该郊区的房价纪录。
这套亭阁式住宅由建筑师Peter Burford设计，占地2056平方米，平坦草坪一路延伸到海滩。
Quille夫妇2014年从McDonald’s Australia前首席执行官Peter Ritchie及其妻子Leigh手中买下这套房产，当时成交价为300万澳元。
交割记录显示，最近一任买家是扑克玩家兼交易员Tom Rafferty及其妻子Milly。
64 Victoria Rd，Bellevue Hill，约2500万澳元
这套Bellevue Hill住宅9月成交，由Highland Double Bay Malouf董事David Malouf促成。房产甚至还没登上realestate.com.au，便已接近2500万澳元买家报价指引的价格成交。
这套四居室、四浴室住宅占地583平方米，配有双车库和泳池。记录显示，房产由Omnia Capital创始人、房产开发商Robert Pagliuso的妻子Leify Pagliuso持有；她三年前以1320万澳元买下了这套房产。
17A Vaucluse Rd，Vaucluse，2400万澳元以上
同样在9月，一套未经改造、坐拥开阔海港景观的Vaucluse豪宅成交，价格远高于2380万澳元的报价指引。
Bradfield BadgerFox的Alex Papa负责交易，并将房产的规模、位置和景观作为营销重点。六居室住宅的业主是Kadelco首席执行官兼创办人Faye Duncan。Kadelco是一家澳洲战略项目管理和投资公司。
Duncan于2008年以556万澳元买下这套六居室房产，此后对住宅进行的升级很少。
127 Paddington St，Paddington，2350万澳元
最后一宗9月成交的房产，是已故悉尼酒吧老板兼投资者Carole和Walter Lamerton的住宅。两人1994年以195万澳元买下这套房产。
The Agency的Ben Collier此前给出的指导价超过2000万澳元，并收到了234次询问和5份合同。
这套五居室住宅占地480平方米，拥有罕见的16.5米临街面；室内由Richards Stanisich重新设计，别墅式花园则由Myles Baldwin设计。
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