外国人买澳洲二手房，2029年6月前都没戏了？网上还在传的”2027年解禁”已经是旧信息
澳大利亚政府已宣布将外国人购买存量住宅的临时禁令延长至2029年6月30日，但中文平台上仍有不少文章沿用”2027年3月到期”的旧时间表。对正在考虑澳洲置业的中国家庭来说，这个时间差，可能影响接下来几年的安排。
最近帮一个家庭梳理澳洲购房方案时，对方发来几篇中文平台的文章，讨论的都是同一件事：澳洲禁止外国人购买二手房的政策，将在”2027年3月到期”。
其中有些文章还做了倒计时，给人的感觉是，再等几个月，就可以考虑买二手房了。这些文章并非完全没有依据。最初公布这项政策时，官方确定的期限确实是2027年3月31日。但之后政策发生了变化。根据澳大利亚政府2026—27财年预算案，外国人购买存量住宅的临时禁令将延长两年零三个月，新的截止日期是2029年6月30日。
也就是说，如果购房计划是建立在”2027年春天就能买二手房”的预期上，现在确实需要重新评估。对只是了解一下澳洲房产的人来说，这可能只是一个时间信息的更新。但对于已经开始攒首付、准备为孩子留学买房，或者打算等禁令结束后再入场的家庭，这个变化就没那么小了。
一、先把这条禁令说清楚
从2025年4月1日起，澳大利亚对外国人购买存量住宅实施临时限制。原定期限为两年，到2027年3月31日。政府后来宣布将禁令延长至2029年6月30日。
这里有一个容易被忽略的问题：澳洲政策中的”外国人”（foreign person），并不只是指人在海外、没有澳洲居留身份的投资者。在外国投资审查制度下，部分临时居民、外国公司和外国信托也可能被认定为外国人。具体要看个人身份、居留状态、持有结构以及相关法律定义，不能只凭签证名称判断。这意味着，持临时签证在澳洲生活的人，并不一定能像澳洲公民或永久居民一样自由购买住宅。
例如，一名在悉尼读了几年书的留学生，或者持临时工作签证在墨尔本工作的申请人，即使已经在当地生活了一段时间，也不能简单地认为自己可以购买普通二手房自住。需要特别说明的是，这项禁令不仅影响投资性购房，也限制符合条件的外国人购买存量住宅自住。在禁令实施期间，临时居民不能仅仅因为打算自己居住，就当然获得购买二手房的资格。
这里说的存量住宅，通常包括已经有人居住过的独栋住宅、公寓，以及符合存量住宅定义的其他住宅。房子装修得再好、位置再合适、价格再有吸引力，也不能仅凭这些条件绕过购房资格限制。当然，政策并非没有例外。某些能够增加住宅供应的开发项目，以及其他特定情形，仍可能符合申请条件。但这些豁免都有各自的要求，并不是普通家庭购买一套二手房就能直接套用的。
二、不能买普通二手房，外国人还能买什么？
禁令并不意味着外国买家完全不能进入澳洲住宅市场。目前仍有一些可行的购房路径，但是否需要申请外国投资审批、能否获得批准，要根据房产类型和买家身份具体判断。
1. 新房和符合条件的期房
新建住宅仍然是外国买家可以重点研究的方向。不过，”新房”不是简单地看房子有没有装修、是不是刚交付。澳洲对新建住宅有具体定义，例如是否曾经出售、是否曾经有人居住等，都可能影响房产的分类。部分开发商已经取得适用的豁免证书，符合条件的外国买家购买相关房源时，可能不需要为每套房单独申请审批。但这并不意味着所有新房、所有楼花都自动符合要求。
看房时，最好先让开发商或律师确认项目的审批情况，再决定是否支付定金。
2. 空置住宅用地
外国买家在符合条件并取得所需审批后，可以考虑购买住宅用地开发建设。通常需要满足规定的建设期限和其他条件。官方指引对这类土地设有建设要求，一般需要在获批后的四年内完成相关建设，具体还要看批准条件。
所以，买地建房和买一套现成住宅是两种不同的安排。除了土地价格，还要考虑设计、施工、审批和工期的不确定性。
3. 商业地产
商业地产适用的审查规则与普通住宅有所不同，但不能简单理解为所有商业地产都不受外国投资审批约束。如果考虑的是商铺、办公楼或其他商业物业，需要根据物业用途、交易金额和买家身份判断适用规则。
4. 拆旧重建或其他符合条件的项目
针对存量住宅，政策仍保留了一些支持增加住房供应的有限例外。例如，符合要求的重建项目，可能需要在原有基础上增加至少20套住宅，并满足空置交割、建设期限和完工前不得转让等条件。具体项目还可能被要求满足其他条件。
这类安排更适合具备开发能力和资金实力的投资者，不是普通家庭买一套旧公寓后翻新一下就能适用的。此外，澳洲公民、永久居民和新西兰公民等特定人群，可能适用不同的豁免或审查规则。涉及配偶共同购房、继承等情况时，也需要核对具体法律条件。
真正需要先确认的，不是”澳洲现在还能买什么”，而是自己的身份和目标房产，究竟符合哪一类规则。
三、即使买新房，也要先算清楚购房成本
禁令延期只是需要考虑的一部分。对外国买家来说，即使目标是允许购买的新房，也不能只看房价和首付款。以新南威尔士州一套100万澳元的公寓为例，预算中至少需要考虑以下几项费用。
第一项：外国投资申请费用。
如果交易需要向澳洲外国投资审查体系申请审批，就需要支付相应申请费用。费用通常与交易类型和房产价值有关，并可能随财年调整。2026—27财年的具体收费标准，可通过官方收费表核实。不同申请类型和房产价值对应的费用可能不同，不宜把某个数字直接套用到所有新房交易上。
第二项：州印花税。
印花税通常根据所在州、房产价格以及交易适用规则计算。100万澳元的房产，具体金额需要结合当期税率和买家情况计算。
第三项：外国买家附加印花税。
部分州和领地会对外国买家征收额外税费，税率和适用范围并不完全相同。以新南威尔士州为例，外国买家附加税可能对购房成本产生显著影响。但实际金额仍需要按照交易时适用的州税规定核算，不能只根据房价简单估算后，就把结果当成最终应缴金额。
因此，”100万澳元房产加上FIRB申请费、普通印花税和外国买家附加印花税，合计约14.6万澳元”的算法，可以作为提醒购房者关注额外成本的示例，但具体数字应以交易时的官方收费标准和个人情况为准。
这笔账的重点，不只是买房时要多付多少钱，而是这些费用通常不能直接转化为房产价值。
此外，购房后还有管理费、维修费、保险、土地税以及潜在的空置成本。不同州的土地税规则、外国人附加税和豁免条件也可能不同。
如果计划将房子用于出租，还要把租金收入、管理费用、空置时间和税务安排一并考虑。外国业主持有住宅时，还可能涉及空置费。澳洲确实设有外国业主住宅空置费制度，但是否需要缴纳，要结合房屋在相关期间的实际居住、出租或可供出租情况等条件判断，不能只根据房子空置了多少天就直接下结论。
把购房前后的成本全部放进预算，才更容易判断一套房是否真的适合自己。
四、最不值得冒险的做法：找人代持
每次讨论外国人购房限制，总会有人想到另一个办法：自己不能买，就找一位有澳洲身份的朋友或亲属，把房子登记在对方名下。我的建议很明确：不要把代持当成规避政策的方案。
首先，房产登记在谁名下，与谁实际出资、谁实际控制资产，并不一定是一回事。如果安排的实质是让他人替外国买家持有房产，以规避外国投资规则，就可能涉及法律和税务风险。
其次，代持并不意味着实际出资人就拥有充分保障。
房子登记在别人名下后，双方一旦发生纠纷，实际出资人可能面临举证困难。此后如果名义持有人发生债务纠纷、婚姻变化、继承争议，或者擅自出售房产，处理起来都可能非常复杂。更重要的是，相关法律后果需要根据具体交易、持有结构和适用法规判断，不能认为只要双方签了一份私下协议，就一定能够保障实际出资人的权益。
如果购房安排本身存在规避审批的目的，还可能带来额外的合规风险。为节省一笔税费，就把一项大额资产放在别人名下，风险往往远超表面上节省的成本。对跨境购房来说，结构合规不是交易完成之后才需要考虑的事情，而是应该在看房之前就确认清楚。
Eva的观察：别只盯着解禁日期，先想清楚自己为什么买
关于澳洲购房禁令，中文圈经常讨论的问题是：”什么时候才能买二手房？”这个问题当然重要，但对每个家庭来说，可能还有更值得先想清楚的事情：买房到底是为了什么？
从澳洲政府公布的预算案和外国投资政策来看，延长禁令的目的之一，是减少外国买家对存量住宅的竞争，同时鼓励外国投资流向能够增加住房供应的项目。
这至少说明，在目前的政策安排下，外国买家想要购买普通存量住宅，不能再简单地按照原来的时间表规划。至于2029年之后是否会进一步放宽，现阶段不宜提前作出保证。政策可能变化，但不能把尚未发生的政策调整当成家庭规划的前提。因此，对正在考虑澳洲房产的中国家庭，我更建议先把购房目的弄清楚。
如果是为了身份，
就需要先研究自己的移民路径、签证条件和长期居留计划。澳洲永久居民在购房规则上通常与外国投资者有重要区别，但身份申请和房产购买是两件事，不能把买房当成获得身份的替代方案。具体资格仍应以个人情况和现行规定为准。
如果是为了资产配置，
可以在确认资格后，再研究新房、期房或其他合规的投资标的。除了价格，还要看租金回报、未来供应、物业管理、持有成本和退出难度。新房与二手房的投资逻辑并不完全相同，不能只因为前者仍有购买通道，就认为它一定更值得买。
如果是为了孩子留学期间居住，
则需要把实际居住时间和全部费用放在一起比较。例如，孩子预计在澳洲读三到四年书，可以先测算这段时间的租金总支出，再与购房相关税费、持有成本、贷款利息以及未来出售的费用进行比较。还要注意，临时居民在禁令期间不能仅凭自住需求就购买普通存量住宅。如果考虑买房，需要先确认目标房产是否符合当前政策，而不是先看中房子，再想办法解决资格问题。
有时候，租房可能更灵活；有时候，符合条件的新房也值得研究。关键还是看家庭的实际需求和预算。
与其把希望全部寄托在某个解禁日期上，不如先把自己能够做的选择研究透。
写在最后
澳洲将外国人购买存量住宅的临时禁令延长至2029年6月30日，是一个值得关注的政策变化。更值得注意的是，网上流传的信息未必会随着政策同步更新。对于跨境置业来说，拿旧信息做长期计划，可能会让原本合理的安排出现偏差。如果你正在考虑澳洲房产，或者正在为留学、工作和移民做准备，建议先确认三件事：第一，自己的身份在澳洲购房规则下属于哪一类。
第二，目标房产属于存量住宅、新房、空地，还是其他类型，是否需要审批。
第三，把申请费、印花税、外国买家附加税、持有成本和未来退出费用全部计入预算之后，整个计划是否仍然可行。
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