外國人買澳洲二手房，2029年6月前都沒戲了？網上還在傳的”2027年解禁”已經是舊信息
澳大利亞政府已宣布將外國人購買存量住宅的臨時禁令延長至2029年6月30日，但中文平台上仍有不少文章沿用”2027年3月到期”的舊時間表。對正在考慮澳洲置業的中國家庭來說，這個時間差，可能影響接下來幾年的安排。
最近幫一個家庭梳理澳洲購房方案時，對方發來幾篇中文平台的文章，討論的都是同一件事：澳洲禁止外國人購買二手房的政策，將在”2027年3月到期”。
其中有些文章還做了倒計時，給人的感覺是，再等幾個月，就可以考慮買二手房了。這些文章並非完全沒有依據。最初公布這項政策時，官方確定的期限確實是2027年3月31日。但之後政策發生了變化。根據澳大利亞政府2026—27財年預算案，外國人購買存量住宅的臨時禁令將延長兩年零三個月，新的截止日期是2029年6月30日。
也就是說，如果購房計劃是建立在”2027年春天就能買二手房”的預期上，現在確實需要重新評估。對只是了解一下澳洲房產的人來說，這可能只是一個時間信息的更新。但對於已經開始攢首付、準備為孩子留學買房，或者打算等禁令結束后再入場的家庭，這個變化就沒那麼小了。
一、先把這條禁令說清楚
從2025年4月1日起，澳大利亞對外國人購買存量住宅實施臨時限制。原定期限為兩年，到2027年3月31日。政府後來宣布將禁令延長至2029年6月30日。
這裡有一個容易被忽略的問題：澳洲政策中的”外國人”（foreign person），並不只是指人在海外、沒有澳洲居留身份的投資者。在外國投資審查制度下，部分臨時居民、外國公司和外國信託也可能被認定為外國人。具體要看個人身份、居留狀態、持有結構以及相關法律定義，不能只憑簽證名稱判斷。這意味著，持臨時簽證在澳洲生活的人，並不一定能像澳洲公民或永久居民一樣自由購買住宅。
例如，一名在悉尼讀了幾年書的留學生，或者持臨時工作簽證在墨爾本工作的申請人，即使已經在當地生活了一段時間，也不能簡單地認為自己可以購買普通二手房自住。需要特別說明的是，這項禁令不僅影響投資性購房，也限制符合條件的外國人購買存量住宅自住。在禁令實施期間，臨時居民不能僅僅因為打算自己居住，就當然獲得購買二手房的資格。
這裏說的存量住宅，通常包括已經有人居住過的獨棟住宅、公寓，以及符合存量住宅定義的其他住宅。房子裝修得再好、位置再合適、價格再有吸引力，也不能僅憑這些條件繞過購房資格限制。當然，政策並非沒有例外。某些能夠增加住宅供應的開發項目，以及其他特定情形，仍可能符合申請條件。但這些豁免都有各自的要求，並不是普通家庭購買一套二手房就能直接套用的。
二、不能買普通二手房，外國人還能買什麼？
禁令並不意味著外國買家完全不能進入澳洲住宅市場。目前仍有一些可行的購房路徑，但是否需要申請外國投資審批、能否獲得批准，要根據房產類型和買家身份具體判斷。
1. 新房和符合條件的期房
新建住宅仍然是外國買家可以重點研究的方向。不過，”新房”不是簡單地看房子有沒有裝修、是不是剛交付。澳洲對新建住宅有具體定義，例如是否曾經出售、是否曾經有人居住等，都可能影響房產的分類。部分開發商已經取得適用的豁免證書，符合條件的外國買家購買相關房源時，可能不需要為每套房單獨申請審批。但這並不意味著所有新房、所有樓花都自動符合要求。
看房時，最好先讓開發商或律師確認項目的審批情況，再決定是否支付定金。
2. 空置住宅用地
外國買家在符合條件並取得所需審批后，可以考慮購買住宅用地開發建設。通常需要滿足規定的建設期限和其他條件。官方指引對這類土地設有建設要求，一般需要在獲批后的四年內完成相關建設，具體還要看批准條件。
所以，買地建房和買一套現成住宅是兩種不同的安排。除了土地價格，還要考慮設計、施工、審批和工期的不確定性。
3. 商業地產
商業地產適用的審查規則與普通住宅有所不同，但不能簡單理解為所有商業地產都不受外國投資審批約束。如果考慮的是商鋪、辦公樓或其他商業物業，需要根據物業用途、交易金額和買家身份判斷適用規則。
4. 拆舊重建或其他符合條件的項目
針對存量住宅，政策仍保留了一些支持增加住房供應的有限例外。例如，符合要求的重建項目，可能需要在原有基礎上增加至少20套住宅，並滿足空置交割、建設期限和完工前不得轉讓等條件。具體項目還可能被要求滿足其他條件。
這類安排更適合具備開發能力和資金實力的投資者，不是普通家庭買一套舊公寓后翻新一下就能適用的。此外，澳洲公民、永久居民和紐西蘭公民等特定人群，可能適用不同的豁免或審查規則。涉及配偶共同購房、繼承等情況時，也需要核對具體法律條件。
真正需要先確認的，不是”澳洲現在還能買什麼”，而是自己的身份和目標房產，究竟符合哪一類規則。
三、即使買新房，也要先算清楚購房成本
禁令延期只是需要考慮的一部分。對外國買家來說，即使目標是允許購買的新房，也不能只看房價和首付款。以新南威爾士州一套100萬澳元的公寓為例，預算中至少需要考慮以下幾項費用。
第一項：外國投資申請費用。
如果交易需要向澳洲外國投資審查體系申請審批，就需要支付相應申請費用。費用通常與交易類型和房產價值有關，並可能隨財年調整。2026—27財年的具體收費標準，可通過官方收費表核實。不同申請類型和房產價值對應的費用可能不同，不宜把某個數字直接套用到所有新房交易上。
第二項：州印花稅。
印花稅通常根據所在州、房產價格以及交易適用規則計算。100萬澳元的房產，具體金額需要結合當期稅率和買家情況計算。
第三項：外國買家附加印花稅。
部分州和領地會對外國買家徵收額外稅費，稅率和適用範圍並不完全相同。以新南威爾士州為例，外國買家附加稅可能對購房成本產生顯著影響。但實際金額仍需要按照交易時適用的州稅規定核算，不能只根據房價簡單估算后，就把結果當成最終應繳金額。
因此，”100萬澳元房產加上FIRB申請費、普通印花稅和外國買家附加印花稅，合計約14.6萬澳元”的演算法，可以作為提醒購房者關注額外成本的示例，但具體數字應以交易時的官方收費標準和個人情況為準。
這筆賬的重點，不只是買房時要多付多少錢，而是這些費用通常不能直接轉化為房產價值。
此外，購房后還有管理費、維修費、保險、土地稅以及潛在的空置成本。不同州的土地稅規則、外國人附加稅和豁免條件也可能不同。
如果計劃將房子用於出租，還要把租金收入、管理費用、空置時間和稅務安排一併考慮。外國業主持有住宅時，還可能涉及空置費。澳洲確實設有外國業主住宅空置費制度，但是否需要繳納，要結合房屋在相關期間的實際居住、出租或可供出租情況等條件判斷，不能只根據房子空置了多少天就直接下結論。
把購房前後的成本全部放進預算，才更容易判斷一套房是否真的適合自己。
四、最不值得冒險的做法：找人代持
每次討論外國人購房限制，總會有人想到另一個辦法：自己不能買，就找一位有澳洲身份的朋友或親屬，把房子登記在對方名下。我的建議很明確：不要把代持當成規避政策的方案。
首先，房產登記在誰名下，與誰實際出資、誰實際控制資產，並不一定是一回事。如果安排的實質是讓他人替外國買家持有房產，以規避外國投資規則，就可能涉及法律和稅務風險。
其次，代持並不意味著實際出資人就擁有充分保障。
房子登記在別人名下后，雙方一旦發生糾紛，實際出資人可能面臨舉證困難。此後如果名義持有人發生債務糾紛、婚姻變化、繼承爭議，或者擅自出售房產，處理起來都可能非常複雜。更重要的是，相關法律後果需要根據具體交易、持有結構和適用法規判斷，不能認為只要雙方簽了一份私下協議，就一定能夠保障實際出資人的權益。
如果購房安排本身存在規避審批的目的，還可能帶來額外的合規風險。為節省一筆稅費，就把一項大額資產放在別人名下，風險往往遠超表面上節省的成本。對跨境購房來說，結構合規不是交易完成之後才需要考慮的事情，而是應該在看房之前就確認清楚。
Eva的觀察：別只盯著解禁日期，先想清楚自己為什麼買
關於澳洲購房禁令，中文圈經常討論的問題是：”什麼時候才能買二手房？”這個問題當然重要，但對每個家庭來說，可能還有更值得先想清楚的事情：買房到底是為了什麼？
從澳洲政府公布的預算案和外國投資政策來看，延長禁令的目的之一，是減少外國買家對存量住宅的競爭，同時鼓勵外國投資流向能夠增加住房供應的項目。
這至少說明，在目前的政策安排下，外國買家想要購買普通存量住宅，不能再簡單地按照原來的時間表規劃。至於2029年之後是否會進一步放寬，現階段不宜提前作出保證。政策可能變化，但不能把尚未發生的政策調整當成家庭規劃的前提。因此，對正在考慮澳洲房產的中國家庭，我更建議先把購房目的弄清楚。
如果是為了身份，
就需要先研究自己的移民路徑、簽證條件和長期居留計劃。澳洲永久居民在購房規則上通常與外國投資者有重要區別，但身份申請和房產購買是兩件事，不能把買房當成獲得身份的替代方案。具體資格仍應以個人情況和現行規定為準。
如果是為了資產配置，
可以在確認資格后，再研究新房、期房或其他合規的投資標的。除了價格，還要看租金回報、未來供應、物業管理、持有成本和退出難度。新房與二手房的投資邏輯並不完全相同，不能只因為前者仍有購買通道，就認為它一定更值得買。
如果是為了孩子留學期間居住，
則需要把實際居住時間和全部費用放在一起比較。例如，孩子預計在澳洲讀三到四年書，可以先測算這段時間的租金總支出，再與購房相關稅費、持有成本、貸款利息以及未來出售的費用進行比較。還要注意，臨時居民在禁令期間不能僅憑自住需求就購買普通存量住宅。如果考慮買房，需要先確認目標房產是否符合當前政策，而不是先看中房子，再想辦法解決資格問題。
有時候，租房可能更靈活；有時候，符合條件的新房也值得研究。關鍵還是看家庭的實際需求和預算。
與其把希望全部寄托在某個解禁日期上，不如先把自己能夠做的選擇研究透。
寫在最後
澳洲將外國人購買存量住宅的臨時禁令延長至2029年6月30日，是一個值得關注的政策變化。更值得注意的是，網上流傳的信息未必會隨著政策同步更新。對於跨境置業來說，拿舊信息做長期計劃，可能會讓原本合理的安排出現偏差。如果你正在考慮澳洲房產，或者正在為留學、工作和移民做準備，建議先確認三件事：第一，自己的身份在澳洲購房規則下屬於哪一類。
第二，目標房產屬於存量住宅、新房、空地，還是其他類型，是否需要審批。
第三，把申請費、印花稅、外國買家附加稅、持有成本和未來退出費用全部計入預算之後，整個計劃是否仍然可行。
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