房东逼租客搬家！被判赔3391纽币！新西兰房价持续低迷！奥克兰跌近25%！地铁开通满月！客流大涨！商家却喜忧参半
新闻快讯
奥克兰地铁开通一个月！客流大增，沿线商家生意却冷热不均；新西兰房东逼租客搬走，竟被法庭认定构成骚扰！赔偿3391纽币；新西兰房价跌幅惊人！奥克兰跌近25%，惠灵顿跌近30%。
01
奥克兰地铁带旺周边商圈
开通一个月，商家说法不一
奥克兰耗时多年建设的City Rail Link（CRL）城市铁路连接线正式通车已有一个月。随着新车站投入使用，铁路客流量明显增长，部分沿线餐厅和咖啡馆也终于迎来了久违的顾客。然而，并非所有商家都感受到了同样的变化，有人因为生意好转开始每周七天营业，也有人坦言，虽然地铁开通了，但营业额依然没有明显改善。
据10月18日报道，City Rail Link于9月13日正式投入运营，为奥克兰现有铁路网络增加了两座重要的新车站，分别是位于市中心、靠近Sky Tower的Te Waihorotiu Station，以及位于Karangahape Road地下约33米处的Karanga-a-Hape Station。
这项大型基础设施工程自2016年动工以来，周边商家经历了漫长的施工干扰，加上疫情、生活成本上涨及消费环境疲软，不少餐饮企业的经营一直十分艰难。如今铁路终于开通，大家最关心的问题是：增加的乘客，是否真的转化成了商家的营业收入？
位于Karangahape Road的知名意大利餐厅Coco’s Cantina，是当地餐饮业变化的见证者之一。
餐厅共同经营者Renee Coulter表示，过去几年对他们而言十分不容易。2019年开始的自行车道施工已经影响了街道生意，随后又遭遇新冠疫情，而新公交专用道的设置也使部分路边停车位被取消。
面对餐饮业本就微薄的利润，Coulter曾多次考虑是否应该退出这个行业。但最近一个月，她终于看到了转机。
她表示，过去四周餐厅的经营情况非常好。此前经历了漫长等待，City Rail Link终于开通，而且实际效果比她预想的更好。
同样位于Karangahape Road的PieFee咖啡烘焙店，也感受到了明显变化。
这家曾获得奖项的烘焙店由Chamnan Ly及其合作伙伴经营。Ly大约20年前接手这家店，当时Karangahape Road的环境与今天截然不同。
他回忆，过去清晨6点在这条街开门营业，甚至会让人觉得不太安全。多年来，他亲眼见证了这一区域从以夜生活为主的街区，逐渐转变成白天有家庭和购物人群、晚上有餐厅及娱乐场所的热闹区域。
Ly表示，City Rail Link开通后，周末来到Karangahape Road的人明显增加，尤其是带着孩子的家庭，以及一些年长顾客。
过去，店里周末的生意通常比较冷清，但现在情况已经发生变化。
自9月13日铁路开通以来，PieFee开始增加星期日营业，并决定继续维持每周七天开放。
Ly认为，这对顾客和员工都是好事。员工可以在星期日获得更多工作时间，顾客也能够在一周中的任何一天购买店里的产品。
在他看来，City Rail Link不仅带来了更多乘客，也进一步推动Karangahape Road成为奥克兰居民愿意专程前往的休闲目的地。
不过，市中心另一座新车站Te Waihorotiu Station周边的商家，感受却不完全相同。
在车站对面经营Amelia Cafe and Bakery的Neil Seck表示，虽然地铁开通后顾客数量略有增加，但并没有带来他期待中的营业额增长。
Seck在九个月前开设了这家咖啡烘焙店，而他在隔壁经营的Salon 101美发店，已经营业超过30年。
他回忆，最初20年生意非常好，但2016年City Rail Link开始施工后，经营状况急转直下。
随后，新冠疫情以及市中心露宿者增多等问题，又进一步影响了当地商业环境。
Seck坦言，最困难的时候，他甚至因为经营压力过大而需要寻求心理咨询。
他说，当时情况糟糕到让自己忍不住落泪。
尽管经历了这些困难，Seck仍然认为City Rail Link是一项对奥克兰有益的投资，只是就他自己的生意而言，目前还没有看到明显的回报。
距离这里不远，位于Victoria Street的冰淇淋店Scrunchy Millers则持相对乐观的态度。
店主Michael Kitching表示，最近店里的营业情况确实略有改善，但他也不确定增长是否完全来自铁路开通。
因为随着天气逐渐转暖，加上新西兰进入夏令时，冰淇淋店原本就会迎来更有利的经营环境。不过，Kitching认为，从长远来看，City Rail Link仍然会对市中心商业产生积极影响。
他已经注意到，越来越多家庭来到这一区域，而对于一家冰淇淋店而言，家庭顾客的增加显然是个好消息。
位于Elliott Street的Fresh Market CBD便利店也出现了类似情况。店员Savan Bhasi表示，铁路开通后，早晚上下班时段前来购物的通勤顾客有所增加，但店铺整体销售额与去年相比仍然基本持平。
他认为，现在判断City Rail Link是否真正改善了生意还为时过早。至少要等到整个夏季及旅游旺季结束后，才能更准确地比较营业额变化，并判断增长是否与新车站投入使用有关。
虽然商家的实际经营表现不一，但铁路客流数据已经出现明显增长。
奥克兰大学交通研究高级讲师Dr Timothy Welch表示，从目前掌握的数据来看，City Rail Link的表现相当积极。
其中，西区前往市中心的铁路乘车量增长约73%，而西区前往东区的铁路乘车量则增至原来的三倍。
Welch指出，对餐饮及零售商家而言，一个尤其值得关注的变化是，铁路客流增长较明显的部分，来自购物、休闲、与朋友见面及外出用餐等非必要出行。
这意味着，City Rail Link不仅正在改变奥克兰居民上下班的交通方式，也可能逐渐改变人们周末购物、聚餐及娱乐的习惯。
他还发现，使用SuperGold Card的年长乘客明显增加。这也与Karangahape Road商家观察到更多老年顾客的情况相呼应。
根据奥克兰交通局10月14日公布的官方数据，City Rail Link开通后的第一个月，奥克兰铁路网络累计乘车量超过200万人次，其中约三分之二的行程经过新隧道及车站。
新铁路网络投入运营后的第四周，初步统计乘车量达到520,688人次，成为奥克兰铁路历史上第二繁忙的一周。
奥克兰市长Wayne Brown表示，这些数据表明，奥克兰居民正在积极使用这项重大交通基础设施投资。
不过，乘客增加并不意味着每家商店都会立即受益。
Welch解释，大型交通项目通常会经历一个持续约六个月至一年的初期热潮。在这个阶段，许多人会因为好奇而尝试新的交通线路，但随着时间推移，居民才会逐渐决定如何将新线路融入日常通勤和休闲活动。
因此，铁路开通一个月后的表现，并不足以判断这项工程的全部经济效益。
他认为，City Rail Link真正的长期影响，可能需要十年才能充分显现。
届时，商家可能会重新围绕车站布局，更多家庭可能选择搬到车站附近，新的公寓和办公楼也可能陆续出现，进而持续增加公共交通客流和周边商业活动。
事实上，这样的变化已经开始在Eden Terrace出现。当地的Delissimo Deli Cafe最近生意明显好转。店主Zan Stoev表示，店铺营业额增长了约15%。
不过，这一增长趋势并不是铁路开通后才突然出现，而是大约四个月前就已经开始。
Stoev解释，随着当地车站即将重新开放，一些公司提前搬迁至Eden Terrace，看中的正是未来能够快速前往奥克兰市中心的交通便利性。
据了解，Eden Terrace的车站此前因City Rail Link施工关闭长达六年。随着铁路恢复运营，周边办公需求也开始增加。
Stoev表示，未来几个月还将有更多企业迁入当地。
对于一家过去五六年生意几乎没有增长的咖啡店而言，如今能够看到15%的营业额增长，已经是非常积极的变化。
从Karangahape Road到市中心，再到Eden Terrace，City Rail Link开通后的第一个月，沿线商家呈现出截然不同的经营状况。
有人因为客流增加而延长营业时间，有人终于摆脱多年经营低迷，也有人仍然等待真正的生意回暖。
对于经历了长期施工、疫情及经济压力的奥克兰商家来说，铁路开通无疑带来了新的希望，但增加的铁路乘客能否持续转化为消费，仍需要更多时间观察。
City Rail Link正在改变奥克兰居民的出行方式，而它最终能在多大程度上带动市中心及周边商业复苏，或许才刚刚开始显现。
02
威胁驱逐租客惹上官司
一房东被判赔偿
据悉，新西兰Porirua一处出租房屋的房东，因被认定利用缺乏依据的驱逐威胁向租客施压，遭租赁法庭裁定构成骚扰，须向前租客支付3391.64纽币。
根据新西兰租赁法庭于8月26日作出、近日公布的裁决，涉事房东 Helen Beswick-Cousins、Stephen James Pask 及 Porirua Property Management Limited 被要求立即向租客支付上述款项。
案件涉及一份固定期限租赁协议，租期约10个月后，房东与租客之间因房屋使用及维护问题产生纠纷。
房屋检查后，房东指称租客存在多项违规行为，包括安装水疗池、拆除烟雾报警器，以及未能及时报告房屋损坏等，并向租客发出14天通知。
然而，租赁法庭审裁官 Kristen Koller 在裁决中指出，仅凭上述三项问题，法庭不可能终止租赁关系。物业管理公司 Quinovic 也曾告知房东，基于这些问题申请驱逐租客，成功的可能性不大。
尽管如此，房东仍向物业管理公司明确表示，自己最希望看到的结果就是租客搬走。
此后，Quinovic 与租客之间出现了多轮电子邮件往来。审裁官认为，房东持续采取的行为令租客感到担忧、困扰和精神压力。
Koller 在裁决中认定，房东蓄意利用缺乏依据的驱逐威胁，试图迫使租客结束租赁关系。这些行为不仅给租客带来不必要的压力，也缩短了他们寻找新住所的时间，让他们担心如果不能及时找到房子，就会被驱逐，并留下长期受到欺凌的感受。
审裁官因此认定，房东的行为侵犯了租客的安宁居住权，构成骚扰。
裁决书列明，房东须支付2500纽币的骚扰行为惩罚性赔偿，以及1000纽币的非法进入房屋赔偿。不过，裁决同时明确，房东一方最终须立即向租客支付的总额为3391.64纽币。
这起纠纷中，租客也并非完全没有责任。法庭认定租客违反了租赁协议，要求他们向房东支付700多纽币。此外，租客还须承担额外4小时的清洁费用，主要涉及房屋木制门窗框等木工部分及厨房区域。
在公布裁决时，审裁官决定隐去租客的姓名，但公开房东的姓名，她表示，当房东违反《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act，RTA）时，相关情况涉及公众利益。
这起案件表明，即使房东认为租客违反了租赁协议，也不能以缺乏法律依据的驱逐威胁迫使对方搬走。租赁双方发生争议时，仍须依法处理，否则可能面临租赁法庭的赔偿裁决。
03
新西兰房价持续低迷
奥克兰跌近25%，惠灵顿跌近30%
新西兰房地产市场持续低迷。尽管最新数据显示，9月份全国及奥克兰房价均出现小幅上涨，但与2021年底的市场高峰相比，过去近五年的房价跌幅仍然相当明显。尤其是在奥克兰，房地产市场长期疲软不仅影响房主的资产价值，也正在对当地消费及相关行业产生持续影响。
据NZ Herald商业评论员Liam Dann分析，上周新西兰房地产协会（REINZ）、Quotable Value（QV）及房地产数据机构Cotality相继公布最新市场数据，均反映出房地产市场复苏缓慢的现状。
根据REINZ房价指数（HPI），今年9月新西兰全国房价上涨0.4%，奥克兰上涨0.5%。虽然数据有所改善，但考虑到春季通常是房地产销售旺季，这样的涨幅仍不足以证明市场已经明显回暖。
如果与2021年底的房地产市场高峰相比，全国房价指数累计下跌约17%，奥克兰下跌24.7%，惠灵顿的跌幅更达到29.5%。
而如果将过去几年的通货膨胀考虑在内，房地产资产价值的缩水幅度还要更大。
数据显示，自2021年12月以来，新西兰累计通胀约21%。换句话说，当时价值100纽币的一篮子商品，如今需要约121纽币才能购买。
按照通胀调整后的实际价值计算，全国房价较高峰下降约31.5%，奥克兰下降38%，惠灵顿更是下降约42%。
需要注意的是，这并不意味着奥克兰所有房屋的实际成交价格都下跌了38%，而是指考虑通货膨胀后，房地产资产所代表的购买力出现了明显下降。
对于2021年房价高峰时期入市的购房者而言，这种变化尤其明显。部分年轻家庭当年以较高价格购买首套住房，如今房屋价值尚未恢复，家庭资产状况也受到影响。
那么，奥克兰房价需要上涨多少，才能重新回到2021年底的水平？
文章指出，如果以通胀调整后的实际价值计算，奥克兰房价需要在目前基础上上涨约61%，才能恢复至当年的购买力水平。
然而，经济学家普遍不认为房地产市场会在短期内重新出现大幅上涨。
房地产数据机构Cotality经济学家Kelvin Davidson预计，未来十年新西兰房价的平均年增长率可能在4%左右。
较低的净移民增长，以及城市住宅加密建设和更多土地供应，都可能限制未来房价的上涨速度。这意味着，新西兰房地产市场可能进入一段较长时间的温和增长期。
房地产市场低迷的影响，也不仅限于房主和购房者。
Liam Dann指出，奥克兰有大量中小企业依赖房地产及相关服务行业，包括房地产中介、会计师、律师、建筑工人、园艺公司、屋顶维修企业及房屋维护服务商等。
当房地产交易减少、房主推迟装修及房屋改善计划时，这些行业的收入也可能受到影响。
与此同时，房价下跌还削弱了部分家庭的消费信心。过去房地产市场上涨时，一些房主因为资产增值而更愿意购物、外出就餐及旅游；如今随着房屋价值缩水，即使收入没有明显变化，也可能选择减少非必要支出。
这种被称为“财富效应”的变化，进一步影响了奥克兰的零售、餐饮及其他服务行业。
不过，新西兰经济并非所有领域都表现疲弱。
新西兰出口及农业部门目前正经历近年来较为强劲的增长，制造业也在稳步复苏。最新制造业表现指数显示，新西兰制造业已经连续15个月保持扩张。
这表明，部分生产性经济领域正在改善，但这些积极变化尚未完全转化为普通家庭能够直接感受到的经济好转。
对于许多新西兰居民而言，生活成本上涨、房贷压力以及房地产资产缩水，仍然是当前最直接的经济问题。
Liam Dann认为，房地产市场长期低迷也可能影响今年11月7日大选的政治环境。尤其是在奥克兰，房价下跌不仅影响房主，也影响众多依赖房地产市场的中小企业经营者。
尽管部分经济指标已经出现改善，但对于许多家庭来说，实际生活感受与宏观经济复苏之间仍然存在明显差距。
从目前的数据来看，9月份房价的小幅上涨尚不足以确认房地产市场已经进入新一轮复苏。未来新西兰房价走势，仍将受到人口增长、住房供应及整体经济环境等多方面因素影响。
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