房東逼租客搬家！被判賠3391紐幣！紐西蘭房價持續低迷！奧克蘭跌近25%！地鐵開通滿月！客流大漲！商家卻喜憂參半
新聞快訊
奧克蘭地鐵開通一個月！客流大增，沿線商家生意卻冷熱不均；紐西蘭房東逼租客搬走，竟被法庭認定構成騷擾！賠償3391紐幣；紐西蘭房價跌幅驚人！奧克蘭跌近25%，惠靈頓跌近30%。
01
奧克蘭地鐵帶旺周邊商圈
開通一個月，商家說法不一
奧克蘭耗時多年建設的City Rail Link（CRL）城市鐵路連接線正式通車已有一個月。隨著新車站投入使用，鐵路客流量明顯增長，部分沿線餐廳和咖啡館也終於迎來了久違的顧客。然而，並非所有商家都感受到了同樣的變化，有人因為生意好轉開始每周七天營業，也有人坦言，雖然地鐵開通了，但營業額依然沒有明顯改善。
據10月18日報道，City Rail Link於9月13日正式投入運營，為奧克蘭現有鐵路網路增加了兩座重要的新車站，分別是位於市中心、靠近Sky Tower的Te Waihorotiu Station，以及位於Karangahape Road地下約33米處的Karanga-a-Hape Station。
這項大型基礎設施工程自2016年動工以來，周邊商家經歷了漫長的施工干擾，加上疫情、生活成本上漲及消費環境疲軟，不少餐飲企業的經營一直十分艱難。如今鐵路終於開通，大家最關心的問題是：增加的乘客，是否真的轉化成了商家的營業收入？
位於Karangahape Road的知名義大利餐廳Coco’s Cantina，是當地餐飲業變化的見證者之一。
餐廳共同經營者Renee Coulter表示，過去幾年對他們而言十分不容易。2019年開始的自行車道施工已經影響了街道生意，隨後又遭遇新冠疫情，而新公交專用道的設置也使部分路邊停車位被取消。
面對餐飲業本就微薄的利潤，Coulter曾多次考慮是否應該退出這個行業。但最近一個月，她終於看到了轉機。
她表示，過去四周餐廳的經營情況非常好。此前經歷了漫長等待，City Rail Link終於開通，而且實際效果比她預想的更好。
同樣位於Karangahape Road的PieFee咖啡烘焙店，也感受到了明顯變化。
這家曾獲得獎項的烘焙店由Chamnan Ly及其合作夥伴經營。Ly大約20年前接手這家店，當時Karangahape Road的環境與今天截然不同。
他回憶，過去清晨6點在這條街開門營業，甚至會讓人覺得不太安全。多年來，他親眼見證了這一區域從以夜生活為主的街區，逐漸轉變成白天有家庭和購物人群、晚上有餐廳及娛樂場所的熱鬧區域。
Ly表示，City Rail Link開通后，周末來到Karangahape Road的人明顯增加，尤其是帶著孩子的家庭，以及一些年長顧客。
過去，店裡周末的生意通常比較冷清，但現在情況已經發生變化。
自9月13日鐵路開通以來，PieFee開始增加星期日營業，並決定繼續維持每周七天開放。
Ly認為，這對顧客和員工都是好事。員工可以在星期日獲得更多工作時間，顧客也能夠在一周中的任何一天購買店裡的產品。
在他看來，City Rail Link不僅帶來了更多乘客，也進一步推動Karangahape Road成為奧克蘭居民願意專程前往的休閑目的地。
不過，市中心另一座新車站Te Waihorotiu Station周邊的商家，感受卻不完全相同。
在車站對面經營Amelia Cafe and Bakery的Neil Seck表示，雖然地鐵開通後顧客數量略有增加，但並沒有帶來他期待中的營業額增長。
Seck在九個月前開設了這家咖啡烘焙店，而他在隔壁經營的Salon 101美髮店，已經營業超過30年。
他回憶，最初20年生意非常好，但2016年City Rail Link開始施工后，經營狀況急轉直下。
隨後，新冠疫情以及市中心露宿者增多等問題，又進一步影響了當地商業環境。
Seck坦言，最困難的時候，他甚至因為經營壓力過大而需要尋求心理諮詢。
他說，當時情況糟糕到讓自己忍不住落淚。
儘管經歷了這些困難，Seck仍然認為City Rail Link是一項對奧克蘭有益的投資，只是就他自己的生意而言，目前還沒有看到明顯的回報。
距離這裏不遠，位於Victoria Street的冰淇淋店Scrunchy Millers則持相對樂觀的態度。
店主Michael Kitching表示，最近店裡的營業情況確實略有改善，但他也不確定增長是否完全來自鐵路開通。
因為隨著天氣逐漸轉暖，加上紐西蘭進入夏令時，冰淇淋店原本就會迎來更有利的經營環境。不過，Kitching認為，從長遠來看，City Rail Link仍然會對市中心商業產生積極影響。
他已經注意到，越來越多家庭來到這一區域，而對於一家冰淇淋店而言，家庭顧客的增加顯然是個好消息。
位於Elliott Street的Fresh Market CBD便利店也出現了類似情況。店員Savan Bhasi表示，鐵路開通后，早晚上下班時段前來購物的通勤顧客有所增加，但店鋪整體銷售額與去年相比仍然基本持平。
他認為，現在判斷City Rail Link是否真正改善了生意還為時過早。至少要等到整個夏季及旅遊旺季結束后，才能更準確地比較營業額變化，並判斷增長是否與新車站投入使用有關。
雖然商家的實際經營表現不一，但鐵路客流數據已經出現明顯增長。
奧克蘭大學交通研究高級講師Dr Timothy Welch表示，從目前掌握的數據來看，City Rail Link的表現相當積極。
其中，西區前往市中心的鐵路乘車量增長約73%，而西區前往東區的鐵路乘車量則增至原來的三倍。
Welch指出，對餐飲及零售商家而言，一個尤其值得關注的變化是，鐵路客流增長較明顯的部分，來自購物、休閑、與朋友見面及外出用餐等非必要出行。
這意味著，City Rail Link不僅正在改變奧克蘭居民上下班的交通方式，也可能逐漸改變人們周末購物、聚餐及娛樂的習慣。
他還發現，使用SuperGold Card的年長乘客明顯增加。這也與Karangahape Road商家觀察到更多老年顧客的情況相呼應。
根據奧克蘭交通局10月14日公布的官方數據，City Rail Link開通后的第一個月，奧克蘭鐵路網路累計乘車量超過200萬人次，其中約三分之二的行程經過新隧道及車站。
新鐵路網路投入運營后的第四周，初步統計乘車量達到520,688人次，成為奧克蘭鐵路歷史上第二繁忙的一周。
奧克蘭市長Wayne Brown表示，這些數據表明，奧克蘭居民正在積極使用這項重大交通基礎設施投資。
不過，乘客增加並不意味著每家商店都會立即受益。
Welch解釋，大型交通項目通常會經歷一個持續約六個月至一年的初期熱潮。在這個階段，許多人會因為好奇而嘗試新的交通線路，但隨著時間推移，居民才會逐漸決定如何將新線路融入日常通勤和休閑活動。
因此，鐵路開通一個月後的表現，並不足以判斷這項工程的全部經濟效益。
他認為，City Rail Link真正的長期影響，可能需要十年才能充分顯現。
屆時，商家可能會重新圍繞車站布局，更多家庭可能選擇搬到車站附近，新的公寓和辦公樓也可能陸續出現，進而持續增加公共交通客流和周邊商業活動。
事實上，這樣的變化已經開始在Eden Terrace出現。當地的Delissimo Deli Cafe最近生意明顯好轉。店主Zan Stoev表示，店鋪營業額增長了約15%。
不過，這一增長趨勢並不是鐵路開通后才突然出現，而是大約四個月前就已經開始。
Stoev解釋，隨著當地車站即將重新開放，一些公司提前搬遷至Eden Terrace，看中的正是未來能夠快速前往奧克蘭市中心的交通便利性。
據了解，Eden Terrace的車站此前因City Rail Link施工關閉長達六年。隨著鐵路恢復運營，周邊辦公需求也開始增加。
Stoev表示，未來幾個月還將有更多企業遷入當地。
對於一家過去五六年生意幾乎沒有增長的咖啡店而言，如今能夠看到15%的營業額增長，已經是非常積極的變化。
從Karangahape Road到市中心，再到Eden Terrace，City Rail Link開通后的第一個月，沿線商家呈現出截然不同的經營狀況。
有人因為客流增加而延長營業時間，有人終於擺脫多年經營低迷，也有人仍然等待真正的生意回暖。
對於經歷了長期施工、疫情及經濟壓力的奧克蘭商家來說，鐵路開通無疑帶來了新的希望，但增加的鐵路乘客能否持續轉化為消費，仍需要更多時間觀察。
City Rail Link正在改變奧克蘭居民的出行方式，而它最終能在多大程度上帶動市中心及周邊商業復甦，或許才剛剛開始顯現。
02
威脅驅逐租客惹上官司
一房東被判賠償
據悉，紐西蘭Porirua一處出租房屋的房東，因被認定利用缺乏依據的驅逐威脅向租客施壓，遭租賃法庭裁定構成騷擾，須向前租客支付3391.64紐幣。
根據紐西蘭租賃法庭於8月26日作出、近日公布的裁決，涉事房東 Helen Beswick-Cousins、Stephen James Pask 及 Porirua Property Management Limited 被要求立即向租客支付上述款項。
案件涉及一份固定期限租賃協議，租期約10個月後，房東與租客之間因房屋使用及維護問題產生糾紛。
房屋檢查后，房東指稱租客存在多項違規行為，包括安裝水療池、拆除煙霧報警器，以及未能及時報告房屋損壞等，並向租客發出14天通知。
然而，租賃法庭審裁官 Kristen Koller 在裁決中指出，僅憑上述三項問題，法庭不可能終止租賃關係。物業管理公司 Quinovic 也曾告知房東，基於這些問題申請驅逐租客，成功的可能性不大。
儘管如此，房東仍向物業管理公司明確表示，自己最希望看到的結果就是租客搬走。
此後，Quinovic 與租客之間出現了多輪電子郵件往來。審裁官認為，房東持續採取的行為令租客感到擔憂、困擾和精神壓力。
Koller 在裁決中認定，房東蓄意利用缺乏依據的驅逐威脅，試圖迫使租客結束租賃關係。這些行為不僅給租客帶來不必要的壓力，也縮短了他們尋找新住所的時間，讓他們擔心如果不能及時找到房子，就會被驅逐，並留下長期受到欺凌的感受。
審裁官因此認定，房東的行為侵犯了租客的安寧居住權，構成騷擾。
裁決書列明，房東須支付2500紐幣的騷擾行為懲罰性賠償，以及1000紐幣的非法進入房屋賠償。不過，裁決同時明確，房東一方最終須立即向租客支付的總額為3391.64紐幣。
這起糾紛中，租客也並非完全沒有責任。法庭認定租客違反了租賃協議，要求他們向房東支付700多紐幣。此外，租客還須承擔額外4小時的清潔費用，主要涉及房屋木製門窗框等木工部分及廚房區域。
在公布裁決時，審裁官決定隱去租客的姓名，但公開房東的姓名，她表示，當房東違反《住宅租賃法》（Residential Tenancies Act，RTA）時，相關情況涉及公眾利益。
這起案件表明，即使房東認為租客違反了租賃協議，也不能以缺乏法律依據的驅逐威脅迫使對方搬走。租賃雙方發生爭議時，仍須依法處理，否則可能面臨租賃法庭的賠償裁決。
03
紐西蘭房價持續低迷
奧克蘭跌近25%，惠靈頓跌近30%
紐西蘭房地產市場持續低迷。儘管最新數據顯示，9月份全國及奧克蘭房價均出現小幅上漲，但與2021年底的市場高峰相比，過去近五年的房價跌幅仍然相當明顯。尤其是在奧克蘭，房地產市場長期疲軟不僅影響房主的資產價值，也正在對當地消費及相關行業產生持續影響。
據NZ Herald商業評論員Liam Dann分析，上周紐西蘭房地產協會（REINZ）、Quotable Value（QV）及房地產數據機構Cotality相繼公布最新市場數據，均反映出房地產市場復甦緩慢的現狀。
根據REINZ房價指數（HPI），今年9月紐西蘭全國房價上漲0.4%，奧克蘭上漲0.5%。雖然數據有所改善，但考慮到春季通常是房地產銷售旺季，這樣的漲幅仍不足以證明市場已經明顯回暖。
如果與2021年底的房地產市場高峰相比，全國房價指數累計下跌約17%，奧克蘭下跌24.7%，惠靈頓的跌幅更達到29.5%。
而如果將過去幾年的通貨膨脹考慮在內，房地產資產價值的縮水幅度還要更大。
數據顯示，自2021年12月以來，紐西蘭累計通脹約21%。換句話說，當時價值100紐幣的一籃子商品，如今需要約121紐幣才能購買。
按照通脹調整后的實際價值計算，全國房價較高峰下降約31.5%，奧克蘭下降38%，惠靈頓更是下降約42%。
需要注意的是，這並不意味著奧克蘭所有房屋的實際成交價格都下跌了38%，而是指考慮通貨膨脹后，房地產資產所代表的購買力出現了明顯下降。
對於2021年房價高峰時期入市的購房者而言，這種變化尤其明顯。部分年輕家庭當年以較高價格購買首套住房，如今房屋價值尚未恢復，家庭資產狀況也受到影響。
那麼，奧克蘭房價需要上漲多少，才能重新回到2021年底的水平？
文章指出，如果以通脹調整后的實際價值計算，奧克蘭房價需要在目前基礎上上漲約61%，才能恢復至當年的購買力水平。
然而，經濟學家普遍不認為房地產市場會在短期內重新出現大幅上漲。
房地產數據機構Cotality經濟學家Kelvin Davidson預計，未來十年紐西蘭房價的平均年增長率可能在4%左右。
較低的凈移民增長，以及城市住宅加密建設和更多土地供應，都可能限制未來房價的上漲速度。這意味著，紐西蘭房地產市場可能進入一段較長時間的溫和增長期。
房地產市場低迷的影響，也不僅限於房主和購房者。
Liam Dann指出，奧克蘭有大量中小企業依賴房地產及相關服務行業，包括房地產中介、會計師、律師、建築工人、園藝公司、屋頂維修企業及房屋維護服務商等。
當房地產交易減少、房主推遲裝修及房屋改善計劃時，這些行業的收入也可能受到影響。
與此同時，房價下跌還削弱了部分家庭的消費信心。過去房地產市場上漲時，一些房主因為資產增值而更願意購物、外出就餐及旅遊；如今隨著房屋價值縮水，即使收入沒有明顯變化，也可能選擇減少非必要支出。
這種被稱為「財富效應」的變化，進一步影響了奧克蘭的零售、餐飲及其他服務行業。
不過，紐西蘭經濟並非所有領域都表現疲弱。
紐西蘭出口及農業部門目前正經歷近年來較為強勁的增長，製造業也在穩步復甦。最新製造業表現指數顯示，紐西蘭製造業已經連續15個月保持擴張。
這表明，部分生產性經濟領域正在改善，但這些積極變化尚未完全轉化為普通家庭能夠直接感受到的經濟好轉。
對於許多紐西蘭居民而言，生活成本上漲、房貸壓力以及房地產資產縮水，仍然是當前最直接的經濟問題。
Liam Dann認為，房地產市場長期低迷也可能影響今年11月7日大選的政治環境。尤其是在奧克蘭，房價下跌不僅影響房主，也影響眾多依賴房地產市場的中小企業經營者。
儘管部分經濟指標已經出現改善，但對於許多家庭來說，實際生活感受與宏觀經濟復甦之間仍然存在明顯差距。
從目前的數據來看，9月份房價的小幅上漲尚不足以確認房地產市場已經進入新一輪復甦。未來紐西蘭房價走勢，仍將受到人口增長、住房供應及整體經濟環境等多方面因素影響。
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