澳洲房产快讯 10月22日：房价连跌六个月，利率升至4.60%
本周主线是价格与利率：Cotality 数据显示全国房价连续第六个月下跌，澳联储（RBA）9月29日把现金利率升至4.60%。各数字均注明来源与统计期间。
1. 澳联储加息至4.60%
澳联储于2026年9月29日一致决定加息25个基点，现金利率升至4.60%，为今年第四次加息；声明称必要时会进一步收紧。下次货币政策会议在11月2至3日。（来源：RBA，2026年9月29日）
对中国买家意味着什么
澳洲仍处于加息周期，按揭预审应以更高利率为前提，不要按两年前的利率估算预算。
2. 负扣税新规已成法律
负扣税与资本利得税改革已于2026年6月25日通过国会，是法律而非草案，2027年7月1日起适用：负扣税仅限新建房产，资本利得税折扣改为成本基数指数化并设30%最低税率；2026年5月12日晚7点30分前已持有的房产享有祖父条款。（来源：Broker News，2026年6月25日）
对中国买家意味着什么
未来仍可负扣税的只有新建房产；具体税务安排请咨询澳洲注册税务师。
3. 外国买家禁令延至2029年
据税务局（ATO），禁止外国人购买已建成住宅的措施已延长至2029年6月30日，涵盖临时居民和外资公司；永久居民与新西兰公民不受限，显著增加住房供应的投资属有限例外。
对中国买家意味着什么
持482、500等临时签证者目前只能考虑新房或符合例外的项目；签约前请先确认身份与 FIRB 资格。
4. 房价连续第6个月下跌
Cotality 房价指数（2026年10月1日发布，统计至9月30日）显示，全国住宅价值9月下跌1.1%，较3月峰值低5.2%。悉尼月跌1.4%、较2月峰值低8.6%、年跌7.0%，中位价$1,198,596；墨尔本年跌6.2%；珀斯年涨10.1%。
对中国买家意味着什么
悉尼、墨尔本的议价空间比一年前明显扩大，首府城市中位成交时间由23天增至39天；但 Cotality 预计是缓慢走低，不宜视为见底。
5. 清盘率仍低于五成
Cotality 终值显示，截至10月11日当周首府城市综合清盘率为44.1%（前周45.4%，去年同期68.2%），悉尼45.6%，布里斯班21.8%。Domain 初步数据显示，10月17日（周六）悉尼51%、墨尔本51%。截至10月18日当周的终值通常在周四公布，本文发布时尚未看到。
对中国买家意味着什么
成交周期拉长意味着有更多时间比较和谈判，但各城市差异很大，布里斯班清盘率不足22%。
澄清：是六个月，不是七个月
10月20日，悉尼Today 列表页同时出现房价“连跌七个月”和“连跌六个月”两种说法。Cotality 记录的是截至9月30日连续第六个月下跌；10月的月度数据要到11月初才发布，“七个月”暂无 Cotality 官方数据支持。另外，Domain 的初步清盘率（悉尼51%）与 Cotality 的终值（悉尼45.6%）来自不同机构、不同周次，不能直接比较。
对中国买家意味着什么
引用月数或清盘率时，请核对来源、统计期间，以及是初步还是终值。
一词一天：清盘率
清盘率（clearance rate）是拍卖当天成交套数占已报告拍卖套数的比例。初步数字在拍卖后一两天公布，终值通常在周四公布，口径不同，不可混用。
一句话总结
价格在缓慢走低，利率仍在上行，税务与外国人购房的规则已经写进法律：买家今天要做的是核对资格和成本，而不是预测拐点。
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