澳洲房產快訊 10月23日：房價連跌六個月，拍賣清盤率降至44.1%
澳洲房價連續第六個月下跌，維州拍賣新規已於10月1日生效，RBA在9月將現金利率上調至4.60%。
維州拍賣新規：底價提前7天公開
維多利亞州的拍賣新規自2026年10月1日起生效，屬已生效的法律：中介須在拍賣前至少7天公開底價，成交價須公開至少18個月，價格說明（statement of price）也須列明室內面積、車位等更多信息（ABC，10月16日）。州房地產協會（REIV）認為，7天規則反而可能誘發報高價。Cotality在10月15日的拍賣預覽中稱，10月18日當周為新規下的第一周，墨爾本排期拍賣469場，前一周為703場；對賣家行為的影響，現在下結論為時尚早。
對中國買家意味著什麼
在墨爾本競拍前一周就能看到底價，可以更早判斷預算是否夠用。底價公開后能否調整，據ABC報道政府的口徑並不一致，出價前請向中介書面確認。
稅改已立法：2027年7月1日起
負扣稅將限於新建物業，持有超過12個月資產的50%資本利得折扣改為成本基數指數化，並設30%的最低稅率。這套改革已於2026年6月25日通過國會（Broker News，6月25日），2027年7月1日起生效；2026年5月12日前購入的投資物業享有祖父條款，2027年7月1日前累積的收益仍可適用50%折扣。
對中國買家意味著什麼
這項改革對已是永久居民或公民的買家有直接影響：2027年7月之後，新建物業是仍可使用負扣稅的類別。具體稅務安排請諮詢註冊會計師。
房價連跌六個月，97%城區下跌
Cotality房價指數（10月1日發布，數據期為2026年9月）：全國住宅價值9月下跌1.1%，連續第六個月下跌，較3月高位低5.2%，年度持平。悉尼單月下跌1.4%、年度下跌7.0%，較2月高位低8.6%；墨爾本單月下跌0.7%、年度下跌6.2%；布里斯班下跌1.5%，是首府中最大跌幅。達爾文上漲0.4%，是唯一上漲的首府，珀斯年度上漲10.1%。截至9月的三個月，97%的首府城區價值下跌。
對中國買家意味著什麼
下跌並不均勻：悉尼和墨爾本年度跌幅最深，珀斯和達爾文仍在年度上漲。Cotality同時指出，首府中位售出天數為39天（去年同期23天），庫存同比增加23.1%，買家的選擇在增加。
拍賣清盤率44.1%，四周連降
Cotality最終清盤率（截至10月11日當周，10月15日發布）：全國合併首府為44.1%，前一周45.4%，去年同期68.2%，為6月下旬以來最低，已連續四周下降。悉尼45.6%，墨爾本49.8%，布里斯班21.8%，接近18年低位。10月18日當周的最終數據未能核實，這裏引用的是最近一份已核實的最終數據。
對中國買家意味著什麼
競拍成交變難，賣家讓步更常見。預算內的房源可以更從容地比較，不必為搶拍而臨時提高出價。
RBA加息至4.60%，11月3日再議
RBA於2026年9月29日將現金利率上調25個基點至4.60%，為今年第四次加息（CBA，9月）。下一次議息會議在11月3日。
對中國買家意味著什麼
利率仍在上行階段，依賴澳元貸款的買家借款額度會受影響，建議與銀行或貸款經紀重新核算。
需要澄清：兩個常見誤讀
誤讀一：外國人禁購現房，也包括永久居民。事實：據ATO，禁令針對外國人，包括臨時居民和外資公司；永久居民與紐西蘭公民不在其列。禁令延期至2029年6月30日，目前屬已宣布（2026–27年預算），本文未能核實其立法狀態。
誤讀二：維州新規還只是草案。事實：新規已於2026年10月1日生效。但據ABC報道，底價公開后能否調整，政府口徑並不一致，REIV也對規則設計提出異議。
一詞一天：底價
底價（reserve price）是賣家願意成交的最低價格，傳統上拍賣前不對外公開。自2026年10月1日起，維州要求至少提前7天公開；據ABC，目前沒有其他州表示會跟進。
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