美楼市全爆煲！按贷利率高逾7厘 住宅成交冰封
美国住宅楼市冰封的严重程度，绝不逊色于商业房地产泡沫危机。虽然从楼价数据来看，住宅物业的售价依然在上升，并且是推高通胀的一大动力，但“有价无市”才是问题的本质。目前美国30年期定息按揭贷款利率为7.29厘，高利率再加上楼价的上涨，令到美国人买楼意欲大减。楼市冰封亦导致新屋动工也大幅减少，拖累了整体建筑行业的经济活动。
美国房地产行业长期低迷，继不少经济专家警告商用物业市场存在泡沫爆破的风险后，高利率亦对住宅房业市场构成打击。根据按揭证券公司房利美估计，本季度美国成屋销售将跌至390万间，创下2010年第三季以来最低水平，并且在明年首季进一步下跌。楼市冰封的状态亦会持续下去，继去年整体房屋销售量大减17.7%后，估计今年下降15.1%，明年或再跌2.6%。
美国住宅楼市冰封的严重程度，绝不逊色于商业房地产泡沫危机。虽然从楼价数据来看，住宅物业的售价依然在上升，并且是推高通胀的一大动力，但“有价无市”才是问题的本质。目前美国30年期定息按揭贷款利率为7.29厘，高利率再加上楼价的上涨，令到美国人买楼意欲大减。楼市冰封亦导致新屋动工也大幅减少，拖累了整体建筑行业的经济活动。
事实上，美国的住宅楼价之所以相对坚挺，正正反映出房地产市场失衡、扭曲之下的假象。由于疫情期间兴起远程及在家办公热潮，令民众对房屋的要求提高，换楼意欲更盛；加上供应链问题令原材料成本增加、人力及薪酬增长等，最终的结果便是推高了楼价。
楼价上涨通常会滞后一段时间反映，皆因上调租金要等待租约更新，银行估价、物业交易的数据会因为统计周期而较后反映。比如目前商厦写字楼物业价格、租金的下跌，其实最早始于疫情期间大量企业改为在家办公之时。
因此，从表面上来看，美国房地产市场处于“商用物业疲弱、住宅楼价稳健”的两极情况，但实际上却是无论是商用还是住宅物业，相关的经济活动都陷于收缩之中。
房利美高级副总裁兼首席经济学家Doug Duncan表示︰“经济现在正在放缓…..消费者维持高开支的能力面临愈来愈大的压力——这一结果不足为奇，我们将其归因于货币政策紧缩的经济效应滞后。”与此同时，楼价上升亦影响了置业者的负担能力，导致的房屋销售活动衰退。
房利美预计，明年住宅楼市交投仍会继续低迷。除了上述所提到的原因外，还有一大因素是许多以较低按揭贷款利率“上车”的业主，可能会继续不愿挂牌出售房屋(因为重新置业时只能选择更高息的供款计划)，但预计按揭贷款利率将在2024年小幅下降，有助于房屋销售在2025年逐步复苏。
在商业房地产方面，曾经估中2008年美国楼市爆煲的经济学家Gary Shilling直言，美国商业房地产是“最大的泡沫”，不单是办公物业因为远程工作热潮而受到拖累，酒店、购物商场亦已经陷入困境。数据显示，目前美国写字楼的空置率已高达19.2%，非常接近历史高位；美国按揭银行家协会(MBA)商业抵押贷款(包括办公室、多户住宅和其他商业房地产)的拖欠率已连续四个季度上升。第三季超过5%的办公物业贷款出现拖欠，另有5%的零售贷款余额出现拖欠。
住宅房地产经纪公司Nest Seekers International的首席经济学Erin Sykes表示，商业房地产营运商很难按时还款，并指空置率高企是拖欠债务的最主要原因。
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来源：东网