六項指標揭示悉尼地產為何進入滯漲
來源:未知 作者:Crino
近兩年，悉尼是澳洲房地產市場中的領頭羊，其價格上漲速度之大令人咋舌。目前悉尼的地產市場出現了一些滯漲的狀態，本篇文章就從6個不同數據指標來為悉尼的地產市場把把脈。
清盤率
在這6個指標當中最重要的就是清盤率，悉尼的地產市場已經已經降至59.2%。今年早些時候，火爆的悉尼地產清盤率曾經創下過89.2%的峰值。Domains的高級經濟學家Andrew Wilson博士說，這些數字已經很直觀的說明了悉尼的地產房地產在短時間里發生的一切了。
在悉尼Hills District地區，清盤率已經下跌至了27%，在2012年，清盤率在59%的低點徘徊，而不久的將來清盤率還會下跌至多少還是一個未知數。
價差
這裏所說的價差是指在一個房屋拍賣會上，房東的出售心理價位和市場最終的成交價之間的差距。這一數值通常較難採樣，不過還是有案例可尋，上一周Bossley Park的5號Boronia Rd的一套小戶型三室的房子售出了73.5萬澳元，而房東的心理價位是75萬澳元。
Richardson & Wrench的Sam Tea成功的將此套房子出售，他說這是一個很好的結果，房東比較務實，知道什麼是合適的價格，所以大家都為此結果感到高興，而許多房東或許會為這樣的一套房子設置80萬的心理價位。
房源數量和銷售速度
房源數量和銷售速度也是一個非常重要的指標，根據CoreLogic RP Data的數據，悉尼現在的房源已經比去年的同期數量上漲了3.8%。不過，7月份的房價數據拿來做比較的價值可能不太高，因為在冬季，人們的購房情緒通常不高。
如果房源是在7月份被放出，通常需要25天的時間來銷售，而現在，如果在周末將房子掛牌銷售，通常需要28天來完成銷售，這反映了市場有所冷卻，因為春天應該是房屋銷售的旺季，銷售時間應該短於冬天淡季的銷售時間。
買家的類型
當悉尼的地產熱火朝天的時候，投資者佔了很大的比例，當他們退出的時候，方式就開始降溫了。從官方的借貸數據來看，投資者一直是主要的房貸申請者。今年7月份，投資者佔據了新南威爾士62%的市場份額，略低於今年5月份高峰期的62.5%，高於去年同期的57%。
在今年8月份，這些數據發生了一些變化，新南威爾士州的住宅貸款有54.9%的是有投資者申請的，其中不包括再融資。此外，自住房貸款上漲了1.9%，而投資房貸下降了0.6%。
不過，澳大利亞統計局表示，一些數據可能會有些模糊，因為銀行將一些貸款進行了從新分類，原本一些投資房被轉為了自住房。
澳大利亞最大的抵押貸款經紀商AFG也注意到，根據澳大利亞審慎管理局APRA對貸款提出的限制要求，9月季度投資者貸款的比例已經從3年平均水平的38%下降到了33%。
利率水平
雖然央行和監管機構可以對購房者造成很大的影響，但是目前對借貸成本的影響還是不是特別大。雖然大銀行已經增加了利率，但是澳洲央行還是密切的關注著借貸成本。
從澳大利亞證券交易所30日的銀行現金利率期貨來看，市場上有81%的預期認為央行將不會在下一次聯儲會決議上降息，而十月份的預期僅為53%。
就業
最後一個可以參考的指標是就業，雖然不是最重要的，但是就業率是人們可購買房屋能力的前提和保證。目前新南威爾士州的失業率維持在5.9%，而其他州的失業率也沒有什麼大的反應。