海外投資澳洲房產損失慘重？教你如何吸取教訓
來源:澳洲房產大全 作者:Aries
不少找我諮詢和求助的海外投資者，在他們的澳洲房產投資之路上，都出現了嚴重的失誤，損失慘重。
每當聽到他們訴說自己的失敗投資經歷后，我都十分痛心。很多時候我是無能為力的，因為大部分的失誤，都帶來不可逆的嚴重後果，沒有什麼補救措施。
只好讓他們吸取教訓，勇敢站起來，收拾亂攤子，然後重新學習澳洲房產投資，規劃新的投資之路。
那麼，海外投資者常見的投資失誤具體體現在哪幾方面呢？
1 貸款
海外投資者最容易犯的錯誤，就是輕視貸款這個環節在整個投資過程的重要性。
也許他們在自己的本土國家裡有貸款買房或者做生意的經驗，也許他們以前貸款沒有什麼問題，於是把以往的經驗和認識，套用到澳洲房產投資上。
在還沒有搞清楚自己的情況和所持有的材料能否在澳洲貸款、能貸多少款的情況下，就衝動地簽下了購房合同並交了訂金，這是一種非常危險的投資行為。有很多人就因為最終貸不了款，而最終以損失訂金為失敗結局。
或者他們也有一些渠道可以勉強貸款，但是貸款成本偏高，高服務費、高手續費、高利息、低貸款比例，意味著整個投資都失去了原本的意義了，這讓他們進退兩難。
另一種情況是，有些稍微謹慎一點的海外投資者，在投資前諮詢了資深的貸款經紀，已經知道了自己能否貸款、能貸多少、多少利率、多少貸款比例等。
然而，任何一位貸款經紀，都只能按照當前的貸款環境和政策，給出相應的信息和結論，他們都不可能知道將來的貸款環境和政策會是怎樣的，每個貸款機構的政策，都在頻繁地變化中，而政府關於房貸的政策，也不是一成不變的。
那問題會出在哪呢？
那就是，簽合同交訂金購房的日期，與真正需要貸款付尾款成交的日期，隔得太遠了。
這有什麼後果呢？一種情況是，投資者自身的財務狀況可能變了，以前能輕鬆貸款完成交易，現在不能貸了；另一種情況是，貸款政策變了，以前可以貸款，現在不能貸了，或者現在的貸款成本遠高於原本的期望。
2 投資成本
許多海外投資者對澳洲本地的物業行情不了解，導致了以過高的價格購買了價值本來沒有那麼高的物業。
銷售這個環節的成本越高，人力物力財力開銷越大，最終的價格的虛高的可能性就越大，投資者以高於市場價值的價格購買物業的可能性就越大。
羊毛出在羊身上，各種誘惑、各種贈品、各種保證、各種高端活動、各種貼心服務，所有的成本，都融入到了最終的價格那裡去。
除了房產價格以外，其他購房相關的成本，如果控制不好，會繼續推高整體的投資成本。
海外人士在投資澳洲房產時，如果沒有對印花稅附加稅、地稅附加稅以及潛在的更高的貸款成本做全面的了解，那麼他們最終的投資成本很有可能遠高於他們的期望值。
哪怕是相同的購入價格，但是不同的物業類別與地理位置，他們的印花稅、地稅和貸款成本，其差別是可以非常大的。
例如，某些商業物業是免交地稅的，所有商業物業都只要普通的印花稅而不需要付附加稅，買空地建房的印花稅是僅僅基於地塊交易價格而計算的（而不是基於地塊價格加建築成本的總和而計算的），在塔斯馬尼亞州的印花稅附加稅是遠低於新南威爾士州的，等等。
3 投資回報
房產投資的回報由兩部分組成：一個是價值的變化，一個是現金流。
房產價值可以增值也可以是貶值，現金流可以是正現金流也可以是負現金流。
由於房產投資利用了槓桿，即通過貸款完成交易，因此不同的貸款比例，也影響著最終的現金對現金回報率，即每年實際現金利潤除以實際的原始現金投入。
無知的海外投資者往往沒有算清楚他們的預期投資回報，更沒有做可行性分析，便以賭博的心態去冒然投資，最終導致很低的投資回報，甚至是負的投資回報。
如果所投資的一個地區的某一種物業類別的供應量過大，需求不足，那麼這種物業類別是很難升值的，也很難出租。
如果所投資的物業的日常開銷很大，例如物業管理費特別高，那麼現金流是會受到大大的打壓的。
如果所投資的物業沒有按照當地的租賃市場的特徵而使用合適的出租形式，例如是帶傢具出租還是空租，長租還是短租，而隨便地像大多數人那樣空房長租，那麼該房產的現金流潛力就沒有得到最大限度的發揮。
如果所投資的新建物業有進一步改造的空間，例如分割或加建新的可單獨出租空間，把原來的單一住戶改為多住戶，但是投資者自己不知道原來可以這麼做的，那麼他們就錯過了提升現金流的機會了。
那麼，究竟什麼原因導致海外投資者在貸款、投資成本和投資回報這些問題上出現失誤呢？其實就兩個字——無知！
高級投資者之所以能在更短的時間內獲得更高的投資回報，不是他們有多麼厲害，不是他們天生就是投資高手，他們僅僅是比普通投資者知道的門道多一些，比普通投資者在投資的前期準備多花了點功夫。
上周末，我在首期《Richard He 房產投資①階》課程上講到的一個很重要的投資理念，就是要把房產投資當成是一門生意來做，深切地關注這門生意的可行性與投資回報。
如果你在投資前都不知道究竟這項投資能給你帶來什麼利潤、多少現金流以及實際的投資回報，那麼你是很難在房產投資上獲得真正意義上的成功的。
那麼，海外投資者如何吸取教訓呢？很簡單，就是花更多的時間和精力在投資前的準備工作上。
關於貸款，首先要知道自己的財務情況和具備的材料能在澳洲獲得多少貸款，貸款利率是多少，有沒有額外的費用（如手續費、申請費、服務費等）。其次儘可能縮短簽購房合同到貸款付尾款成交之間的時長。
關於投資成本，確保自己沒有以過高的價格買到房產的唯一途徑，就是對周邊同類房產的本地近期成交記錄有一個清晰的認識，從而大概估算出你所買的房產的真實市場價值。
另一個方法就是讓第三方協助分析，所謂當局者迷，旁觀者清，如果你願意花時間去諮詢投資教練、買家代理或者有房產投資經驗的會計或者貸款經紀人，讓他們給出獨立的意見，那麼你做出正確的投資決策的概率就大大提升了。
關於投資回報，如果你自己已找到了你希望投資的物業，那麼你可以讓房產投資教練幫忙分析一下這個物業的可行性以及投資回報，把所有的成本以及未來最大投資收益的方案做一個全盤的考慮。
如果你通過跟貸款經紀的交流知道了自己的預算，但不知道投資什麼房產好，那麼可以請擅長於投資房的買家代理幫你尋找合適的投資機會。
還有一種辦法，就是讓自己變成懂門道的高級投資者，通過參加專業的房產投資培訓，獲得自己尋找和分析投資機會的能力，提升自己的房產投資操盤技能。
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