2012年悉尼房展印象記
儘管澳洲房市平淡疲軟，但7月中旬在達令港展會中心舉辦的悉尼房展會卻吸引了上萬投資者和潛在購房者。從7月18日至20日，來自全澳的上百家開發商、建築商、投資中介、金融機構和行業協會整齊亮相，還有數十位業界知名人士舉辦專題講座，解讀市場，分享經驗。和往年一樣，項目推介仍然是不少參展商的重頭戲，但面對日益謹慎和精明的投資者，性價比和現金流成為訴求新焦點，一些基於DIY的新興服務模式也吸引了很多眼球。本文特擷取了展會上的一些亮點與讀者分享。
新房和舊房孰優孰劣
對投資者來說，最關心的話題自然是哪裡投資最有潛力，什麼策略更明智。參展商對此各有看法。Property Secrets公司的創辦者Paul Giezekamp認為從長期看，最佳的投資策略無疑是購買有分割潛力的物業，通過積極的開發獲取增值。他的主題演講「投資者和開發商，誰是贏家」特彆強調了這個理念。
Paul Giezekamp在與記者交談時介紹說，自己在22年前第一次投資地產時便遭受了失敗，原因是僅憑藉熱情，既沒有投資知識，也不懂市場。之後的很長時間，他一直在不斷的試錯中尋找答案，漸漸總結出一套成功的經驗，目前已擁有20套物業。Paul Giezekamp表示，創辦Property Secrets的目的就是為了讓更多的人分享到自己的知識和經驗，不要再重複自己走過的彎路。公司的業務涵蓋了投資教育、購房中介、開發、貸款服務、租賃管理等房產投資的所有環節，為投資者提供一站式服務。
不過，並不是所有的人都有能力涉足開發。由於城市人口結構和生活方式的改變，不少地段、配套和質量佔據優勢的新公寓也具有不錯的投資價值，但一般來說，這些物業更適合可享受負扣稅優惠的較高收入人群。此外，購買時機也是獲利關鍵。
來自墨爾本的Preview Property是一家專註于打造精品公寓的開發商。這次在展會上推介的是在墨爾本市中心6公里西區的一棟小型公寓。總裁John Centina表示，位於人口增長迅速、配套完善的內城區的高質量公寓，其租金回報和增值潛力都會高於市場平均水平。雖然目前墨爾本房市處於低谷，但這是市場的自我調整，對買家來說，反倒多了很多選擇的機會。對於記者提出的墨爾本公寓開發過量的問題，John Centina表示，市中心確實存在這個問題，但在Brunswick，Hawthorn，Richmond，Abbotsford，Pascoe Vale等區的物業價值仍相對被低估，而且對精品公寓一直有很好的需求。至於新房和舊房孰優孰劣，他提到了購買期房可以享受的印花稅優惠、高折舊以及負扣稅，但也承認這種策略更適合高收入的年輕人。
哪裡投資獲利更高
俗話說，資本無國界。這次展會上亮相的除了來自澳洲各州的項目，還有美國的房產。據說自從金融危機后，那裡的房價已經跌至價值以下，平均投資收益在10%以上，一些城市每年的租金回報甚至可以達到45%。US AUS Property Investment公司打出標語，可以幫助客戶從銀行直接購買法拍屋，吸引了不少觀眾。
另一個引人注目的就是西澳和昆州一些礦業小鎮的投資房產。一些參展商表示，礦業鎮的人口增長和高收入使這些地區物業有很好的增值潛力，而且租金遠遠高過市場平均水平，可以讓投資者在第一年就獲得正現金流。
不過，也有一些業內人士認為，礦業地區的房價現在已經相對過高，而單一的產業結構意味著這裏的房市面臨更大的波動風險，州府城市是更加穩妥的選擇。 Lime Property Solution的一位研究總監稱，從房市周期來看，悉尼和西澳目前處於最好的投資時期。
另一家房產投資中介propertystore帶來了3個參展項目，分別是悉尼Sylvania的排屋，昆士蘭Hervey Bay的度假公寓Ramada以及布里斯本內城區的Rosemount公寓。公司客戶經理Eddie Sidhom表示，這3個項目各有特點，適合不同的投資策略。他特別提到，布里斯本的房市正在逐漸復甦，物業價格還處於低點，是入市的好機會。 Eddie Sidhom認為，澳洲房市基本面還是很健康的，現在投資要關注的是物超所值的買賣，即租金回報高，價格低於其內在價值。至於具體如何投資，還是要根據每個人的實際情況而定，這也是其團隊的服務優勢。
房貸—銀行還是非銀行機構
雖然大多數購房者已習慣於從銀行獲得貸款，但這次展會上亮相的眾多的非銀行房貸機構讓人眼前一亮。除了連鎖機構RESI、RAMS和AUSSIE Loan之外，連續獲得2011年和2012年最佳非銀行房貸機構的State Custodians Mortgage Company以其低至5.77%的房貸產品受到格外關注。
State Custodian機構的總裁，演講嘉賓Heidi Armstrong在接受採訪時表示，這是公司第六次參加房展會。作為一家專註于住宅物業貸款的非銀行金融機構，State Custodian最大的特點就是沒有分支機構，也從來不通過貸款中介拓展市場，由此大大降低了運營成本，從而保證能夠給客戶提供性價比極高的貸款產品。公司自2007年推出的標準可變利率房貸被知名的Canstar Cannex金融分析機構評定為五星級，已成為公司主打產品。這種產品不僅利率低，而且包含了許多免費的增值服務，包括免費的沖銷賬戶（Offset Account），免費一次性還款以及免費動態調整還款額等。
Heidi Armstrong介紹說，公司的經營理念是為客戶提供知識，並幫助他們找到解決方案，而不是僅僅推銷產品。在服務方面，由一個客戶代表提供全程服務，代表客戶負責與公司內部所有部門溝通，可以幫助客戶省下大量時間和精力。
當被問及華人市場的開發計劃時，Heidi充滿信心。她說：「我們已經幫助過很多華人客戶，對他們的印象非常好。我發現他們都很聰明，很勤力，有出眾的商業頭腦，知道什麼是真正好的交易。」Heidi還透露，公司正在考慮招募會說國語和粵語的客戶代表，更好地為華人小區服務。
自管養老金（SMSF）
—投資新策略？
也許是因為疲軟的市場讓投資者更看重現金流，六成以上的參展商打出「正現金流」的廣告語，並推出設立自管養老金（SMSF）投資房產的服務。Preview Property在推介其公寓項目時特別提到，可以與金融機構連手，幫助有條件的客戶設立自管養老基金，設立費最高不超過$1150，投資者在第一年就能獲得正現金流。
Freehold Financial是參加這次展會的SMSF管理機構之一。其創立人Michelle Southern介紹說，用養老金進行房產投資近一兩年受到了越來越多投資者的青睞，「這是養老金在管理基金和股票市場之外的另一種投資渠道。」其最大的優勢是稅收優惠，「在持續繳納養老金期間，用養老金投資的收入稅率低至10-15%，資本利得稅率只有10-15%，而一旦退休之後，就無需再支付任何收入稅和資本利得稅。」此外，還能釋放更多的投資現金，而且有很大的靈活性，投資者可以用SMSF自住投資物業。因此，這種投資方式受到了自營公司人士的歡迎。
不過，Michelle也提醒說，由於SMSF涉及到很多合規性要求，一定要諮詢有資質和經驗的管理公司，因此也涉及到一筆不小的設立和管理費用。投資者在決定之前應該多加權衡。一般來說，養老金賬戶餘額至少應在10萬以上才有條件考慮設立SMSF。
在澳洲投資房產都講長期策略，物業租賃管理也因此成為一個很重要的環節。儘管大多數投資者都會選擇專業公司，但他們在很多時候發現，找一個好的物業租賃經理和找一個好的租客同樣不容易。
這次參展的Property Boss和RentingSmart提出了各自的方案。前者是一家專門幫助投資者搜索物業租賃經理的網站，彙集了全澳上千名租賃經理的信息，客戶可以通過網站進行比較和溝通。 Renting Smart則是幫助投資者自助管理物業的軟體。藉助網站的免費專業諮詢和專業軟體，投資者可以實時跟蹤租金和費用交付情況，提醒業主何時進行驗房和維修，還能幫助業主找到合適的專業技工。
Renting Smart的創辦者Ben Levi對記者說，他開發的這套軟體系統之前只是提供給專業物業中介，但現在開始針對個體投資者。上個月，他剛在美國公開推出這套系統，接下來將集中開發澳洲市場。
文：濰蔓