輕信7年翻番 華人澳洲投資房產被深套
來源: 青年報 責任編輯：華樂
（澳洲新聞網訊）根據《青年報》報道，「永久產權，精裝修，首付一成，貸款還息不還本。買即贈1萬澳元大禮！」記者給部分海外房產中介留過電話，近日經常接到這樣的境外房展邀請。然而，記者調查了解到，並非每一名買家都賺到了錢，很多在被「深套」。
陷阱一：包租包賣 特點：買房容易賣房難
業界專家稱，由於國內房價居高不下，政府又出限購令，投資炒房的難度非常大，於是資本就瞄準國外市場。然而，由於目前銷售境外房產的機構一哄而上，市場很不規範，人為陷阱很多，境外購房不是摸著石頭過河，而是踩著「地雷」前進，風險非常大。
買家自述・兩個上海女人澳洲購房的賠錢經歷
女商人澳洲買房短期看不到升值前景
預算外又支出300萬元 資金鏈受影響
11月22日下午，王婷坐在她的商鋪里，一邊打量著川流不息的顧客，一邊向記者述說她在澳洲的「購房經」。
20多年前，王婷來到上海打拚，此後在七浦路服裝批發市場買下多處商鋪，並因此攢下了不菲的身家。然而，資金需要流動才能帶來利潤，王婷跟很多手頭有餘錢的上海人一樣，首先想到購房，但國內的限購令使得她不得不把目光投向國外。
「這個投資到底會怎麼樣，我心裏沒底。黃金海岸那三套公寓目前基本保本，而南澳那棟別墅，我還一直在往裡面貼錢。」王婷說，黃金海岸那幾套房子，物業公司已經代租出去，房租收益比較穩定，用租金支付完房貸、物業以及市政和水費后，略有盈餘。而南澳那套別墅太大，根本就沒有租客，只好空關著，房貸、物業等費用，一個月還得墊付不少錢進去。
王婷說，在境外買房子，她面臨多方面的困境：語言、法律和辦事習慣等方面的差異。這些差異曾一度讓她感到非常苦惱。「最讓我抓狂的是前年的大年三十那天，澳洲那邊的委託代理人突然來電，要我交物業費、稅款以及違約金大約60多萬元人民幣。那時候我們國家的銀行都歇業過年了，我上哪裡去匯款？」後來是澳洲那邊一個朋友幫她墊付了，那個春節她才過踏實。
澳洲行情的「業內人士」給記者算了一筆賬：這套房子當前市價大約40萬澳元（1澳元約等於6.6元人民幣），目前全球經濟都不景氣，澳洲也不例外，7年後升值翻番的可能性非常小，就算能夠順利出手，她其實也賺不到多少錢。」
該業內人士分析，如果5年後，這套房子增值一半，價值升到60萬澳元，即增值20萬澳元。到時候增值部分要按照29%交稅，約5.8萬澳元，再加上5年因租金不足自己填補進去的2萬澳元的養房錢。此外，如果投資人選擇還息不還本的貸款方式，貸款7成，約貸款30萬澳元，期限為30年，利率大約為5.84%，月供大約1500澳元，5年9萬澳元。如果房屋沒法出租，或者中間斷租，這個月供就得自己填補，也就賺不到什麼錢。
「我們所有的算盤都是打在澳洲房價一直漲上面，但這並非穩定的增長。」業內人士告訴記者，由於中國投資客大量湧入，現在澳洲出現一些樓盤專門面向中國人銷售，銀行貸款的利率也上浮不少，風險越來越大。
專家訪談：境外購房行為需要政府規範
資深房地產策劃人、前搜房網董事、總經理庄諾告訴記者，目前我們國家在對待公民境外購房行為上，還沒有進行有效管理，從而產生一些非常實際的社會問題：資產轉移問題、外匯限額問題等。
據庄諾先生統計，在這波海外購房客中，投資者佔44%，接近半數，移民的佔21%，子女教育的佔12%，而資產轉移的佔到了17%。
「在境外買房這個行當里，資產轉移已經成為一個不可忽視的問題。」庄諾說，在進行資產轉移的人群里，有些人認為有些國家在保護個人私有財產方面做得比中國好，就將自己的資產通過買房轉移到一些法制比較健全的國家。也有是家庭糾紛，夫妻一方對財產進行「正轉移」。
「當然，也有些腐敗分子藉此向國外轉移資產。」庄諾說，此類資金轉移的特點是資金向境外轉移在形式上基本合法，通常以企業或個人正常海外投資的形式轉往國外。資金性質的改變發生在境外，在境外被腐敗分子非法佔有或挪作他用。庄諾認為，有關部門需要在這個環節對個人海外投資購房進行有效監控。
王婷則認為：「你選澳洲人開發的樓盤還是可靠的，千萬別選中國人在那邊開發的樓盤。坑害中國投資客的，往往都是中國人。」
因為國家有每人每年5萬美元的外匯限額規定。在境外購房者只能全家總動員，將購房資金化整為零，以旅遊、留學等名義匯入境外賬戶。這樣規避了法律風險，卻擾亂了國家的金融秩序。也有一些人通過地下錢莊，將大筆資金注入境外賬戶。這一過程給購房者的資金帶來了風險。
記者調查：境外購房七個陷阱
記者在採訪那些已經在境外購房的買家時，他們無一例外地告誡說：「境外購房陷阱太多，再好的中介都是靠不住的。真要到境外買房，還是自己實地考察考察再說。」
大多數買家都希望自己在海外買的房子能「以租養房」，所以「包租」就是最具誘惑力的推介詞。「因為能租出去，就意味著你有穩定的租金收入。但是，很多中介只是將包租當誘餌，實際上他們並不保證替你把房子租出去。萬一租不出去，損失還是你自己的。」
陳潔告訴記者：「我買墨爾本那套房子的時候，手頭的錢並不多。中介的人跟我說，在澳洲投資購房的門檻很低，只要付10%就可以了，交房的時候再付20%，餘款都可以申請貸款。」
在澳信公司的展銷會上，記者就「包租」事項詢問銷售經理，該經理說，在推廣期，第一年包租，這個是寫進合同的，如果租不出去，公司將補貼客戶的租金。第二年開始，公司可以將客戶的房子委託給布里斯本當地的服務公司進行租賃。「如果租不出去，我們也沒有辦法。」
「如果你不懂英語，又沒有完全弄懂這些法律概念，就很容易上中介的當。」庄諾先生告訴記者。
陷阱三：低門檻 特點：很多費用未告知
大約一年後，陳潔的房子要交付了。這時候，陳潔發現自己需要補交的錢不僅僅是那所謂的20%，很多費用都冒出來：印花稅、市政稅和水費、物業管理費以及律師費等等。
銀行評估的房價比開發商給的市價往往要低10%-20%，買家補繳的首期房款，也就高於預期的20%。「補交款加上其他稅費，大大超出了我的預算。」陳潔無可奈何地說，她的資金鏈差點就斷掉了，幾乎無法支付後期的打理費。
王婷也說，你要是通過中介買一套60萬澳元的房子，你至少要在自己的賬戶上備足80萬澳元，以備不時之需。而中介為了吸引買家，往往把門檻說得很低。
陷阱四：永久服務 特點：賣完房子就解散
王婷告訴記者，有些中介在「忽悠」你買房的時候，說「一次買房，終生服務」，絕對是騙你的。
她第一次買房的那個中介，總公司是澳洲的，當時承諾只要通過他們買的房子，他們公司在澳洲會提供終身服務的。對那些在澳洲無親無故的投資者來說，這一點很有吸引力。可是，他們在上海的公司賣完房子就解散了。後來王婷趕到澳洲去，找那個總公司，總公司也倒閉了。王婷的經驗是：說得越動聽，謊言的可能性就越大。相反，實際困難跟你說得越多，這樣的中介就越靠譜。
陷阱五：高回報 特點：每個環節都不能錯
在一家代售澳洲房產的境外中介，業務員以「算賬」的形式向記者推薦一套70多平方米的公寓。業務員說，這套公寓市價55萬澳元，你只要交16.5萬澳元，其餘都由銀行承擔。「交房后，我們替你租出去，年租金收益約30250澳元。」業務員給出一個投資收益計算公式：投資收益=年租金-年利息-其他支出（租務管理費+物業管理費+市政稅及水費）30250-23100-（1815+3000+1200）=1135（澳元）
業務員還信誓旦旦地表示，澳洲陷阱六：永久產權 特點：地權產權同樣分開
李敏也告訴記者，在澳洲買房，除了要選對銷售商外，更重要的是選對開發商。「所有來中國推銷房產的開發商，都會說自己是澳洲最大最強信譽最好的開發商，我們不能聽他們吹，而是要想辦法了解這個開發商在澳洲的業績和口碑。」
庄諾告訴記者，所有銷售境外房產的中介，無一例外地拿「永久產權」這個概念來忽悠買家。庄諾說，在國外，地權和產權也是分開的。比如在美國的曼徹斯特，產權是永久的，但土地使用權不是永久的，你買了房子之後，就得年年給用地交稅。
了解「1美元」拍地的「中獎者」葉小姐的人告訴記者，葉小姐在佛羅里達州那1000平方米的土地，並非按照中標價8800美元來交稅，而是按照當地土地管理部門評估的價格的1%來交稅的。而且這塊地每年評估出來你的價錢並不固定。「如果葉小姐不能有效利用這塊土地，那麼她獲得的不是該土地的永久所有權，而是永久納稅權。」
「我當時在電視上看到澳洲的房產推介節目，經過一番計算，決定在海外買房。然而，幾年下來，她卻仍沒有看到升值的前景，買房時被中介鼓噪起來的投資回報期許，還只是停留在預期上。
「對產權的性質，我們需要按照國別，甚至州別來研究，中介在推薦房產的時候，往往在這個問題上給客戶『吃藥』。」庄諾說。
陷阱七：精裝修房 特點：外國租客喜歡自帶傢具
在澳洲最好別買樣板房。
王婷說，她一開始不懂澳洲的行情，在中介的攛掇下，按照中國人的思路買下帶傢具精裝修的樣板房，以為這樣的房子租金會高些。「我們哪裡知道，澳洲本地人是不熱衷於買房居住的，他們喜歡租，自己有傢具，租下房子后，所有傢具一車送來。」
王婷說，平心而論，澳洲開發商的樣板房裡的傢具都是名牌，貨真價實。當然，這樣的樣板房價錢不菲，中介為了賺取更高的傭金，不惜給客戶「吃藥」，讓客戶高價買下。「有傢具的精裝房，反而不好出租。」
王婷還提醒說，有些中介為了招攬客戶，信口開河許諾贈品，王婷建議，任何贈品都必須在合同里寫明，否則就不靠譜。