遺產保護物業 美麗昂貴的投資
【看中國訊】被列為保護遺產的物業大多擁有一流的地段和獨特迷人的建築魅力。儘管很多人認為其稀缺性保證了長期增值潛力，但在很多時候不菲的維護成本和嚴格的限制條件意味著 投資遺產物業需要更多的經驗和更加細緻審慎的考量。
房產觀察網最近揭示了投資遺產物業的基本事實。
保護類別不同限制不同
在維州，如果物業被當地政府歸入遺產覆蓋之列（Heritage Overlay），意味著對其進行任何翻新、整修、改動，甚至包括加建柵欄、進行外牆粉刷，或在外立面張貼廣告都需要申請許可。
即使物業沒有被歸入此列，政府仍可以針對個別物業對外立麵粉刷、內部裝修變動和樹木移植等作出限制。
知名物業翻新專家， Renovating For Profit公司的創立人巴爾貝爾（Cherie Barber）提出，投資者首先要了解物業的保護類別，尤其要明白，被列為遺產的物業（Heritage listed property）和位於遺產保護區的物業所受到的限制是完全不同的。她說：「前者針對單獨物業，後者針對整個城區，因此地方政府對這類物業的外立面要求很嚴格，但通常不會對物業內部翻新做出特別的規定。」不過，即使是后一類物業，要進行翻新和裝修，很多時候也需要向政府遞交由遺產建築專業人士出具的報告。
翻修成本高
根據巴爾貝爾的經驗，位於遺產保護區的物業翻新周期更長，成本更高，從遞交申請到拿到政府批准至少需要4-9個月，每份報告需要支付數千元。她最近經手了一套位於遺產保護區的物業，儘管房子本身並不沒有列為遺產建築，但為了在後院加建新房，僅向地方政府遞交專業報告就花費了7萬元。
巴爾貝爾說，為申請許可需要準備的書面文件費是遺產物業翻新或改建最大的開支之一。她在2004年曾以251萬買下Balmain區的一棟遺產建築，打算日後將地塊分割成兩塊獨立地契的用地。在簽訂合約前，她徵詢了3名專家，包括一名建築師、一名遺產專家和一名規劃師的意見，每次的諮詢費1,000元，專家團隊的判斷是，申請被批准的可能性很大，但仍有2成可能性被拒，不得不由土地和環境法庭判決。
申請的結果是後者，儘管最終法庭批准了分割申請，但整個過程耗時2年，僅法律費就高達9萬元。在獲得分割許可后，巴爾貝爾以375萬原封不動地出售了該物業，去除投入的各類費用，略有盈利。
巴爾貝爾提醒，這類物業投資很可能導致資金實力不夠雄厚或經驗不足的投資者破產。她建議，在投資遺產物業時必須十分謹慎精明。「你需要有一整套好的專業團隊，包括規畫師、建築師、律師和結構工程師。」
韋克林房產諮詢公司（Wakelin Property Advisory）的創立人薩森（Monique Sasson ）表示，除非擁有豐厚的資金和足夠的專業經驗，不要輕易投資遺產物業。
（插圖：掛牌在售的新州Southerland Shire遺產物業Coombe）
圖片來源：www.propertyobserver.com.au
來源：看中國