巨大疑問 | 難道接下來澳洲的房價要升？
來源：澳房匯
澳大利亞人心中都有一個巨大的疑問：房價接下來會怎樣?
大多數的意見認為價格會急跌。澳大利亞最大的銀行預測，未來6個月，房價將下跌10%。聯邦銀行的分析師指出， 「信心減弱、失業率上升、保持社交距離措施和凈海外移民急劇減少」將導致房價下跌。
許多澳大利亞人對房價無休止上漲結束將會感到欣慰。房價瘋狂上升，尤其是在首府城市。我也希望房價下跌。雖然我很想擁有自己的居所，但我沒有。
但在這個動蕩的時期，必會存在風險，就是房價的走勢並不像經濟預測者所期望的那樣。風險在於價格會持續上漲。這已經不是澳大利亞房價走勢第一次與預期不同，和有違常理，變得更加昂貴。
財富效應
對於不斷上漲的房價，有兩件事讓我感到疑惑。首先是財富效應。矛盾的是，許多澳大利亞人發現自己在這場危機中變得更富有。富人通常把大部分錢花在餐廳、咖啡館和度假上。現在，所有的錢都留在他們的口袋裡，不斷累積，尋找出路。
富人花錢購買的其中一種東西就是豪華轎車。如圖所示，賓士汽車的銷量在6月份創新高。還有寶馬、奧迪和雷克薩斯。如果你仔細想想，這在經濟衰退中是很奇怪的事情。
經濟衰退，但豪華車的銷量直線上升。
這在一定程度上是由資產立即抵扣造成的，加劇了財政年末通常出現的飆升。但如果只是因為資產立即抵扣，每一種汽車銷售都會創新高。相反，只是德國奢侈品牌創下紀錄。原因是富人有多餘的現金要想辦法花費。
經濟衰退的定義是收入下降。但很明顯，有些人發現自己有多餘的現金。不難理解他們也會花更多的錢買房子，這是澳大利亞人通常會做的事情。
官方政策支持
政府也支持房市。澳央行將利率調低至0.25%的創紀錄低位，並承諾將在很長一段時間內保持低利率。房貸利率從未如此便宜過。政府也推出$25,000 的HomeBuilder建房補貼。這些政策讓買家有能力和信心繼續購房。
如下圖所示，自住買家貸款上升6%，儘管投資者貸款降。
2010 – 2020年房貸增長。來源: 金管局和澳央行
各地區的表現不同
我不認為所有地方的房價都有可能上漲。在澳大利亞的一些地區，經濟下行的壓力確實太大了。我指的是那些最依賴外國遊客、外國學生和新移民的地區。
比如墨爾本的CBD。在墨爾本的CBD，投資者的信心受到影響，租金也大幅下跌。我預計，隨著墨爾本最新的防疫限制措施出台，公寓價格還會再下跌。
受歡迎城區的房價似乎最有可能保持穩定或上漲。公共部門僱員眾多的城區(職位總數僅下降0.9%); 金融和保險員工(增加0.9%)或電力和天然氣員工(增加1.4%)。
政府實際上已經作出努力支撐經濟，例如JobKeeper留職津貼成效很好, 只要財長更新預算時不削減太多，應該繼續令澳大利亞經濟不會出現大幅衰退。
這是令欣慰的好消息。這也意味著許多澳人等待的房價回落可能永遠不會成為現實。