春天才是大屠殺的開始，房企兩月減租逾16億，再有錢也扛不住了
來源：澳洲財經見聞
前 言
疫情來勢洶洶之時，暫時禁止驅客、房東暫停還貸、強制業主協商……
澳洲政府和銀行採取的非常規措施有效阻止了退租潮、失業潮、無家可歸潮的發生。全澳800萬名租客暫時得以保全棲身之所，大量中小型商業租戶得以繼續開門營業。
然而，六個月的大限將至，情況如何？
研究報告指出，40%的私房租客目前拖欠房東租金，9月一到，「死緩」又會變成「死刑」。
對於商業租戶而言，業主表示在短短兩個多月的時間里就已經「自掏腰包」，給租戶減租超過16億澳元，如果政府要進一步延長租金救濟令的話，自己已經無力承擔。
新州一家房企老闆說道，凄涼的冬天過去之後，春天才是大屠殺的開始。
當地一家收容所的負責人說道：「對於一些人而言，他們生活的世界是崩潰的。」
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春天才是大屠殺的開始
3月23日，澳大利亞聯邦政府宣布了為期六個月的禁止驅逐租客命令。在接下來的6個月內，房東不得因房客無法支付房租而驅逐租客。
4月初，各州強制性實施《商業租賃行為守則》（Commercial Tenancies Code of Conduct，以下簡稱：守則）。
按照規定，受到新冠大流行影響的租戶可以找房東協商臨時救濟措施。
然而，臨時救濟措施掩蓋了一個日益嚴重的問題：許多房客獲得的「減免」不過是延遲交租而已，而且他們已經積欠了數千澳元的債務，可能永遠也還不上這筆錢。
27歲的傑伊（Jay）說：「我欠了1600澳元，這是很大一筆錢。我願意在復工之後把錢還上。只是我本以為能在疫情期間能夠得到更多同情，能減免一點房租，結果並沒有。」
這名生活在悉尼的女孩堪稱模範房客，三年來一直準時付租。但是，她的僱主在疫情中破產，她也因此丟了飯碗，沒了收入。
在一些地區，租客無法通過修改租房合同來減少租金。這意味著即使與房東談判，也只能延繳而不能免除租金。
即便法律規定租客可以要求房東減租，但是所需提交的資料複雜，讓很多租客並不能如願。
例如，生活在悉尼的華人徐女士由於疫情失業而去找房東商量減租時，房東雖然沒有明確拒絕，但是要求其提供失業證明、銀行存款記錄、以及其他能夠說明無力繳納房租的文件。
然而，徐女士老公工作的餐廳老闆卻不願開失業證明，結果在房東下發欠款通知書的第二天，兩人就被攆出了家門，被迫在擠在車裡過夜。
莫頓（Ewan Morton）曾經是悉尼最繁忙的房地產經理之一。他開始擔心，凄涼的冬天過後，春天將迎來一場大屠殺。
莫頓說：「全世界都在開始懷疑，9、10月份才是大屠殺真正到來的時候。」
據了解，大量臨時救濟舉措將在9月和10月集中到期。其中包括留職補貼（JobKeeper，雖有延期，但申領門檻提高，支付金額下降）、失業補貼（JobSeeker，情況與留職補貼同）、租客暫停驅逐令、銀行貸款延期令（雖可延長4個月，但是門檻提高）、商業租賃守則等等。
一家收容所的負責人麥肯齊（Michelle Mackenzie）表示，近40%的租戶都拖欠了租金。私人租賃市場上不斷膨脹的債務氣球可能導致無家可歸人數暴漲。
他說：「這實際上只是推遲了當前的巨大問題。當所有這些支持措施在幾天之內紛紛結束，將會發生什麼？
毫無疑問，對於一部分人而言，世界會崩潰。
新州房產研究所所長蒂姆（Tim McKibbin）表示，房東也面臨困境。他也認為，問題只是「被拖延了，但沒有被真正解決」。
他說：「房客的財務困難是真實的，需要解決。但是，它們的困難被部分或全部轉嫁給了房東。這並沒有消除困難，反而加劇了房東面臨的困難。」
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三代人的餐廳
除了私房租客擔心在暫停驅逐令到期後會被掃地出門外，商業租戶目前的焦慮感和壓力感也絲毫不少。
作為一家百年老店的接班人，柯尼斯（Stavros Konis）焦慮感爆棚。除了焦慮，沮喪和憤怒的感覺也讓他困擾不已。
原因只有一個，即從祖輩手中繼承的餐廳很有可能在自己手上倒閉。
然而，現實非常殘酷。
他說，由於墨爾本二次封城，房東開出的條件可能讓自己的餐廳無法度過眼下的封鎖時期。
柯尼斯說：「對我來說，眼下的這個形勢非常令人沮喪。」
「我幹這一行已經很長時間了。在疫情發生之前，我的餐廳可以說非常成功。因此，關了這間餐廳然後另起爐灶，這對我個人是一種侮辱。
「但是，如果我要生存，就必須這樣做。我需要搬到一個房東更好說話、或者說更願意變通的地方。」
柯尼斯的餐廳開在墨爾本里士滿的天鵝街上。最開始，這座城市曾經是貧窮工人階級扎堆的地方。但是，現如今已發展成為墨爾本生活蓬勃發展的標誌性城市。
柯尼斯表示，隨著墨爾本第二波疫情高峰開始，餐廳租賃方，Steveway Real Estate公司的物業經理願意為他提供50％的租金減免優惠。
然而，柯尼斯表示自己的收入降幅超過90％，即便是減租50%，自己也無力支付。
他說：「我一直在試圖提高餐廳業務，但是這需要時間，包括對一家純堂食的餐廳做一些改造，以方便做外賣。」
不久，科尼斯表示自己收到了物業公司的一份違約通知書，告知其要麼交租，要麼搬家，同時還要求收取385澳元的管理費。
他說：「這份違約書無異於扇了我一記耳光。」
「我們三代人都在這裏開餐廳，包括我的祖父、我的父親，然後是我自己。我們從來沒有不按時交租的情況。」
財大氣粗也扛不住
關於租金減免這件事，購物中心房東也有自己的說法。
澳大利亞購物中心理事會（SCCA）旗下會員包括Scentre Group、Vicinity和Stockland等零售物業巨頭。
由其提供的數據顯示，自《商業租賃行為守則》（以下簡稱：守則）於4月推出以來，業主總計向中小零售租戶提供了16億澳元的租金減免。
根據守則的規定，受到新冠大流行影響的租戶可以找房東協商臨時救濟措施。
守則由州政府強制執行，原則是根據租戶減少的營業額比例來減少租金。並且，房東從政府收到的任何優惠舉措都應通過減少租金的方式來轉嫁給商戶。
澳大利亞購物中心理事會表示，4月至6月期間，總計有87％的中小租戶要求減免租金。
從行業劃分來看，酒店餐飲業減租需求最大，占已簽署減租協議的28％。其次是零售服務業，包括美髮、美甲和美容院在內的零售服務業占已簽署減租協議的19.4％。
從減租的地域分佈來看，新州和維州兩地的企業佔比超過2/3。其中，新州企業租金減免達到5.81億澳元，維州企業租金減免達到4.12億澳元。
針對其他州/領地的租金減免約為6億澳元。
按照規定，《商業租賃行為守則》將於9月到期，考慮到經濟疲軟前景和可能到來的失業潮，澳大利亞各級政府正在研究進一步延長該守則的適用期限。
對此，澳大利亞購物中心理事會主席Angus Nardi表示，儘管為購物中心內租戶提供援助也符合房東自身的利益，但是，如果《商業租賃行為守則》到期後進一步延長，房東也無力繼續為租客提供救濟。
Nardi說：「中小型租戶的生存和發展符合我們的商業利益、同時也有助於整個經濟的發展，因為他們提供客戶想要的產品和服務，並有效促進了當地的就業。」
「但是，我們已為中小型零售商戶提供了大量的租金援助，我們無法無力繼續承擔這麼大規模的援助。因此，對於購物中心業主而言，守則進一步延期完全超出了他們的承擔能力。」
「我們一直在努力尋求平衡，但是我們在幫助租戶的同時也面臨自身巨大的財務壓力。」
「與其他行業不同，根據當局要求，我們直接向第三方提供財務援助，這些所需的資金必須由我們利用自身資源來提供，而這些資源現在已經用盡了。」
事實上，這種情況在上市房企的財報中也有所反映。
以澳大利亞第二大的購物中心業主Vicinity Centers為例，截至6月30日的一年內，Vicinity凈虧損18億澳元，較上年同期下降620.4％。
據Vicinity透露，公司和零售商簽署了1700份短期租賃變更協議。租金豁免也直接影響了該集團的運營資金。
2020財年，Vicinity運營資金為5.203億澳元，較上年下降1.69億澳元。
7月24日，Vicinity發布公告稱，投資組合價值縮水高達17.9億澳元，占投資組合總值的11.3%。
另外，過去一年，澳大利亞一些主要非上市購物中心基金的回報率為負20％或更低。
例如，QIC購物中心基金規模為54億澳元，投資標的包括墨爾本的Eastland和悉尼的Castle Towers等購物中心，過去12個月的總回報率為負21.5％。
Lendlease旗下價值44億澳元的零售地產基金「Australian Prime Property Fund Retail」在過去12個月的總回報率為負20.7％。
同樣，GPT的批發購物中心基金已經作出重大減記，旗下39億澳元投資組合在過去12個月內的回報率為負21.1％。
結語
時代的一粒灰，落在個人頭上，就是一座山。
疫情陰霾籠罩之下，可以說，沒有真正的贏家。
