房產決定命運?很多時候,澳洲房產就是命運的一部分
來源：澳洲財經見聞
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澳洲人對房地產的痴迷和信任
澳大利亞房價出現起色，賣家還不夠信任市場的時候，買家就已經爭先進場了。
此前，根據滙豐銀行（HSBC）的一項調查顯示，澳洲人每周花費在了解房產上的時間超過2.5小時，這使澳洲排名為全球最痴迷房產國家的第七。
據澳洲抵押貸款網消息，滙豐銀行最近委託Toluna調查公司對全球10個不同的國家與地區進行在線調查，以了解成年人花費多少時間在了解房產。
調查結果顯示，在受訪的11,932名年齡超過21歲的成年人中，「痴迷房產的文化」席捲全球，人們每周平均花費3.5個小時在買房、閱讀房產雜誌和查看在線房源列表上，即使他們並沒有想要買房。
就澳洲而言，澳洲成年人每周花費看房的評價時間是2.51個小時，超過了他們去健身房鍛煉的時間（平均為1.08個小時）或與父母交談的時間（平均0.88個小時）。
與此同時，有23%的受訪澳洲房主表示，他們每三個月會查看一次其房產的價值。
滙豐銀行表示，數據顯示，此前已經冷卻的住房市場已在很大程度上影響了包括墨爾本和悉尼在內的澳洲主要城市，但在一些澳洲人的眼中，這種情況並沒有「使其對房產的痴迷減弱」。
通常情況下，低利率和房地產價格的下跌會被認為是「許多澳洲人」希望進入房地產市場的「令人鼓舞的因素」。
「買房、閱讀房產雜誌和在線查看房源」是被視為了解房地產的常見形式，即使是那些不再打算買新房的成年人。
房地產雜誌、電視節目和網站行業發展正在變得比以往任何時候都讓人更難以對什麼是自己可負擔得起的東西抱以現實的期望。
買房通常是「澳洲人最重要的購買項目」，一些購房者更是「將他們對完美住房的熱情推向了極致」，許多澳洲人為了實現完美的住房目標甚至將重要的人生階段推遲，比如遲遲不生兒育女。
希望小房換大房的澳洲人，其中很多是家庭，特別希望購買更大的房子。當更多的年輕人選擇與父母住在一起的時間比以往任何時候都更長時，很多人都希望為他們未來的家庭購買一棟更大的房子。
儘管越來越多的澳洲人熱衷於再次進入房產市場，但18％的人表示房產缺乏供應正在阻礙他們的計劃。
42％的澳洲人也認為需要更多關於市場變化的教育，他們認為這將使他們在競爭中佔據優勢。
28％的希望購買下一棟房子的澳洲人認為其中一個感興趣的領域是他們的借貸能力。
澳洲社會地位劃分已轉向房產，買房才能力爭上遊
每個人都在為進入地位更高的階級而奮鬥，無論是地位低還是地位高的階級。
實際上，澳洲人對房地產這種「說不清，道不明」的痴迷，都可以用澳洲社會對自我價值和社會地位的衡量已從傳統的對工資和工種的衡量，轉變成了用房產擁有情況來衡量的「資產社會」來解釋。
忘掉藍領、白領，澳洲社會已經被當前的住房投資規模所打破。
一項新的研究顯示，澳洲社會對自我價值和社會地位的衡量已從傳統的對工資和工種的衡量，轉變成了用房產擁有情況來衡量的「資產社會」。
居民擁有房產比薪資水平更重要。
據《悉尼晨鋒報》報導，悉尼大學學者們的研究以悉尼這個全澳最昂貴的城市為重點，結果發現，長期以來傳統的以人們所做的工作進行的社會地位劃分已經變成了人們是否擁有房產、是否在還房貸、是否被房價永遠排擠在房地產市場之外的劃分所取代。
該研究的兩位合作者阿德金斯（Lisa Adkins）和康寧斯（Martijn Konings）表示，由於工資增長停滯不前，房價飆升，人們衡量自己的價值和社會地位的傳統方式已現崩潰。
阿德金斯教授表示，在大多數人的工資幾乎沒有增長的同時，那些將錢投入房地產的人通常會從房價的飆升中獲利。由於澳洲的稅制有助於人們擁有更多的房產，進入房地產市場現在已成為了一個社會的特徵。
在過去的20年裡，澳洲工資年增長率為3.1%，而悉尼房價年增長率卻高達7.55%。悉尼房產中位價為877，200澳元，是澳洲全職平均員工年收入8.5萬澳元的10倍以上。這也意味著年收入15萬澳元的居民也很難在沒有抵押貸款壓力的情況下購置西部城區的一套普通住房。
人們以工種或工資衡量自我價值的日子實際上已經結束了。
「在悉尼，這是中產階級關注的一個問題。人們對買房、房價非常清楚。如果你想保持中產階級或更好的地位的話，這就是你會去做的事情。」他說，「我們生活在一個資產社會中。」
按照該項研究的研究人員的說法，發達國家現在擁有一個以房屋資產為基礎的五個階層的階級體系：
其中最高階層的是「投資者」群體：包括那些「沒有普通工資但靠從房地產投資中獲得收入的人」以及「擁有工資、能夠產生收入的資產以及用於納稅規劃的資產的多樣化組合的人」。
第二階層無負債擁有房產的人；
隨後第三階層是那些擁有房產但需還房貸的人。
第四和第五階層就是那些沒有住房資產的人，他們又被分為租房者和社會底層的無家可歸者。
研究表明，社會「結構重組」意味著大多數人的生活機會現在已由房產所有權所決定，而不是他們的工作和每周工資。
在悉尼和澳洲其它主要州府城市的社會，人們現在更關注的是房價而不是工資和就業，就是一個很好的例子。
每個人似乎都明白負扣稅以及如何將它用於房地產投資。人們都知道它對房價的重要性及其明確的政策重點。
研究者們還發現，由於工資增長停滯不前，房價上漲，想要進入房市的人越來越依賴於父母的幫助。這是社會以房地產資產為基礎的另一種體現。
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澳洲買房熱潮中，你需要知道的七件事
澳大利亞房地產市場在2017年9月至今經歷了至少40年來的最大跌幅。而現如今澳大利亞首都城市的平均房價再次出現了上漲。
西太銀行（Westpac）此前的預測是，全國房價將在今年4月至明年6月之間下跌10%。不過，上周西太銀行首席經濟學家Bill Evans 已將預測跌幅下調至5%。
歸因於幾個州的首府城市表現比想象中更堅韌，特別是珀斯（Perth）和阿德萊德（Adelaide）。擁有最大房市的悉尼也趨於穩定，房價預計僅會下降5%，僅為預測跌幅的一半。
與此同時，首席經濟學家Bill Evans和高級經濟學家Matthew Hassan預測2021年6月至2023年年中，全澳房價將「飆升」15%，即每年7.5%。
筆者認為，在決策時我們需要了解的「最好和最壞」，也就是極端觀點。提前預想到最壞情況，並理性思考最好情況，就算是一個理性的投資人。
當下，在「房地產專家」的口中，基本上有兩種極端的觀點：一方面，一些房地產推銷者仍然推崇有舊的「房地產將每七年翻一番」的路線。
而另一方面，「房地產末日論」者則表示，房地產估值過高，債務過高，抵押貸款壓力巨大，因此40%左右的崩盤是不可避免的。
前者的問題是，即使工資增長回升至3.5%(這已經是一個很高的要求了)，這也意味著澳大利亞平均房價收入比將在未來7年內從現在的6倍左右上升到9倍左右，14年後更是將達到14倍。
末日論者的問題是，他們已經這樣說了15年，我們仍然在等待澳洲房市的崩潰。
現實是，擺在我們面前的澳洲房地產市場遠比這些極端論調複雜得多。在當下的市場狀況下，筆者想提醒大家七件事。希望能給諸位的投資決策帶來一定的參考作用。
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澳洲房產是「貴」的
澳洲房子不便宜！自上個世紀初以來，情況一直如此，儘管此前價格有出現下行調整，但情況仍然如此：
根據「2019年人口住房可負擔性調查」，澳大利亞房價與收入的中位倍數為5.7倍，而美國為3.5倍，英國為4.8倍。在悉尼是11.7倍，墨爾本是9.7倍。
澳洲房價與收入和租金比率的長期平均水平在經合組織國家處於高位水平。
房價相對於收入的飆升，導致澳洲家庭債務從25年前經合組織(OECD)國家中的低位，上升到如今的高位。可以說，這些因素也使住宅地產市場成為澳大利亞的「致命弱點」，被不停的拿出來作為「崩盤論」的論據。
但實際上，這種情況已經持續了15年左右，澳大利亞房地產市場依然沒有出現極端崩盤。
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澳洲房產市場是多樣化的，無法一概而論
雖然提到「澳洲房地產市場」是很常見的，但在現實中，城市之間存在著明顯的差異。在過去的五年裡，這種差異是極端的，珀斯和達爾文的房產價格隨著礦業投資熱潮的結束而大幅下降，而其他城市的價格卻在上漲。這種差異在租金收益率上也很明顯，比如西澳單元房租金收益率8.7%，而悉尼獨棟房租金收益率只有3.1%。
在購房決策時，州和州、城市與城市、城區與城區、街道與街道、獨棟房還是單元房等等細節都可能導致目標房產的價格走勢與大趨勢不符，甚至反其道而行。
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有關抵押貸款壓力的說法，言過其實
十多年來，過度抵押貸款壓力的頭條新聞已經司空見慣。不可否認，澳大利亞確實存在著住房負擔能力差，家庭債務高，部分家庭承受著巨大抵押貸款壓力的情況。
但實際上，大多數借款人是可以在計劃內償還抵押貸款的。因無法償還貸款及利息而導致的強制銷售和不良貸款壞賬實際上並沒有出現激增。不良抵押貸款增長仍保持在0.9%左右的低水平。
雖然澳大利亞在上一次房產繁榮中看到貸款標準被降低、被繞過等情況導致的大規模「騙子貸款」出現。但實際上，所增加債務的大部分都流向了年齡更大、更富有的澳大利亞人，他們實際上有能力償還貸款。另外一部分所謂「假貸款」，很大一部分是海外買家，其在澳洲收入或許不足以償還貸款，但海外匯入資金在償還貸款方面卻是沒有問題的。真正低質量貸款的體量實際上在貸款總量中微不足道。而且當前，高比率貸款的比例已經下降，付息不還本貸款比例也出現了下降。
澳洲房地產市場確實存在長期供應不足
自上個十年中期以來，澳洲平均每年人口增長為37.3萬人，而在截至2005年的十年中，這一數字為21.7萬人，每年大約需要額外增加7.5萬套住房。不幸的是，住房供應並沒有跟上人口激增的步伐(見下一張圖表)，因此巨大的缺口累積起來，推動了高房價。
由於自2015年以來單元房供應激增，住房供應缺口現在正在得到彌補，但此前10多年的累積供應不足是澳大利亞房價仍然相對昂貴的主要原因。
也就是說，不是稅費優惠措施或低利率政策，而是供應不足導致了澳大利亞的房價居高不下。
不然我們就無法解釋，為什麼那些和澳洲一樣採取稅費優惠和低利率政策的其他國家房子比澳洲便宜。
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澳洲房價從來不是只漲不跌，起起落落才是正常
在過去15年中，澳洲各個城市的房價都經歷了從5%到10%不等的幾次下跌。悉尼、珀斯和達爾文的房價都分別出現了15%、21%和31%的下跌，購房者在決策時不應幻想澳洲房價只漲不跌。
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澳洲房地產市場仍然對利率敏感
儘管各城市的情況各不相同，但人們對近期的降息舉措是否有助於再次推高房地產市場持懷疑態度。
事實上，根據市場反應以及數據統計，當前的澳洲房地產市場仍然對央行現金利率調控敏感。購房者應將利率走勢列入考慮範圍。
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澳洲房價崩盤並不容易預測
過去15年裡，澳大利亞房地產的昂貴特性和相關的高債務水平導致人們不斷發出「澳洲房地產面臨崩盤」的呼聲。
2004年，《經濟學人》雜誌將澳大利亞描述為「美國醜陋的姐妹」，這在一定程度上要歸功於澳洲飆升的房價。在全球金融危機(GFC)之後，關於澳洲房地產崩盤的呼聲更是不絕於耳，一位評論員更是在聚光燈之下，斷言澳洲房價將會出現40%的下跌。
2010年，美國報紙《費城小號報》(The Philadelphia Trumpet)警告稱，「洛杉磯化」(Los Angelification，指的是全球金融危機(GFC)時期洛杉磯房價下跌40%)將在澳大利亞出現。
幾年前，一家對沖基金也發出了類似的呼籲:「澳大利亞房地產市場正處於大規模崩盤的邊緣。」多年來，這些聳人聽聞的言論經常出現在澳洲主流媒體《60分鐘》和《四角》節目中，而作為聽眾的我們，早已見怪不怪。
實際上，就筆者看來，要出現全國性的房地產崩盤(而不是某些城市的周期性下跌)，我們需要比當下高得多的失業率、高得多的利率和(或)嚴重的供應過剩。
雖然當前澳洲經濟衰退的風險增加了，但房地產市場崩潰仍不太可能發生，大幅加息的可能性也不大，而且儘管房地產供應仍有更多的上升空間，但不太可能導致嚴重的供應過剩，因為新建住宅的批准數量目前正在下降。
正如我們多年來所看到的，估值過高和高債務本身並不足以導致崩盤。
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澳大利亞房價，此時此刻此地又要去向何方？
那麼，此時此刻此地，澳大利亞房價又在去向何方呢？
買家興趣回升，儘管其他城市喜憂參半，但悉尼拍賣清算率上升至75%左右，價格上漲近2%。
到目前為止，房價漲幅仍然較低，但看起來是在持續上升。如果按照拍賣清算率漲勢預測，房價漲幅可以達到10%－15%。但實際上，就當前情況來看，事實漲幅會受到諸多限制，且不會達到這個幅度。
與過去的周期相比，債務與收入之比要高得多，銀行貸款標準更嚴格，房屋供應激增，未來還會有更多房屋供應，這已將悉尼的出租空置率推高至正常水平之上，隨著經濟增長持續疲軟，失業率可能會上升。
因此，預計在2021年之前不會看到經濟回到繁榮時期的情況，澳洲房價整體出現5%左右的有限增長是市場上較為理性的預估。
作為潛在買家，我們有三個關鍵點需要注意：1，春季銷售旺季——?如果隨著上市房源數量增長，拍賣清算率仍能保持上揚，那麼這將是一個非常積極的信號，表明澳洲房地產市場的好轉勢頭已經穩固。
2，住房貸款體量——?目前住房貸款體量已經出現反彈，但要想獲得10-15%的房價漲幅，住房貸款體量還需要進一步提高。
3，失業率——如果失業率因經濟增長放緩而顯著上升，那麼它將成為房價的一大制約因素，並可能導致房價再次下跌。
在很長一段時間內，澳洲住宅地產都為投資人提供了類似於股票的回報率(大約11% pa)，所以澳洲住宅地產在投資者的投資組合中確實可以發揮較大的作用。而且過去幾年，澳洲幾個城市的房價回落為投資者提供了新的入場機會。但要記住，悉尼和墨爾本的租金收益率仍相對較低，同時要警惕那些仍有大量新樓盤待售的地區。
END
在澳洲年收入15萬澳元的居民，確實已經不再被認為是富有群體。而「買房子、換房子、買更好的房子。」在澳洲，卻已然成為了進入地位更高階級的途徑。
毋庸置疑，房產之於每個澳洲人，越來越意義非凡。買房更是人生中數一數二的大事。而事實上，此時此刻的澳洲房地產市場走勢算不上清晰，更不是閉眼入市，也能賺個盆豐缽滿。當前，我們當然也可以選擇參考專業從業人士的建議。
風起雲湧，瞬息萬變的房地產市場不斷考驗著我們的判斷能力。但筆者認為當前所能預感到的未來是，哪怕再過十年，澳洲房地產市場也大概率還是保持現在的局勢—— 像個謎又像一束光，帶給我們困頓、也帶給我們希望。
人心的慾望和奢念，其實都是一樣的，不管是現在還是將來。究其根本，不管何時，我們都想要住到更合心意的房子里、擁有更大的活動空間、不用焦頭爛額的工作而是更自在的生活。
而在澳洲，「買房」恰好就是解決方案之一。
願我們都可以得償所願，夢想成真。
