來源：澳財網
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悉尼住宅拍賣現場，圖/ABC News Michael Coggan
隨著春季新增待售房源數量激增，以及降息預期的鼓舞之下，上一周（截至10月31日），悉尼的住房拍賣清盤率達到了79%。
房產代理機構My Housing Market首席經濟學家安德魯·威爾遜博士（ Andrew Wilson）指出，繼金九銀十之後，悉尼住房拍賣市場繼續呈現出一派「蓬勃發展」的跡象 。
他說：「雖然79％的拍賣清盤率略低於80％（樓市繁榮的基準指標），但是，從目前的市場情況來看，接下來的一個周末肯定會達到這一基準。」
截至10月31日的一周，悉尼約有864套住房上市拍賣，高於之前一周的700套和上年同期的843套。
Wilson指出，具體而言，北部海灘的拍賣清盤率達到89％，位居悉尼首位，北部海岸和西悉尼則分別以87％和84％的清盤率緊隨其後。同時，悉尼的房價正在上漲。
9月底，Akihito Sydney House以2640萬價格成交，高出底價1千萬
據其透露，今年10月，悉尼獨棟屋拍賣成交中位價較9月環比上漲4.9％。不過，公寓的這一價格則下跌了1.1％。
整體而言，所有首府城市參与拍賣的房屋共計1757套，高於前一周的1427套和上年同期的1555套。根據研究機構CoreLogic收集到的1433套房屋拍賣結果，77％的房屋拍賣成交，創2月下旬以來的最高拍賣清盤率。
就墨爾本而言，截至10月31日一周拍賣房屋數量為604套，高於之前一周的490套和上年同期的255套。
CoreLogic表示：「傳統上，墨爾本杯所在的一周是交易普遍下降的一周。但是，今年節日影響並沒有往年那麼大。考慮到墨爾本剛剛解封，出現這樣的結果並不意外。」
在墨爾本已報告拍賣結果的530套住房中，初步拍賣清盤率錄得75％，好於前值72％。
財政支持避免出現最壞局面
PRD Real Estate首席經濟學家Diaswati Mardiasmo表示，澳大利亞住房市場成功避免了不良貸款大幅增長的問題，刺激性和支持性政策（包括福利金、工資補貼、養老金提前提取、按揭還款凍結）是主要的功臣。
Mardiasmo博士說：「總體而言，在疫情最嚴重時期，澳大利亞住房市場整體保持穩定。」
「因此，既然我們正處於復甦的道路上，並且市場存在被壓抑的剛需，2020年樓市有望最終收穫強勁增長。」
澳大利亞經濟發展委員會（CEDA）高級經濟學家賈羅德·鮑爾（Jarrod Ball）表示，今年年初有關樓市崩盤的預期與失業率上升相關，並且低估了聯邦政府的支持力度。
Ball說道：「財政支持遠比人們想象的要廣泛。」
財政部數據顯示，維州目前有310,128家企業代表員工領取JobKeeper，高於8月份的272,136家。新州則有352,389家企業獲得了JobKeeper，高於8月份的339,673家。
Ball說：「取決於防疫情況，我們將在明年看到房價與勞動力市場同步的現象。」
房價下跌風險依然存在
My Housing Market首席經濟學家安德魯·威爾遜博士（ Andrew Wilson）認為，澳聯儲的降息會進一步「增加買賣雙方的信心」。不過，並非所有經濟學家都贊同。
AMP Capital首席經濟學家謝恩·奧利弗（Shane Oliver）表示，悉尼的交投活動正在回升，但是價格還沒有回升。據其預測，「失業率升高、移民陷入停滯和租賃市場的疲軟」將導致澳大利亞房價在明年下跌5％。
他說：「目前，澳大利亞的房價受到收入支持措施和銀行還款延期計劃的保護。」
「相對而言，由於第4階段的鎖定導致更多的企業和家庭陷入困境，墨爾本風險最大。」
「相比之下，規模較小城市和地區的情況要好得多。」
在維州，有成千上萬貸款買房人再次申請了延期還款，不僅面臨房價下跌的風險，而且可能落後于其他地區。
澳大利亞最大的住房貸款機構，澳大利亞聯邦銀行（CBA）的最新數據顯示，仍有93,000人未恢復房貸還款，另有17,300人延長了暫停還款期限。其中，在新增延期還款的人群中，維州佔比高達43％。
與維州相反，澳大利亞其他地區開始有所改善，總計已有21,000人恢復了往常的月供還款。
澳新銀行（ANZ）本周宣布，在55,000名延期還款到期的客戶中，約有43,000人現已恢復全額還款。另外，40,000人的第一個延期還款周期尚未結束。
根據澳大利亞審慎監管局（APRA）最新發布的數據，今年9月份，未恢復還款總額約為1330億澳元，占所有房貸（1.8萬億）的7.4％，明顯低於五月份峰值水平11％。
換言之，墨爾本主要市場房價仍有可能出現兩位數的跌幅。雖然澳大利亞聯邦銀行在9月份修改了此前的房價預期。但是，據其預計，截至2021年6月的一年內，墨爾本房價跌幅可能高達10.2％。
今年5月份，即新冠疫情對失業影響不確定性最高的時候，作為澳大利亞房貸業務最大的銀行，CBA曾預測，截至2023年3月，澳大利亞整體房價將下跌11％。如果出現長期低迷，則房價跌幅可能多達32％。
當時，澳大利亞國民銀行（National Australia Bank，NAB）預計，2021年房價將下跌11％，在嚴重的情況下，兩年內的房價跌幅大約為30％。
降息亦是雙刃劍
伴隨著本周二現金利率從0.25％降至0.10％，房貸利率理應變得更便宜。
澳大利亞研究機構Canstar的分析顯示，如果銀行足額跟進降息，按照平均浮動利率3.37％，一筆40萬澳元的房貸每月還款將減少33澳元，或每年396澳元。
與此同時，固定利率貸款人（或任何轉貸人）也可從澳聯儲定期融資機制（TFF）中獲益。TFF新增交易意味著澳聯儲需要維持長期利率至接近0.10％的水平。
Betashares首席經濟學家大衛·巴薩內塞（David Bassanese）警告稱，澳聯儲降息「有可能導致房屋和股票價格出現重大泡沫的風險」。
當然，並非所有人都認為房價可以延續快速上漲的趨勢。例如，有人警告稱，對於最近拍賣數據帶動的房價看漲預期，上市房源數量很容易導致其再次走軟。
分析機構Digital Finance Analytics的Martin North表示：「對於數據，市場分歧仍然很大。特別是，如果政府支持性政策取消，住房市場仍然面臨很多不利因素。同時，我認為，投資者在一段時間內不會留戀住房市場，而是選擇離開。」
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