留學生少了，還能不能投資學生公寓？商業地產
來源：澳洲房產大全
在2018和2019年這兩個年度，澳洲地產投資領域中，「學生公寓」這個關鍵詞是一個大熱門。
當時的共識是：特製公寓（PBSA-只租賃給學生的公寓）的市場供應量不足，澳洲留學市場火爆，國際留學生和本地學生的數量多，在居住問題上存在供應缺口。
而且學生公寓的建造成本較低，回報率比普通住宅甚至一些商業物業都高，因此吸引了大批投資者的目光。
截止到2019年底，全澳的學生公寓供給數量已經超過86,000個床位。（Jll 2019）
市場受到嚴重衝擊
2020年來，受到疫情和中澳關係日漸嚴峻的影響，澳洲的留學市場受到了極大的影響。
作為澳洲最大的國際學生輸出國的中國，澳洲38%以上的大學生都是來自於中國；其他國際學生輸入大國，比如印度，尼泊爾、新加坡和越南等的很多學生也因為出入境的限制、遠程教育的實施和過於高昂的旅費而選擇在母國完成2020學年。
在2020學年開始前，學生公寓的空置率已經接近史上最高水平，幾乎可以忽略空置率；
2020年是在過去7年中唯一一個出現留學市場下滑的年頭；
學生公寓的入住率也比較往年下降了20%以上。（Fuary-Wangner 2020）
學生公寓市場的未來在何方？
投資者關於對學生公寓和短租公寓是否還能投資的爭論，在疫情開始之後就沒有停止過。
大家各執己見，有些人認為疫情和國際政治局面的變動對於澳洲（尤其是新州和維州）的影響會是永久且不可逆的；另一部分人認為這隻是疫情和暫時性的國際關係變動造成的小概率的周期性事件，只待一切回歸正常就好。
我們常說，要想看市場的真正走向，不要聽專家，要看同在市場中的巨頭們在做什麼。
近期，有一條市場動態是非常值得關注的：學生公寓開發商Scape在2020年下旬遞交了在新南威爾士大學附近價值10億澳元的開發申請。
計劃建設5座6-19層的大樓，總計1650套學生公寓。
同期，新加坡開發商Wee Hur集團在悉尼大學附近購入了價值4610萬澳幣的開發用地，計劃開發成一座高層學生公寓樓。
這兩個學生公寓界的大動作，到底是業界大鱷逆天而行還是準確抄底呢？
首先，投資者應該準確地分析市場情緒，很多媒體都在說留學產業已經被動搖基礎，鋪天蓋地的新聞都在說澳洲不再是留學生的首選、中國學生想出國的人數越來越少云云。
聽了這些新聞，很多投資者的第一反應就是：一拍腦門，「完了，學生公寓要完了，不能做了。」
留學市場的變動確實對學生公寓的入住率和價格會產生一定的影響。
但我們不應該忘記的是，所有媒體在報道留學生數量減少的時候，採用的詞彙都是
「International Student Arrival」
而不是
「International Student」.
也就是說，從短中期來看，留學生在局面穩定后是會返回澳洲的，除非他們轉頭去到其他國家留學並躲避疫情，但在目前的情況下來看，也不是很現實。
因為完全沒有受疫情影響的留學目標國基本不存在；如果是轉學去別處找尋更好的機會深造，那麼這種就屬於留學生的自然流失，並不是需要地產界因為這些新聞，而變得過於悲觀。
就現在的市場來看，學生公寓的供應量還遠遠不能滿足本地學生和尚留在澳洲的留學群體，更不要說是情況好轉后大量學生回歸之後了。
而供求是決定市場的最重要的因素，所以學生公寓在中期來看，都是屬於有前景和需求強勁的中風險投資類別。
隨著市場供求關係的不斷趨於平衡，學生公寓的市場競爭會逐年加大。
無論是在學生數量有限的疫情期間，還是在學生數量回歸正常的后疫情時代，要想追求更高的租金收入和更低的空置率，學生公寓的軟硬體設施都需要不斷的進步和完善。
學生們對於居住體驗的要求會越來越高，如何提升自己的學生公寓的市場競爭力，在未來的幾年內，是所有學生公寓投資人需要重點思考的話題。
地理位置的便利性、與高等學府的合作緊密程度、價格、安全性、軟硬體維修、清潔程度、Care Taker的服務質量，公共區域和定期活動的豐富性都是學生們會考慮的問題。
多數「有利可圖」的市場都始於供應缺口，成於抓住機遇，最後歸到核心競爭力。
隨時在價格、質量和性價比上保持競爭力，是在市場中長盛不衰的唯一辦法。
有的客戶問我：我想收個能做學生公寓或短租公寓的小型開發用地，再少花點錢隨便蓋一個十幾個房間的學生公寓，你覺得怎麼樣？
我的回答一定是：除非這塊地在未來幾年後對你有更好的用途，否則就別趟這水了，沒個一兩年，這種『隨便一蓋』的學生公寓肯定會被淘汰，要做就做好的；否則不如買一個商鋪或者廠房，投資回報也不少，還省著你操心費力。