來源：澳華財經在線
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ACB News《澳華財經在線》2月16日訊 房地產成為澳洲經濟中最先復甦的行業之一，也許並不令人意外。但漲勢之快，甚至超出了業內的預期。
為遵循疫情控制措施的限制，看房者們必須分批進入，因此出現了看房隊伍排成長龍的景象。在一些地區，特別是沿海地區，這樣的景象並不希奇。
據上周末最新消息，限制負扣稅和削減資本利得稅優惠，未來數年內都不會再「困擾」房市。（詳見：大選漸行漸進: 工黨放棄房產負扣稅改革主張）
換句話說，自由黨和工黨已經在這一問題上站成一致的立場，相當於從聯邦政府層面掃清了政策打擊房價的可能性。
如果你還記得2019年澳洲大選之前，肖頓領導的工黨與莫里森領導的自由黨如何就負扣稅問題展開的持久和激烈的交鋒，且在大選前幾個月（當時幾乎所有民調都預測工黨將贏得大選）房市顯著降溫的情形，就會明白現在負扣稅和削減資本利得稅優惠改革被徹底打入冷宮的意義。
隨著基準利率接近於零，而且澳央行聲稱未來四年內利率將保持不變，難怪買家們爭先恐後地想要分一杯羹。
上周末的拍賣市場呈現了白熱化狀況。就連再次因疫情緊張而進入緊急封鎖的墨爾本，周六初步清盤率也達到了88%（CoreLogic數據），比前一周的80.8%大幅上升。
澳洲最大的房地產中介公司Ray White稱，上周末在墨爾本組織了89場拍賣會，清盤率高達94%。
每一次房市起落，都有各自的風景。這一次，大踏步前進的澳洲房市中，當然也不只有鮮花氣球，輕率的投資者仍可能會碰到暗礁。
「農村包圍城市」
這次房市起飛，並不是一次「均衡」的起飛。疫情之下催生了許多遠程工作崗位，被遠郊生活方式吸引的工薪族，逃離了大都市，前往遠郊居住。
軟體工程師John van der Loo就是「逃離悉尼」的人之一。當他得知可以永久在家工作時，就把家遷到了悉尼以北的中央海岸的Empire Bay。在這裏，他不需要通勤，可以接送孩子上學后再繼續回家工作。
他從去年年中開始選購房產，發現有不少目標可供選擇，但熱門地區的房產較為搶手。
澳洲一些遠郊地區的房價在一年內上漲了三分之一以上。僅在今年1月份，澳洲遠郊地區房價價格上漲了1.6%，是主要首府城市房價漲幅的兩倍多。
CoreLogic的數據顯示，去年新州鄉村和遠郊區的房價上漲了近10%，是悉尼房價漲幅的5倍。
數據還顯示，1月份新州48%的遠郊區的房價中位數創下新紀錄。新州南部高地郊區Burradoo的房價中位數超過了170萬澳元。另有18個遠郊區房價中位數超過100萬澳元，創下歷史新高。
據CoreLogic統計，1月份新州房價最高的10個遠郊區為：1.Burradoo: 173萬澳元
2.Byron Bay: 155萬澳元
3.Coledale: 152萬澳元
4.Suffolk Park: 150萬澳元
5.Austinmer: 144萬澳元
6.Casuarina: 133萬澳元
7.Kangaroo Valley: 130萬澳元
8.Exeter: 128萬澳元
9.Bangalow: 124萬澳元
10.Thirroul: 124萬澳元
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，這一趨勢的推手是大都市地區的人口流入和較少本地居民離開。她「在近二十年來沒有看到過如此分化的房價增長走勢」。
她預計，新州遠郊房價將在2021年繼續增長，這不僅是因為房價利率創下歷史新低，而且還因為遠郊的COVID-19感染病例較少。
遠郊的房市中，不僅房價在漲，而且房租也在上漲。
CoreLogic的數據顯示，遠郊區租金價格也比悉尼的租金上漲得更快，飆升了7%。
很顯然，由於城市居民想「試水」遠郊生活，遠郊租金也在承壓。緩解這種壓力的唯一辦法是增加供應，但業內人士認為這種情況會在短期內不會緩解。
新州住房部長Melinda Pavey認為大都市居民湧入遠郊是好事，同時這也帶來了住房土地供應的壓力。新州政府正在考慮將一些政府土地儘快向市場釋放。
重返四年前？
在大都市城區，某些市場頹勢還在惡化。
墨爾本各地數千套學生公寓空置，國際學生的流失使入住率降低了80%，而很可能的是，這還不是谷底。
根據Mitchell Institute的Peter Hurley博士的分析，墨爾本的CBD已經失去了17.2%的居住人口，留學生減少了8900人。
與此同時，數千間專門建造的學生宿舍好似飛蛾撲火。學生公寓供應商Scape在墨爾本的5500間學生公寓的入住率已經從2020年的50%和2019年的95%下降到15%。
墨爾本和悉尼城區的公寓租金比去年大幅下降，分別下降了7.6%和5.7%。受衝擊最大的是墨爾本CBD和內城區的公寓租金，同比下降13.7%。在悉尼中心城區房租也大幅下降了12.8%。
據CoreLogic數據顯示，去年各首府城市的獨立屋租金上漲3.3%，而公寓租金下降了4.6%。
城鄉之間的分化更為尖銳：去年遠郊獨立屋和公寓的租金分別上漲了5.5％和4.5％。
CoreLogic研究總監Tim Lawless分析說，COVID-19不僅改變了澳洲人的生活方式，而且還改變了住房需求，人們的居住偏好轉向了低密度住房。高密度住房市場的需求在疫情期間減少了；海外移民增長受抑和遠程工作機會吸引居民到更偏遠的地方工作，放大了這一趨勢。
然而，這輪房市起飛的可持續性還有待觀察。
僅從數字上看，澳洲的房價只是反彈到了四年前的位置。但是，與四年前不同是，澳洲經濟剛剛從近一個世紀以來最嚴重的衰退中走出來，失業率異常升高，有大量的剩餘產能，通脹陰影籠罩，工資增長速度前所未有的緩慢。
其次是全球經濟的脆弱狀態。
然後是聯邦政府即將停止對失業者和那些因疫情對旅游業等重要產業的影響而失業或半失業人群的補貼。如果政府真的減少補貼，那將給央行帶來更大的降息壓力。
一個理論上的假設是，降息之後，房價上漲，股市持續上漲，人們就會覺得自己更富有，就會開始消費。這反過來又會提高收入、投資、盈利，並導致通貨膨脹和工資上漲。
但事實上到目前為止，降息真正做到的只是提高了資產價格。現在提振經濟的希望，就是資產價格飆升能帶動消費和投資。
然而這其中的風險在於，可能結果是適得其反。因為當金融或房地產市場下跌會引發 「負財富效應」，這會損害經濟增長。
目前，澳央行估計房價上漲將很快開始緩和，主要原因有兩個。一是過去一年澳洲沒有移民增長，這應該會減少對住房的需求。第二個原因是，大量新建的房產還沒有進入市場。
離澳洲不遠的紐西蘭，過去一年房價暴漲超過17%，紐西蘭央行宣布，從3月1日起將重新引入貸款房價比（LVR）限制，即對首次購房者恢復20%的首付限制，對房地產投資者則恢復30%的限制。從5月1日起，房地產投資者的貸款限制將調整至40%。
不斷上漲的房價和持續加深的住房危機終歸也會成為澳洲政府的壓力。為抑制房價，澳洲監管部門也動用過LVR、利率調整等金融手段發力遏制房價上漲。2016年和2017年這些措施都取得了效果。這一次，當看到房價不能「自動穩定」，監管將不得不出手干預。
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