澳洲買房要賺錢，你必須要弄清楚的7件事
來源：澳洲財經見聞
在澳洲買房，你最要弄清楚的一點，是什麼？
如果你問一個人，選房子的關鍵指標是什麼？
十有八九都會告訴你地段！地段！地段！
雖然大家都知道選擇好地段的重要性，但是說起來容易做起來難。
到底什麼才是好地段？
1、怎麼找好地段？
我的觀點很簡單，就是先看區域再看街道。
區域指什麼？
區域就是你所屬的區，就是該棟房屋的郵編數字。
什麼是街道？
街道就是房屋位於該區的位置。
那這兩者總的關係就是: 區域 >街道
如果區域不行，房價總體就不會高，且後續漲幅也會相對有限。
如果選對了區域，但是處於不同的街道，房價也會出現巨大的價差。
街道最主要的區別就是靜街與鬧街、景觀、地勢以及離購物中心、公共交通的距離。
Chadswood遠眺CBD
以「宇宙中心」Chadswood為例，在主街周圍房屋的估值就不抵相對距離略遠的地區。
景觀就不用說，有水景、山景、綠地景的房屋，價格自然比沒有這些因素的房屋要好。
而離購物中心、公共交通的距離也決定了生活的便利程度。雖然澳洲出門購物大多會開車出行，但是在諸多區域，能夠搭乘公共交通（尤其是上班時間段）仍然是一個很大的加分項。
這一點，在上北區St Ives和Turramurra、Pymble、Wahroonga的房屋中位價就能看出來。
這使得，靠近地鐵站的房子，有較大的市場需求。市場好的時候，漲幅會比沒有地鐵站的區域更加顯著。
2、地段的流通性
買房如果只看地段，其實就是一個偽命題。
眾所周知，悉尼東區，下北、靠水等都是好地段，但是動則上千萬的獨立屋以及超過200萬澳元的公寓是99.5%的人都買不起的，所以買房除了地段還得看需求。
3、那什麼是需求了？
需求就是你現在生活的需要。
對於年輕人而言，交通便捷、商業配套設施豐富、性價比高是第排在前列的要素。
而對於有孩子的家庭來說，教育資源就成了一個重要的考慮因素。
如果說地段決定了房產的升值空間，那麼產品所能滿足的需求則決定了其流通性，有流通性的房產才能增值。
一套房如果能同時覆蓋多種需求，那麼無論市場好壞，這樣房子永遠不用擔心。
相反，即使一套房位於核心地段，但居住價值非常弱，大多數投資者想把房產快速變現，這樣的情況往往大概率要割肉離場，而這類房產的流通性太差。
因此購房者在選房時，地段以外產品能滿足的需求是不可忽視的一環。
4、學區房的秘密
此輪房市上漲的一個重要板塊就是 學區房！
除去傳統好學校林立、價值高地的東區， 悉尼的上北區（Wahroonga、 Turramurra、 Pymble、 Gordon、 Kilara等）以及西北門戶（Eastwood、 Epping）是此輪學區房上漲最猛的地區。
雖然都是學期，但是兩者還是有所差別的。
單公立小學，上北區就有三所公立小學屬於悉尼Top 20，有五所公立小學屬於悉尼Top 50。
公立學校排名靠前，吸引大批的購房者自不用多說。
但是更多的時候，購房者因學期選擇上北區的房子往往是由於其扎堆的私校資源。
這就包括了華人家長特別中意的Abbotsleigh、Barker、Loreto Normanhurst 、Knox和PLC。
但凡上學、放學時間，北區的A1公路雙線車道都是異常擁堵，有別於其它地區都是往辦公地點擁堵的情況，往上北區各個學校的路段，堵車更是家常便飯。
相比于上北區，西北門戶（Eastwood、 Epping）的學區則更關注于公立學校的質量。
很多工薪階層的家長更是為了子女就學方便，而選擇出租自己現有的房子，在此次租房。
家長都會有焦慮，不能輸在起跑線上的焦慮。
而學區房就是這焦慮中躲不過的一道坎。
5、銀髮社區有機會
澳洲有一個常見的換房模式叫做 – 以大換小
在澳洲常會聽到一個詞「down size」。
實際上就是把佔地相對大的獨立屋賣掉，買入較小的房子（公寓房或者聯排別墅）。選擇此類置換房子的主要人群是老年人。
從另一個角度而言，這也是購房（尤其是獨立屋）的一個重要參考指標。
因為澳洲的獨立屋並不是你想買就能買，只有房東放出房源到市場，才能創造出成交的機會。
以下就是幾大華人熱衷區域的年齡結構圖片。
Hurstville
Hurstville 年齡結構
Hurstville、Burwood雖然都是傳統的老華人區，但是其居住人群的年齡結構仍然以年輕人、以及剛有小孩的年輕家庭人群為主。
Burwood
Burwood年齡結構
Eastwood
Eastwood年齡結構
Eastwood和其它幾大華人區的年齡結構就有明顯的區別，該區的老年人口有16.2%遠超于其它華人地區。
在房屋出售市場的情況也驗證了其年齡結構的區別，該地區在近一段時間的房屋掛牌數也維持在相對高位，使得市場上保持一定的熱度。
Chatswood
Chatswood年齡結構
Pymble
Pymble年齡結構
Wahroonga
Wahroonga年齡結構
Pymble和Wahroonga的人口結構則是與上述區域大不相同。
這兩個區老年人口比較都是位列該區第一位。
當有同街區的房屋拍出高價時，本身就有出售房屋打算的老年人士，往往也會抓住這波上升的勢頭出售其所有的房屋。
且由於老年人士持有的房屋往往佔地面積較大，位置都處於每個區的佳位，使得這些房產更能在當下拍出出乎意料的的價格。
本周，一套位於Wahroonga的大宅就拍出了一個好價格。
這套位於Wahroonga的5房3浴室2車位帶游泳池和網球場 佔地1377平面的大宅，在4月14日以400百萬澳元的價格成交。
Wahroonga的一套帶游泳池及網球場的獨立屋
這套房屋上一次的成交時間發生在1988年，當初成交價格為41萬澳元。
房東在此居住了近33年。
6、一個誤區
許多讀者買房的時候都會聽到一個詞，叫做區域規劃。
每個市政廳都會為各自市區做市鎮發展的長期展望和規劃。
但是澳洲不比中國，許多時候基礎建設即使批准了，但是到開工的時候也是各種問題頻發，後續變動、延期也是常有的事。
更不要說僅僅只是留言紙張上的的規劃藍圖。
所以還是回到地段論，只看現在的地段情況，不要想著那些遠期的規劃如何、如何。
7、華人圈潛在「鄙視鏈」
華人圈中一直流傳著一個潛在的「鄙視鏈」。
朋友就和我說過，就悉尼而言有一條隱形的界限（Paramata河），大致上排比就是 東區 > 下北 > 上北> 兩EE（Easterwood， Epping）= 內西 > 南邊 > 西邊。但也要看是House還是apartment。
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