澳洲房價狂飆，買不起怎麼辦？
來源：澳房投資見聞
Daniel和妻子在悉尼CBD工作，他們在悉尼市郊租房居住。
這處如今市值大概在140萬澳元左右的獨立屋位於一個配套成熟的居民區，離市區交通方便，他們已租住多年。
在過去的5年裡，夫妻二人在悉尼北區買了一套小公寓，並在布里斯班、珀斯和霍巴特各購置了一套獨立屋，前後共花費約300萬澳元。
這些房產每年平均為Daniel帶來了約7.5萬澳元的租金凈收益，這足以支付他們在悉尼的租房費用。
Daniel夫妻便是如今澳洲日趨流行的租房投資（ Rentvesting）中的一員。
過去幾個月里，澳洲房價飆升，尤其是悉尼、墨爾本等大城市的房價日益「遙不可及」，對於一些年輕人和首次置業者來講，超出預算買不起房怎麼辦？
這種情況下，租房投資可行嗎？
租房投資正流行
在適合自己生活方式的地區租房居住，而在另一個符合自己購房預算的地區購買投資房產——澳洲著名房產網站Realestate的一項調查顯示，約60%的潛在購房者表示，他們會考慮租房投資。
圖源：ATF
事實上，租房投資並非新鮮事。
有調查顯示，早在2014年就有20%的購房者是租房投資者。
2017年悉尼上一輪房地產熱潮時期就有不少悉尼人加入租房投資者的隊伍，房價的快速上漲迫使他們選擇在其他城市購買投資房。
而這一趨勢使得霍巴特在2018年成為澳洲增長最快的房地產市場。
近年來，更多的首次置業者開始採用這一購房策略，2020年，這一比例達到44%，高於2019年的34%。
而目前房價的爆炸式增長讓一些潛在買家越來越難以承受，尤其是在悉尼。
數據顯示，今年前三個月悉尼房價中位數屢創新高，已飆升至130萬澳元以上。
據預測，2021年悉尼房價將整體上升19%，領漲全澳。
圖源：網路
飛漲的房價阻擋了不少首次購房者進入房產市場的步伐，有更多的人考慮放棄在悉尼置業的計劃，並在其他城市尋找投資房產。
不錯的投資策略？
在房價急速攀升的情況下，對一些預算有限的首次置業者來講，租房投資是一種變相的擁有房產的方式，能讓他們快速進入房產市場，不失為一種不錯的投資策略。
當然，跟任何投資策略一樣，租房投資也有優缺點。
優點：選擇租房投資一方面意味著你在居住地的選擇上擁有更大的自由度，你可以租住在任何你想要居住的地方，比如通勤更便利的內城區、更好的學區、生活設施更方便的居民區等。
另一方面，你購買投資房的選擇也同樣更為自由，甚至跨城市、跨州購買投資房也完全可行。
投資房對於你來講就是純粹的商業資產，只需關注增值潛力和現金流即可，無需投入任何個人的喜好，也不需要考慮個人複雜的情況，比如交通、戶型、學區等等。
圖源：ATF
在稅務方面，投資房能為你帶來一些優惠，如長期負扣稅、房屋折舊抵稅等。銀行往往也願意為投資者提供更高的槓桿，這也使得更大的增值收益回報率成為可能。
此外，如果你經營一家公司並在出租房中設有家庭辦公室，可以申請部分租金或電費作為稅收減免。
而自住房中，由於將來可能會產生資本利得稅，則無法獲得這部分稅務減免。
你可以使用出租投資性房產所得的收入來償還該房地產的抵押貸款，或支付自己所居住房屋的租金。
如果這一投資房取得了較大較快的增值，你還可以通過出售它來獲得資本收益。
缺點：如果第一套房產選擇投資房，可能會錯失政府為首次置業買家提供的補貼和印花稅減免等優惠政策，以及自住房資本增值稅的減免優惠。
從居住的角度來講，租房將隨時面臨房租上漲和頻繁搬家的可能性，讓人缺乏安全感。
此外，你也不能按照自己的喜好「隨心所欲」地改造租來的房子，可能需要犧牲居住品質。
如果你的投資房用於出租，那麼，作為房東，你通常需要負責房屋的維修和管理，還需要向房屋租賃中介支付管理費。
如果房屋產生的現金流不足以涵蓋維護費用和你自己的租房費用，那麼，你將面臨資金損失。
有風險嗎？
任何投資策略都會面臨風險，那麼，租房投資有哪些風險呢？
具體來講有以下四點：出租空置風險
這是非常現實的風險。如果你的投資房找不到合適的租客，或者租金達不到你預期的價位，那麼，你可能面臨現金流的壓力。這樣的事例在去年疫情期間並不少見。
房屋價值下降
房地產市場的價格總是會波動的。
若下圖所示，在2018年至2020年期間，澳洲房產市場曾出現短暫的下跌，如果你剛好在2018年購入投資房，在2019年房屋價格有可能出現負增長。
因此，租房投資應該是一種長期的投資策略，如果你專註于短期的收益，必然會面臨價格下跌的風險。
圖源：ABS
利率風險
如果你的投資房是貸款購買，利率增加，持有的成本自然也會增加。
降低這一風險的最佳辦法是給自己一個3%左右的緩衝地帶，即如果當前貸款利率為4%，確保你能負擔得起7%的還款額，再考慮是否採用租房投資這一策略。
意想不到的情況變化
在澳洲，租房投資的人群以年輕人為主，他們開始採用這一投資策略時通常有著不錯的收入，且大多沒有孩子。但一旦建立家庭，很多人的想法和目標就會改變。
當你想要為家庭購買自住房時，會面臨因為家庭開銷的增加而沒有多少存款，並且還背負著投資貸款，而銀行根據你的收入也許不會再放貸給你。
如果你選擇倉促出售投資房，可能難以遇到出售的好時機，因此面臨虧損。
結語
租房投資仍是一種風險策略，畢竟它是利用槓桿（借貸）的力量進行的投資。
是否採用這一策略，需要綜合考慮個人所處的人生階段、生活方式和經濟能力等因素。
此外，充分了解自己的預算並確保有足夠的預算來應付未來情況的變化也十分重要。
*以上內容轉載自澳房投資見聞，Max說澳洲對內容或做細微刪改，不代表本網站贊同其觀點和對其真實性負責。