【拍賣率的含義】那些澳洲房產中介不會告訴你的「細節」，讓你看懂澳洲房市
來源：都市折扣
「拍賣率」這三個字，每周都會出現在澳洲朋友圈和各種房產新聞上。
很多中介朋友也很喜歡發，很多客人也會關注它。
這個很簡單的一個百分比的數字，我們是否真的看懂了？讓我們一起喝杯咖啡，談談這個拍賣率。
01、什麼是拍賣率？
Domain的大數據網站，每個星期會公布這個數據，就是本周的澳洲各大首府城市的拍賣交易成交量。
澳洲的拍賣率都是公開的。
拍賣率是指，在特定的一周或一個月內拍賣出售的房地產的百分比。計算公式如下：（在拍賣中出售+在拍賣之前出售）/（拍賣總數+撤回的物業）=拍賣率％
簡單點來說，如果本周墨爾本總共有1000個物業進行拍賣，成交700套，則拍賣率為70%。
知道這個是拍賣率后，現在想想是不是經常看到新聞媒體的頭條：「本周拍賣率創三年新高？澳大利亞房產市場已經復甦」
「連續7周拍賣率維持在70%以上，專家稱澳洲房產低谷已過去，現在不買後悔」
近期拍賣率上升且保持在70%以上，確實能從中看到市場的復甦，只是光憑這一個數據就能判斷整個房地產市場行情嗎？
02、註冊拍賣套數
除了最關鍵的拍賣率，還有個數據不可忽視，那就是」註冊拍賣套數「，這是指當天計劃進行的所有拍賣的數量，包括在最後一分鐘退出拍賣的數量。
為什麼說這個數據很重要呢，大家可以來看這樣一組數據：
（2021年03月13日 墨爾本一周拍賣數據，來源：Corelogic）
（2021年04月24日 墨爾本一周拍賣數據，來源：Corelogic）
2021年03月13日這個星期，墨爾本的總拍賣數量是978套，拍賣率為80%。
而2021年4月24日的這個星期，墨爾本總拍賣數量是1084套，拍賣率為77%。
如果通過拍賣率，可以發現，4月份比3月份的降低了。大多數媒體都會在此說，市場相對於上一個月，沒有那麼的火熱。有些媒體還會提出一個問題，是不是市場要走低了？類似這樣。
可是，其實這裏面其實還隱藏了一個數字，實際的拍賣成交數。比如3月份這個，978套的80%，等於782套物業。
4月份的1084物業的77%，等於834套物業。
如果從拍賣的成交數量來說，得到的是完全另一個結論。
03、按區域查看
還有個因素更容易被大家忽視，就是按區域查看拍賣情況。
在 Domain網站的墨爾本上周拍賣結果頁面上，除了顯示拍賣數據，還會顯示各個區域的拍賣房源，以及他們拍賣后的情況。
比如說：成交（SOLD)，流拍（Passed in)，撤回拍賣（Withdraw）等等。
有些房子會寫上成交的價格，或者是出價到多少錢最終流拍，還有些價格會保密，如果真的很想知道的話可以打電話問該房子的中介，一般中介都會告訴你拍賣情況的。
如果經常關注某一個或某幾個區域，你甚至還能觀察出這個區域的房價走勢，什麼價位最多人買等等。
來看看下面這個例子，這是Carlton區（City附近，以墨爾本大學出名，Unit 和公寓比較多）和Balwyn區（富人區，豪宅居多）在同一周的拍賣情況：
（2018年10月06日 Carlton區一周拍賣結果，來源：Domain.com）
（2018年10月06日 Balwyn區一周拍賣結果，來源：Domain.com）
這是兩個區域在同一周的拍賣情況，那一周的墨爾本總拍賣率為47%。
Carlton在那周一共有8套房子拍賣，成交率為 7/8=87.5%
Balwyn也有8套房子拍賣，成交率為?2/8=25%；
通過這個例子，其實不難看出，在房地產市場整體蕭條的時候，反而是低價，大部分人能承受得起，可以說是多數人「剛需」的那些房子反而更受歡迎。
所以一個簡簡單單的拍賣率，其實裏面有很多內容需要留意。
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