疫苗、貨幣和科技，決定了今後的房價
來源：澳房投資見聞
中國的語言博大精深，有時說「好了傷疤忘了疼」，有時說「一朝被蛇咬，十年怕井繩」。到底哪個對呢？
放在當下，正好是疫情對經濟、對房價影響撲朔迷離的一個寫照。疫情，甚至更進一步說是疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】，將決定一定階段房價的走勢。疫苗強，恐慌弱，人流流動，公寓先恢復；疫苗弱，恐慌強，邊境封鎖，House繼續看漲。
看著沒有觀眾的詭異的奧運開幕式，聽著」楊倩勇奪首金「也沒那麼激動。疫情讓奧運都變成這樣，何況房價。
當然，還有兩個重要力量，對房價中期和長期走勢產生重要影響：貨幣和科技。
美國6月房價同比上漲23.4%，而高盛和美銀剛剛發布的報告說，美國房價不是處於泡沫中。加拿大BMO銀行分析師DougPorter研究表明，全球房價以45年有記錄以來最快的速度在上漲。
這中間首先有貨幣的作用：貨幣越發，市面上有了更多錢；不能旅遊，甚至出外吃飯都少了，錢有結餘了；利率超低，放銀行的錢覺得虧，而房子貸款卻不用還很多錢。
上周大家都討論澳洲審慎監管局(APRA)要求金融機構做出明年應對負利率的方案。是啊，如何存銀行的錢天天在減少，出國玩又出不去，你是不是就開始琢磨買房了？都這麼想，房價會怎麼樣呢？
科技的力量主要是三個：在家遠程辦公普及、自動駕駛改變出行方式、3D列印降低建築成本。第一點大家現在就感覺到了，疫情加速了工作配合的方式，所有人都快速習慣了Zoom會議。
遠程辦公就帶動了房子的屬性的改變。記得原來在國內的時候，工作強度大，交通時間長，很多人天不亮就出發，半夜才回來。
家，只是個睡覺的地方，Bedroom而已。現在，天天在家辦公，未來，也會很多時間在家辦公，同時也 有了更多全家在一起生活的時光 。
家，working room，living room，study room，……的角色越來越重了。
你發現全家確確實實需要更大的空間了，更舒服的環境了，需要院子，甚至需要有樹的院子。
同時，由於上班的時間減少，你會有更多生活時間分配在家的附近，你發現家附近的生活配套、鄰里人文、周邊環境，取代了火車站，也變得越來越重要了。
這是一股不斷向前的力量：房子在生活中越重要，大家就越願意拿出更高比例的收入，花在房子上。社會的人均收入不斷提升，花在房子上錢的比例再提升，那整個社會房子的總價值就更快提升了。房價「被」提升了。當然，過熱的炒作會招致政策上的管理，進而被市場懲罰。咱們先識別的是大的方向。
回到眼前，從18年開始，悉尼新公寓的開工量大幅下降，疫情又進一步加劇了這個下降。House推倒重建並不能增加住房供應量，這公寓是新增供應量的主力。隨著邊境放開，長短期移民的進入，新增供應非常少，這個供需矛盾將體現在房價上，包括公寓和House。對於剛需者來講，是如何未雨綢繆，提前做好應對，該出手就出手的問題。對於投資者來講，是綜合分析，把握好時機的問題。
再靠近一點，再一周或幾周，解封了，房價會怎麼樣？同事給我講了一個真實的故事：lockdown前，買賣雙方在一個豪宅的價格上談判呢，一聽說lockdown了，買家很快簽約了，而且，比之前自己談的價，高了近20%！
當然，在健康安全面前，有錢人更不差錢兒。但健康安全也的確是所有人的需求。這次lockdown還是挺嚇人的。原來以為風平浪靜、世外桃源，突然發現這病毒無孔不入，讓人們逃不勝逃啊。
轉到房子上，更嚇人的是，lockdown期間，居然「房照賣、價照高」！這麼嚴的lockdown管理下，一個時間只能一組看房人，同時疫情會讓大家出門多些顧慮，照說需求會被影響啊？錯！清空率沒有降下來，成交量沒降而且開始反彈，很多房子的價格比lockdown前「再上一層樓」！
今年年初「70天暴漲」，應該包含了很多為躲疫情而換房的需求。4月後大家心態平和下來，以為沒事兒了，房價也就沒漲那麼猛。現在，這事還沒完了呢？！lockdown期間毅然決然出來看房、參加網上拍賣、出高價拿下的買家，代表了這個跡象。結合低利率的催化，解封后，會不會更多需求一下子釋放出來？尤其剛需的，不管是學區房，還是公寓轉House，還是換個更大的公寓，都要仔細考慮，果斷決策啊。
形勢就和大家聊到這兒。接下來的市場，可能瞬息萬變，對於確定要買的朋友，一方面如何儘快買到合適的房，另一方面如何不做冤大頭，用合適的價格買到，後面再給大家三個具體的操作建議。前面關於價格走勢的分析僅供參考，每個人視角會不同，大家要結合自己實際情況來考慮。
下面我分別結合大家手邊兒可用的房產數據工具來展開介紹。
對區域選擇「別太痴情」
如果不是「不差錢兒，隨便買「，那麼購買目標區域範圍決定買到房的速度。有些朋友有很強的」不確定性恐懼症「，就像」陌生人社交恐懼症「一樣。
對自己很熟悉的地方，知根知底，優點很清楚，缺點也就那樣。再加自己的朋友、孩子的同學都在旁邊，不想在離這裏遠的地方找房子，覺得心裏沒底。也有朋友經過千挑萬選，終於找到了幾個各方面都符合的區域，盯著那裡不放。拿出」非她不娶「的架勢，在比較小的區域範圍內買房，可是，那裡的房子並不是」非你不嫁 「啊！買房子不是娶媳婦，你感情?事，可對方是只認錢啊！朋友、同學，更多也是偷懶的原因。稍遠兒點不影響友情，還可以結識更多新朋友。
會有很多的區域、你細品會發現，真的更適合。房子更是了，而且住進來也可以自己小修小改，滿足心愿。擴大範圍，理智選擇，更能找到最合適的。
每次買房，都是重大的事情，幾年才一次。自住的，意味著對未來全家生活的重要選擇，投資的，更是要獲得滿意的回報。一方面認真梳理出到底什麼是最核心的需求，另一方面可能不要太苛求，目標範圍別太小。
以自住為例，核心需求除了預算，還要結合家?的情況和未來的規劃，比如對華人比例的需求、學區、火車站等。同時，其他人文情況、環境、佔地大小、甚至私校資源等，都在疫情背景下被強化了。
把這些需要梳理清楚了，可以在房產數據網站HomeOn網站上去搜索區域了（homeon.com.au）。利用HomeOn的區域篩選功能，找一找哪些區域符合要求，發現更多可選擇的地方。然後結合區域的其他指標，包括區域概況表裡的主要數據，及這個Suburb的價格變化圖，進一步篩選確定範圍。
要快速買到合適的房，切不可偷懶，不能靠撞大運。區域範圍是關鍵的第一步。怎麼也得包括10多個中等Suburb 的範圍。
對地段分析「放棄假想」
第二個大家喜歡喜歡偷懶的地方，是認為「世界是平的，Suburb裏面都是一樣的」。這個假想，很害人。
代表性的，比如West Pennant Hills、上北的一些區域、有高壓線經過的區域、Suburb里學區差異大的、有成片 Heritage的區域等，同一個Suburb裡邊，各地段、街道的差異很大。其他區域也差不多，都有好街、差街之分。
選定了目標範圍，要對這些區域的地段差異做一些研究。不然，真容易掉入」好區的價格、差街的位置「這個陷阱。一開始以為賺到了，後來越來越發現不對勁，到最後想賣的時候，更發現價格上不去。
歷史成交價，和轉手率，都是了解這些差異的重要指標。價格的後面，都藏著很多故事，不是咱們走馬觀花考察一下就能發現的。而同一區域內，轉手率高低的差異，大家可以猜想一下後面的原因。
關於地段、街道，數據網站HomeOn.com.au相關信息和數據很全很方便，可以好好研究研究每個目標區域。現在lockdown在家，更可以安排出時間來研究。
當然，即使不是lockdown，提前做些功能也是取勝的法寶。主要從三個地方可以研究區域內的地段差異。第一個是每個 Suburb的一年或半年成交分布圖，由於使用不同顏色區別價格，很多區域一眼就能看出價格差異來。同時使用上面的「價格轉換「按鈕，可以把所有這些成交價轉換為當前的價格，看得就更清楚了。這個成交色階分布圖和價格轉換，都是其他網站或APP沒有的功能。
來源：HomeOne.Com.au
第二個功能是街道排行榜，把主要街道的相對價位和周轉率都列出來了，認真研究的都可以自己把這些畫在地圖上，就更清楚了。
第三個功能是每個房屋的分析報告里，有這個街道五年來所有成交與Suburb當年中位價的對比圖，更是一目了然。雖然有些功能是會員功能，但會員功能通常超值（$99半年），適合正在買房的朋友。沒有進入買房階段的朋友，可以註冊賬號試用，10天試用期，也把區域研究明白了。
來源：HomeOne.Com.au
對價格策略「不要隨性」
本文不適合「土豪「、」家裡有礦的朋友「。買房，還是不想做冤大頭的。對心儀的房子，價格稍微高點兒也可以接受，但如果買貴了很多，那就吃虧了。既然賣家」認錢不認人「，咱買房也一定要」腳踩幾隻船「。也只有這時候，價格策略才有意思。否則，」忠貞不二「，」我的眼裡只有你「，那沒有什麼價格選擇，最高價且得到賣家認可，是唯一途徑。
價格，方向上是隨行就市，差不多就行，指望撿到便宜，那隻適合絕世高手。價格從兩個維度來判斷：周邊和趨勢。
查周邊成交，HomeOn的確是更方便、更一目了然。價格判斷，其實沒那麼神秘高深，把周邊成效情況了解了，一般就有大概範圍了。然後就是按自己喜好程度做些增減了。輸入房屋地址，立刻呈現這個房子周邊500米範圍內最近3個月、半年、一年的成交分佈。
點擊旁邊的「$「按鈕，所有價格都會顯示在上邊。這時還有分戶型的成交價分佈統計。點擊每個戶型，就只顯示這個戶型在周邊的成交分佈與價格。非常方便，對價格就有感覺了。當然，每個周邊成交具體情況也可以一個一個比較。這中間特別提醒大家，關注每個房子的」地價「。你簡單可以把地價差異，當成不考慮地上建築，兩個地塊的價值差異。
來源：HomeOne.Com.au
比劃兩下，這個房子的價值就會有些感覺了。如果再配合 HomeOn房價計算器和房屋分析報告里周邊推導價，就更心中有數了。
當然，估價永遠只是參考，總有一些估價會偏差較多的。同時，估價要與房價趨勢和你對這個房子的喜歡程度有關。如果你覺得房價上漲中，那出價就要向上浮動一些，如果處於回調中，則可以向下壓一壓。
現在很多網站都有估價，HomeOn曾做過一個比較，6月19日的所有House拍賣成交價，與估價對比，HomeOn 平均偏差是8%多一點，而另一個很主流的網站的估價平均偏差高達17.6%，同時有系統性偏差，基本上都是偏低。可見，不可簡單迷信大牌估價。
關於價格趨勢，一個是看整個城市的清空率和成交量的變化，每周六各網站發布的，是重要的參考。還是有?個是分片區的趨勢，這個除了HomeOn給會員每周郵件發送的悉尼各片區分析報告之外，其他地方還沒有每周及時的分析，只能憑大家各自的感覺。
以上三點具體建議，與大家共享。接下來一段時間，如果確定要下場子了，要買房了，真的建議大家做好充足準備，快速投入戰場，力爭速戰速決。
一般來講，每年8月到11月，價格是節節上升的。今年疫情下，不確定性變大，剛需者迅速搞定為上啊。
文中沒有提到房屋本身，因為這個一方面大家各有所好，無法統一評判。另一方面大多數沒注意到的房屋的問題，幾千或幾萬塊搞得定的，還不算大坑。另外提醒，房屋的 Easement、Heritage、防火防洪、建造年代等，大家都分別與Agent了解清楚，根據自己情況來決定重要性。
周六City很多人遊行，讓咱們對疫情的控制又多了一份擔心。這世界的變化，咱們真管不了啊，管好自己的小家，用好自己的錢袋子。祝大家都平安順利啊！
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