買房主力進入中年，澳洲要開始逆城市化了嗎？
從上一次經濟衰退（1993 年）到新冠疫情爆發（2020 年），在悉尼、墨爾本、布里斯班或是規模小一些的城市中，住房市場的發展都主要圍繞一個主題——城市化。
20來歲的年輕人受到大城市的繁華吸引，從偏遠郊區向城市遷徙，逐漸形成了一個獨特的內城（inner city）社區。
墨爾本Fitzroy
根據研究，城市人口密度雖然會帶來交通擁堵和居住空間縮小，但也同時會形成一個支持創造性技能和創業精神的商業生態系統。創意人士和知識工作者匯聚在內城區，初創企業、設計師店等都是這種新創意階層融合文化的一部分，能夠創造出很多就業和商業機會。
在過去很長一段時間內，澳大利亞人口增長也支撐了這一觀點。
嬰兒潮（1946-1064年）后的幾代人，包括X一代 (1965-1979出生) 和千禧一代 (1980-1995出生) 改變了城市生活的風格：受高等教育和培訓的比率不斷上升，結婚和貸款買房的年齡逐漸推遲。他們熱愛去海外旅行和工作、往往要等35歲以後才有意願組建家庭。
這種生活模式支撐了對澳大利亞內城區寫字樓、商鋪和公寓的需求。
但是，新冠疫情來了。
疫情打破日常市區通勤
一轉眼，疫情已經持續超過一年半時間。在這一過程中，澳大利亞所有的大城市都經歷了不止一次的封城。事實上，全國人口和經濟活動最多的兩大城市——悉尼和墨爾本，目前仍在經受最為嚴格的封鎖。
內城區的魅力——較高人口密度所碰撞出的「火花」——正越來越黯淡。
封城期間，悉尼海港大橋附近的Rock區商業街
住在郊區，到中央商務區的工作，曾經為澳大利亞的內城區帶來了繁榮，然而，現在那些內城區最重要的成員——寫字樓白領中的很多人，都集體「退縮」到郊區的家中，開始學習如何在傳統家庭住宅範圍內工作、購物、學習和娛樂。
只有到市中心，才能找到最好的工作、吃最好吃的美味、買到想要的東西、參加各種藝術和文化活動……這種觀念正被逐漸打破。
因此，與新冠疫情爆發之前的情況截然不同，一種新的生活方式和新的住房需求開始出現。
置換房需求將激增
上周，澳大利亞進行了第18次人口普查。而本次人口普查的初步數據已經顯示，澳大利亞居民正在從受疫情衝擊嚴重的市區向沿海和更遠的郊區遷移。
為了對未來可能出現住房市場需求變化情況有更具象的了解，讓我們先來看一下2021年到2026年——也就是到下一次人口普查時，各年齡組人口可能的變化。
澳大利亞統計局基於上一次2016年的人口普查，在疫情前曾發布過一組人口預測。
最引人注目的一點是：43歲左右的人口即將激增，因為嬰兒潮的後代們（即千禧一代）已經度過了可以無牽無掛的30歲，現在年齡到了30歲末至40歲出頭，到2026年時，這一人群將到達43歲（生於1983年）左右。他們中的大多數人已經成家，生育有一個或兩個孩子；往往雙方都在工作，不少人在職場已經取得了一些成功。
這對於住房市場將是一個重要轉變。在生命周期的這個階段（也就是43歲左右），通常澳大利亞人對住房的需求往往會發生變化：淘汰緊湊的極簡主義公寓，換成位於郊區、附近有學校的獨立屋。
對於置換房屋，一個43歲的人已經近20年的時間來累積財富，未來也有20年左右的工作時間來償還大額抵押貸款。
當然，不僅僅是 2026年43歲的人，一整波現在30歲出頭、40歲不到的千禧一代都正在從青年遷移到中年。他們的人口數量是目前澳大利亞各年齡段人口中最高的。
因此，住宅市場中的「房屋升級」應該會在未來五年內激增，這意味著那些有前後院以及居家辦公空間的獨立屋需求將繼續升高。
哪怕有些千禧一代沒有購買獨立屋的資金，他們也很有可能搬出內城區只有1-2個卧室的小公寓，在郊區置換卧室和浴室更多的大公寓。
原本，他們淘汰的內城區公寓，會有新的年輕人來接手。儘管新的Z一代（1996-2010年出生的人）人口數量要略低於千禧一代，但這種總量上的差距，會因為更大的城市化進程而縮小。
可是現在，這種人口差距帶來的市場變化可能會變得更為顯著——因為疫情后，澳大利亞實施嚴格邊境管理制度，大量移民和留學生都無法入境，30歲以下的人口正在嚴重下降。
這種迫在眉睫的人口轉變，意味著，在不久的將來，對住宅物業的需求將由中年人置換房屋和更多年輕人來到城市兩大驅動力，轉變成以前者為主導的市場。
儘管與此同時，嬰兒潮一代正在尋求大房換小房、並搬到生活方式更適合他們的地區。但對於病毒的恐懼，恐怕會讓他們放棄內城區，轉而考慮偏遠一些的郊區中心地帶。
千禧一代愛什麼區域？
那麼，一個現在38歲，到2026年43歲的人，他/她對住房的需求，比如位置、周邊配套和生活方式，到底會有怎樣的轉變？這就是住宅升級市場主要研究的方面。
在上一次人口普查中，有 30.4萬名38歲的人和32.2萬名43歲的人居住在澳大利亞，相當於每1000名居民中有13人和14人的比例。在他們喜歡居住的「熱門」地區，這一比例通常為每1000名居民中有20 多人。
其中，在澳大利亞四大人口最多城市，38歲人群居住的「熱門」地區如下：在墨爾本，主要包括Yarraville、St Kilda和Fitzroy；
在悉尼，主要包括Alexandria、Leichhardt和Bondi；
在布里斯班，最具代表性的是Holland Park；
在珀斯，則是Leederville。
疫情前的墨爾本Yarraville
當然，38歲的年輕人也分散在內城區的多個區域，但許多人對內城以及這種選擇所帶來的生活方式和住房都非常重視。
然而，到了43歲，很多人似乎都發生了轉變。對於這個年齡段的人來說，四大主要城市的「熱門」居住地包括：墨爾本西區的Taylors Hill和Caroline Springs，以及東南區的Cheltenham；
悉尼西北遠郊的Rouse Hill和距離市區位置適中的Seaforth 等地；
布里斯班東區的Camp Hill；
珀斯北部海灘的Iluka。
悉尼Rouse Hill Town Centre，圖/GPT
事實上，在30多歲到40多歲之間的生命周期過渡中，育兒成為很多家選擇住房的主要考量因素。其中不少家庭的孩子正從幼兒成長為青少年。對於他們的父母，那些出門就有Café、酒吧和超市的Bondi、St Kilda或Leederville公寓，突然不再適合家庭需求。尤其是現在，很多家庭至少需要一個卧室被重新設計成辦公室。
內城區的時髦、便利恐怕很難留住對空間需求越來越大的「實用主義」家庭。
不過有一點令人好奇：目前這一群有史以來受教育程度最高、從青少年時期就開始接觸互聯網的澳大利亞中年人，是否會「發明」更酷的生活方式？還是會按代際變化的普遍自然規律，像上一代人一樣，延續西方世界已經維持超過半個世紀的郊區中產階級生活？不用太久，時間會證明一切。
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責任編輯：lm
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