【補助】業主必須向合資格租客減租！詳解FAQs
《澳洲四大號外》留意到，新州政府官網於2021年8月18日周三大幅更新了對零售和商業房東和小企業租戶支持的常見問題的解答。
要點– 「四大必須」
1、房東必須向租戶提供按比例減少的租金（以延期和豁免的形式），最多為通常應付金額的 100%，與租戶的貿易量下降成比例。這意味著如果租戶的營業額因 COVID-19 而減少了 40%，那麼業主必須提供 40% 的租金減少。
2、作為默認情況，任何租金減免的至少 50% 必須採用租金減免的形式，其餘部分為租金延期。
3、任何遞延租金必須在租賃期剩餘期間內攤銷，或不少於 24 個月的期限內償還，以較大者為準。
4、房東必須凍結租金上漲（基於營業額的零售租賃除外）
2021 年 8 月 13 日通過的修正案通過恢復國家內閣的商業租賃行為準則，為受影響的租戶提供了更大的保護。在之前的2021 年 7 月 14 日，新州政府頒布了 2021 年零售和其他商業租賃 (COVID-19) 條例（條例）。
該條例確保 COVID-19 的經濟影響由業主和租戶共同承擔。條例中的保護措施，加上土地稅優惠和新設立的商業房東困難基金，將有助於限制 COVID-19 的長期經濟損失，並最大限度地增加在封城解除后可以恢復正常運營的企業數量。
No.1、商業業主必須減租！
根據該條例，業主必須（must）與因 COVID-19 公共衛生令而陷入財務困境的符合條件租戶談判租金減免協議。
在談判這些協議時，業主和租戶必須（must）考慮行為準則中的租賃原則以及 COVID-19 的經濟影響。
根據這些原則，業主被要求（required）根據租戶營業額的下降向租戶提供租金減免。豁免應至少佔提供的任何租金減免的 50%。租金延期將彌補其餘額。
No.2、新措施有何不同？
該條例于 2021 年 7 月 13 日實施，對商業業主和符合條件的租戶實施強制性規定。通過恢復《行為準則》，這些保護措施更進一步，促使雙方重新談判符合租賃原則的租金減免。
2020 年存在的租約的許多當事方將已經受到行為準則的要求的約束，這一次將類似地運作。
根據這些變化，營業額不超過 5000 萬澳元且有資格獲得 COVID-19 補助金的租戶的業主不能對其租戶採取某些行動（例如驅逐租戶），除非他們重新協商租金並嘗試進行調解。
No.3、對租戶有什麼法律保護？
在六個月的時間內（2021 年 7 月 13 日至 2022 年 1 月 13 日），商業和零售業主不能對符合條件的租戶採取某些行動（例如驅逐符合條件的租戶），除非他們首先重新協商租金並試圖調解。
商業業主和符合條件的租戶必須考慮到國家內閣商業租賃行為準則中的以下原則（除非雙方另有約定）協商租金減免協議：1、房東不得因未支付租金而終止租約
2、租戶必須繼續遵守其租約條款，但須遵守協商的任何修訂，否則將失去向租戶提供的額外 COVID-19 保護。
3、房東必須向租戶提供按比例減少的租金（以延期和豁免的形式），最多為通常應付金額的 100%，與租戶的貿易量下降成比例。
4、與租金延期（deferral）相比，租金減免（waivers）必須至少佔房東提供的租金減少的 50%（在談判時，必須考慮房東提供此類減免的經濟能力）
5、除非雙方另有約定，否則任何延期租金（deferral）必須在租賃期剩餘期間內攤銷，期限不少於 24 個月，以較大者為準
6、房東必須將任何法定費用的減少（例如土地稅、市政費）給租戶受益
7、房東應尋求以適當的方式與租戶分享因銀行或其他方式推遲還款而獲得的任何利益
8、在適當的情況下，房東應尋求在租戶無法交易期間根據租賃條款免除租戶收回的任何其他費用（或應付支出）
9、在 COVID-19 大流行結束（由澳大利亞政府定義）或現有租約到期之前，不應開始償還其他（非租金）費用
10、房東不得對免除或延期的租金或費用收取費用或利息
11、除非租戶和房東同意，否則房東不得動用租戶的擔保金來支付租金（無論是現金保證金、銀行擔保還是個人擔保）
12、應允許租戶將租約延長與任何租金減免/延期期限相同的期限。
13、房東必須凍結租金上漲（基於營業額的零售租賃除外）。
14、在 COVID-19 大流行期間，房東不得對減少營業時間或停止交易的租戶實施任何禁令或徵收任何罰款。
下為英文原文：
No.4、業主必須提供哪些租金減免？
在租賃原則下，業主必鬚根據租戶營業額的下降按比例減少租金。這意味著如果租戶的營業額因 COVID-19 而減少了 40%，那麼業主必須提供 40% 的租金減少。
作為默認情況，任何租金減免的至少 50% 必須採用租金減免的形式，其餘部分為租金延期。任何遞延租金必須在租賃剩餘期間，或不少於 24 個月的期限內償還，以較大者為準。
No.5、適用於哪個時期？
就該條例而言，COVID-19 大流行期定義為 2021 年 7 月 13 日至 2022 年 1 月 13 日期間。
No.6、收入下降的測試期是什麼時候？
該條例沒有規定各方應使用的具體時間段來計算營業額下降。因此，各方可以自由確定適合他們的適當期限。
租戶應向業主提供營業額下降的證據，以幫助他們計算適當的租金減免。證據可能包括商業活動報表 (BAS) 或會計師的信函。
如果租戶的情況發生變化，他們可以隨後提出協商未來租金的請求。
No.7、目前領取的補貼視為收入嗎？
為了計算適當的租金減免，政府 COVID-19 補助金的付款應作為租戶營業額的一部分。
No.8、房東有時限必須回復我嗎？
該條例要求被要求協商的租賃方在收到請求后 14 天內或雙方同意的其他期限內作出回應。
No.9、新措施什麼時候生效？
新規定自 2021 年 8 月 13 日起適用。陷入財務困境的租戶及其業主應儘快開始談判租金減免協議的過程。
由於 COVID-19 大流行造成了快速變化的環境，政府將定期審查支持措施，政府必須確保規則繼續適用。
No.10、如果租客在7月13日之前違約怎辦？
條例中沒有任何內容阻止出租人對 2021 年 7 月 13 日之前發生的違規行為隨時採取行動。
No.11、哪些租客可適用？
如果商業或零售租戶的企業年營業額低於 5000 萬澳元，並且有資格獲得以下任何支持，則他們將有資格獲得上述提供的租金減免保護：2021 COVID-19 微型企業補助金
2021 COVID -19 商業補助金或
2021 年 JobSaver 付款
通常，由於公共衛生命令而營業額下降至少 30% 的企業將符合資格。
如果慈善機構符合相同的資格標準，它們也將有資格獲得一攬子計劃中的保護。
No.12、租客需向房東提供什麼證據？
您需要提供證明：2020-21 年的年營業額低於 5000 萬澳元（ATO 文件，例如納稅申報表或 BAS 報表）；和至少符合以下條件之一：2021 COVID-19 微型企業補助金
2021 COVID -19 商業補助金或
2021 年 JobSaver 付款
No.13、具體法律條文
有興趣研究法律條文的讀者，可查閱
Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2021 – Current version for 13 August 2021 to date
https://legislation.nsw.gov.au/view/html/inforce/current/sl-2021-0379
責任編輯：yxy
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