澳洲解封后，下一輪房價暴漲，馬上還要來？
疫情嚴峻，房價不降反增
澳洲疫情日益嚴重，昨日新州錄得單日新增1288例，新州州長表示，封城將持續一段時間，「至暗時刻」很有可能在10月份到來。
維州也是岌岌可危，昨日新增176例，維州州長已官宣延長封城至9月底。
在連續數月的封城之下，如火如荼的澳洲房市被迫降溫。
據Real Estate.com報道，目前全澳待售房屋總量與去年相比，下跌23.7%，創下2016年以來最大跌幅。
有趣的是，封城期間澳洲房市交易量雖然慘淡，但房價依舊不降反增。
CoreLogic 數據顯示，截止到7月份，澳洲房價年增長超過16%，其中悉尼房價上漲18.2%，布里斯班上漲15.9%，而墨爾本上漲10.4%，漲幅都非常可觀，可見封城並沒有導致房價下跌。
房價暴漲
如今莫里森政府，已經放棄完全清零的計劃，一旦疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】普及率達標，各州將解除封鎖，力保經濟復甦。
新州州長大胆承諾，11月將解封，人們可以回家過聖誕；一向嚴防死守的維州州長也開始鬆口，表示在9月底有望放鬆部分限制。
如果今年能夠順利解封，房價是否會和去年年底一樣，大幅反彈呢？
解封后，房價走勢如何？
影響房價，最主要的因素無非有二：供求關係和調控政策。
1.供求關係
目前的房市，供不應求的情況非常緊張。
封城令下，大部分房東擔心房子賣不出去，紛紛推遲、甚至取消拍賣。
而封城期間，很多建造工地被迫停工，再加上建造原料和人工短缺，導致原本供應不足的房屋更加稀缺。
那麼，目前房屋供應量究竟有多低呢？
根據CoreLogic最新報告，2021年的待售房屋數量遠低於過去5年平均數量。其中，8月份的待售數量比過去5年的平均值足足低了27.1%。
房源不足
相比之下，購房需求有多強勁呢？
截止到目前，全澳的銷售量一直在不斷攀升，遠高於5年平均水平。
按照往年規律，冬季一般是銷售淡季，但今年的冬天卻一改往常，銷售量遠超過去5年同期水平，達到了歷史新高！
歷年澳洲房屋銷售量對比
由此看來，供不應求的局面短期內依然嚴峻，解封之後，買家積壓的需求必然會得到釋放！
不僅如此，按照莫里森政府的計劃，澳洲在疫苗接種【相關閱讀:專家爆驚人內幕：接種疫苗，你有更大的可能會死於病毒】率達到80%之後，會打開國門。
澳航宣布，將於12月重啟國際旅行，恢復與美國、日本、英國、加拿大和斐濟的國際航線，而2022年初將與中國香港互通。
澳洲國門打開
屆時，無數想要移民、投資澳洲的海外人士得以入境，必然會將資本注入到房市，當「搶房大戰」的戲碼再次上演，房市也會迎來新的一波增長。
2.調控政策
由於澳洲經濟尚處於恢復時期，澳聯儲RBA將維持現金利率在0.1%的歷史低點，以量化寬鬆的政策鼓勵人們拿錢出來消費、投資，以拉動經濟增長。
雖然不斷有「提前加息」的消息傳出，但是大多數專家表示在2022年底之前，澳聯儲RBA突然加息的可能性很低。
低利率對於RBA而言，是一枚子彈，而目前讓經濟迅速恢復最明智的方式，是保持量化寬鬆，按兵不動，讓這枚子彈「再飛一會」。
RBA(圖源：Sina)
因此，只要RBA不加息，市場上投資活躍，房價就能保持穩定增長的狀態。
有低利率加持，再加上市場供不應求，今年解封之後，買家很可能會迅速重返市場，無論是交易量還是房價都會出現反彈。
未來長期房價增速如何？
既然房價上漲的基本面沒有變，那麼房價會一直暴漲嗎？
雖然供不應求的局面仍然存在，但是值得注意的是，房屋的可負擔性正在惡化。
如果房價一直處於居高不下的狀態，很多買家就會被擠出市場，尤其是中低收入的買家，從而導致市場上的需求量大大減弱。
如今在澳洲三大城市買房有多難呢？
經濟學家Mark McCrindle把目前的房價和個人收入做了對比。
目前澳洲的平均工資是8.9萬澳幣一年，擁有這樣的中等收入水平，在悉尼也需要13年不吃不喝才能買得起獨棟房（中位價119萬澳幣），大概9年才能買得起公寓（中位價78萬澳幣）。
在墨爾本，情況也相當嚴峻，需要奮鬥10年才買得起獨棟房（中位價約91萬澳幣），努力近7年才買得起公寓（中位價60萬澳幣）。
布里斯班情況稍微好一點，但也需要超過7年才買得到64萬澳幣的獨棟房。
可見房價高企，已經讓無數普通家庭，尤其是年輕家庭，望塵莫及。
普通家庭無法買房
而分析需求情況還有一個指標，就是自住型和投資型買家的比例情況。
眾所周知，自住型買家是買房剛需，也是推動房價上漲的主力軍。
但如今，由於房價越來越貴，超出很多自住型買家的承受範圍，不得不陸續退出市場。
CoreLogic 8月份的報告顯示，目前全澳自住型買家的比例已降至27.7%，是今年最低水平。
當今的房市，主要由投資型買家來推動，雖然投資型買家也能推動房價，但是畢竟不是剛需，如果政策一變，利率上調，就會延遲甚至取消購房計劃。
因此，從未來1-3年來看，房價過於虛高、供應持續增加的地方，很有可能出現房價增長乏力，甚至理性回調的情況。
但是，無論市場如何調節，位於核心區域和地段，具備稀缺資源的房子，依然會保值增值，價格即使出現短期波動，長遠來看也會呈現螺旋式增長的趨勢。
搶房大戰
總結
總結一下：1. 從今年來看，解封之後房價會出現反彈，主要的原因是房屋供不應求，且貸款環境較為寬鬆，海外移民的加入也會帶動房價進一步上漲。
2. 從長期來看，因可負擔性惡化，房價在未來有可能出現增長遲緩、甚至回調的情況，但核心地區的房子依然能保值。
責任編輯：yxy
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