投資者重返市場，貸款增速連續三月超過自住房。
「房產市場的繁榮，推動投資房貸款水平不斷上漲。
但在疫情的影響下，借款人的財務不穩定性也在漸漸加劇。」
隨著房價的攀升，年輕的購房者逐漸無力負擔住房。而富裕的投資人則抓住了低利率的機遇，並利用了他們的資產收益重返市場。
今年七月，投資房貸款增長連續第三個月超過自住房和首次置業貸款。
澳洲聯邦統計局表示，向投資者發放的新貸款承諾上升1.8%，超過了自住房貸款0.4%和首次置業者貸款7.6%的下滑，使月度投資房貸款總額升至94億澳元。
包括HomeBuilder建房補貼在內為首次置業者提供的政府刺激措施的結束，以及房價在截至8月的一年內躍升了18.4%，達到32年來最快增速，都為投資者掃平了道路，推動該月貸款承諾額達到了一年前的兩倍。
BIS Oxford Economic的經濟學家Maree Kilroy表示：「投資者需求背後的推動力十分強勁，預計投資房貸款將在2022財年進一步增加。」
投資者更偏愛二手房
房產開發行業對投資房貸款的增長趨勢表示歡迎，尤其是進入期房市場的投資資本信號，將幫助他們的新項目落地。
但商業物業中介公司JLL曾在本周早些時候發出警告稱，悉尼和墨爾本的疫情封鎖使近期出現的投資者對新公寓的興趣復甦跡象面臨威脅，並可能使新住房的供應進一步收縮。
最新貸款數據的公布並沒有在這一點上讓人消除疑慮。
根據周四公布的數據顯示，投資者在二手物業上的花費是在新建房上的9倍，且在已建成物業上的投資增長更快。
在截至7月的12個月里，用於購買現有住宅的新投資房貸款總額為660億澳元，較前一年增長48%。
而為新建房申領的投資房貸款總額僅為73億澳元，增幅近22%。
AMP Capital首席經濟學家Shane Oliver表示，投資者對房價的上漲以及墨爾本及悉尼租賃市場出現的已度過最糟糕時期的跡象做出了回應。同時，監管機構也可能會密切關注這些數據。
「這這表明，住房債務將進一步加速，僅付息貸款的比例將進一步上升，高貸款與估值比率的貸款水平也將上漲，」Oliver表示。
「所有這一切都將繼續給澳大利亞央行審慎監管機構APRA施加壓力，要求它們採取行動收緊貸款標準，以防範日益增加的財政不穩定的風險。但它們可能會等到最新一輪封鎖塵埃落定后才採取行動。」
漲息前景推動轉貸水平上漲
新的房屋貸款承諾總額相較6月變化不大，僅上升了0.2%，經季節調整后達321億澳元。
新增自住房貸款總額從229億澳元降至228億澳元，其中首次置業貸款也從6月的63億澳元下滑至58億澳元。
在借貸成本創歷史新低，以及借款人預計固定貸款利息將上升的可能跡象的推動下，轉貸承諾上升6%，至172億澳元的歷史高點。
「相較一年前，2021年7月的銀行間轉貸數額上漲了60%。」ABS金融及財富部門主管Katherine Keenan表示。
「這反應出借款人正在尋找更低息的貸款產品，尤其是固定利息貸款，並研究各大主要和非主要借貸機構所提供的返現活動。」
借款人的財務不穩定性加劇
然而，由於疫情對經濟的影響還沒有消退，許多貸款人彷彿站在懸崖的邊緣。
據一項新的調查顯示，隨著持續的封鎖打擊了那些在疫情期間失業者的儲蓄緩衝，一次漲息，就足以使每20位房主中的1位陷入經濟困難。
比價網站Finder進行的一項全國性調查顯示，一次住房貸款利率的上調，將使5%的借款人陷入財務困境，並使他們需要財政援助。
這項對近600名澳大利亞人的研究發現，部分借款者認為，如果他們現有的房貸利率在澳洲央行改變現金利率之前出現周期外的增長，他們將需要幫助。
另有53%的受訪者表示，他們將試圖與自己的借款機構協商，以期降低利率，而另外四分之一的人將會轉貸去其他銀行。另有20%的人表示自己不會採取任何行動。
Finder的個人理財專家Kate Browne稱，自這項7月底調查以來，會因加息而面臨財務困難的房主比例可能有所上升。
隨著封鎖的繼續，由於那些失去和減少工作的人們難以維持收支平衡，這一比例還會進一步上漲。
她表示：「在過去18個月里，澳大利亞人的財務健康狀況受到了衝擊。在進入目前的Lockdown時，許多人存的錢非常少。」
「如果沒有足夠的支持，進一步的經濟衝擊可能會導致許多澳大利亞人拖欠貸款。」
許多貸款人沒有儲蓄緩衝
澳大利亞銀行業協會Australian Banking Association的數據顯示，7月初至8月初，已有近2.4萬人申請了一系列銀行的支持措施，還有逾1.45萬戶家庭貸款延期還款。
在7月8日至8月1日期間，新南威爾士州有超過10,450筆貸款辦理延期還款。
相比之下，在2020年危機最嚴重的時候，全澳有近50萬套住房貸款被延期。
Browne表示，最近幾個月，越來越多的人也在考慮轉貸，因為封鎖促使他們重新評估了自己的財務狀況。
近幾個月，一些定息貸款的利率增加、有關未來加息的報道以及其他貸款機構的促銷活動力度也起到了一定作用。
她說：「即使是那些仍有工作、經濟狀況相當穩定的人也在認真考慮可以在哪些地方省錢……而這是我們儲蓄的最簡單的方法之一。」
那些因封鎖而再次失去工作、無法償還貸款的借款人被轉到金融權利法律中心(Financial Rights Legal Centre)，該中心為那些面臨財務壓力的人提供建議和支持。
「很多人是由銀行介紹給我們的，」高級政策和溝通官Julia Davis表示。「銀行現在很樂意為信用良好的借款人提供援助，但對於過去18個月一直處於困難中的人，他們不願意像過去那樣施以援手。」
Davids表示，到目前為止，喪失房屋贖回權尚不構成嚴重問題，但她認為，考慮到目前的財務壓力水平，加息將使逾5%的借款人陷入困境。
她指出，根據Digital Finance Analytics的一項分析，上月，新南威爾士州約40%的家庭面臨貸款還款壓力。
「這太悲哀了，許多曾給我們打電話尋求幫助的人終於在2021年初回到了正常的生活中，恢復了定期還款……而現在他們再度失去了收入，什麼也買不起，銀行正把他們轉介到我們這裏。」
Davis指出，當政府支持性補助增加時，求助電話有所緩解，但仍居高不下。她補充稱，當出台額外限制措施(如新南威爾士州臨時禁止建築活動)時，接到的求助電話大量湧入，表明許多人沒有儲蓄緩衝。
現金利率預計在近期將保持不變
滙豐銀行澳大利亞首席經濟學家Paul Bloxham表示，房主應該不會很快面臨加息，因為本地和全球利率在未來幾年都可能保持在低位。
「利率將保持低水平持續很長一段時間，澳大利亞央行傾向於最早2024年之前都維持利率不變。這些關於升息的議論都發生在最近長時間的封鎖和不斷惡化的經濟情況前。」
他補充稱，根據他的預測，他不認為利率會在截止2022年底前有任何變化。
Bloxham表示，低利率，加上政府支持措施和貸款延期償付，應該會幫助人們保住自己的房子。他補充稱，整體勞動力市場表現好於預期，企業期待解封后的前景，但他也指出，活動水平會出現大幅下降。
不過，Bloxham警告稱，他預計封鎖后的經濟將不會再次出現V型反彈，而是會出現一場曠日持久的復甦，這將需要當前貨幣和財政政策的支持。
鑒於住房貸款市場的激烈競爭，Finder的Kate Browne表示，任何面臨升息的人都應該嘗試與借貸機構談判，如果他們不能提供更好的利率，就轉貸去別的銀行。
責任編輯：suri
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