APRA新規目標：讓澳人買房借款能力降低5%
金管局主席Wayne Byres:「金融穩定的中期風險正在積聚。」圖: Alex Ellinghausen
金融監管機構已採取行動，為房地產市場降溫，提高了銀行用於評估貸款的「償還房貸能力緩衝」，並表示將使一般借款人的最大借貸能力降低約5%。
澳大利亞金管局已致函各銀行，要求將緩衝利率提高0.5個百分點，從2.5%提高至3%。此外，還會評估借款人是否有能力根據緩衝利率償還貸款，以確保他們在未來能夠承受更高的利率。
金管局表示，此舉將對整體房貸增長產生「相當溫和」的影響，並只適用於新的借款人。
金管局決定不實施之前被認為可能推出的債務收入比限制，並指這些限制將「在操作上非常複雜，難以持續實施」，並可能導致一些借款人的利率上升。
金管局決定調整緩衝利率而不是利率「下限」，因為調整「下限」將對自住買家產生更大的影響。
金管局要求銀行根據「下限」利率或現有利率加上緩衝利率(兩者中較高者)來評估客戶償還貸款的能力。金管局之前曾設定下限利率，但在2019年將責任交還給銀行。
在聯邦銀行首席執行官Matt Comyn呼籲調整利率下限，而財長Josh Frydenberg支持金管局的干預，稱其有「一系列可用的工具」后，對政府將限制貸款的預期逐漸增強。
澳央行周二表示，必須維持貸款標準和適當的償還房貸能力緩衝。金管局表示，針對緩衝，而非利率下限等其他措施，將能更有效地限制投資者借貸。
影響投資者
金管局表示，緩衝措施的調整不一定涵蓋所有貸款評估，因為部分貸款的下限利率將更高。這種緩衝更有可能出現在投資物業貸款，利率通常會比自住買家更高，特別是如果他們以只付利息方式借款。
更高的緩衝不會擴大到非銀行貸款機構，因為金管局表示，他們的房貸水平影響不大。只有在非銀行機構的行為「嚴重加劇澳大利亞金融體系的不穩定風險」的情況下，金管局才能實施相關規定。金管局表示，「目前認為沒有針對非銀行機構推出政策的理由」。
金管局主席Wayne Byres指出，此舉旨在加強金融體系的穩定性，確保借款人能夠有能力負擔目前和未來的債務水平。
Byres在一份聲明中表示:「儘管銀行體系資本充足，貸款標準整體保持良好，但負債纍纍的借款人比例上升，以及家庭整體槓桿率上升，意味著金融穩定面臨的中期風險正在累積。」
Byres說:「在6月季度，逾五分之一的新增貸款是借款人收入的6倍以上。從總體水平來看，預計未來一段時間，房貸增長將超過家庭收入增長。」
「隨著全國各地城市開始解封，經濟預計將反彈，因此有必要制定更嚴格的還貸標準，以平衡風險。」
金管局向貸款機構表示，預計將評估新借款人以高於貸款產品利率至少3個百分點的利率償還貸款的能力。相比之下，目前常用的緩衝為2.5個百分點。
早在今年3月，債務收入比較高的借款人比例已受到關注，因為在全國房價上漲20%后，買家希望通過更多的貸款來買房。
Evans and Partners分析師Matthew Wilson批評有關措施軟弱無力，突顯出監管機構承認其影響有限，稱「為時已晚」。
Wilson在給客戶的一份簡報中表示: 「因為假設的緩衝很容易捏造，這是銀行最喜歡的做法。」
Wilson說:「債務收入比6倍以上的情況顯然更為嚴重，但銀行沒有這方面的數據去實施有關措施，而且在抑制貸款規模和房價方面過於有效。」
Comyn在不到兩周前的一次議會聽證會上表示，監管機構應迅速採取行動，防止問題失控。「如果我們看看過去12個月的簡單數據和相對增長率，我對剛過去的這段時間並不擔心。但就住房債務增加和房價上漲而言，我們越來越擔心。
金管局表示，採取有關措施是為了保護房貸標準，並不是為了針對房價水平。「相反，金管局的目標是確保房貸是以審慎的方式審批，借款人在各種情況下都有能力償還債務。」
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