9月30日，澳大利亞鄰居紐西蘭作出了一項重大決定！
推出了一種新型簽證名為「2021年居民簽證（2021 Resident Visa）」。
為目前在紐西蘭境內的約16.5萬名移民提供一次性的簡化居留途徑，受益人群包括5000多名衛生和老年護理人員、約9000名初級產業工人和800多名教師。
很多人將這類簽證稱之為特赦！16.5萬人直接拿永久居民簽證！
那為什麼紐西蘭要出台這樣一個措施呢？
很明顯！
為了加快新冠后的紐西蘭經濟復甦！
紐西蘭移民部長Kris Faafoi也承認，這個政策主要是為了兌現承諾，幫助僱主現在將有機會留住技術移民員工，讓他們在經濟、基本勞動力和社區中發揮關鍵作用！
Faafoi說，紐西蘭政府致力於重新平衡移民系統，而推出「2021年居民簽證」是其中的一部分舉措。
"這一舉措解決了眼前的問題，而關於移民再平衡的工作則著眼于為紐西蘭邊境的最終重開做更長遠的準備。但我們向各行業和僱主發出的信息仍然是明確的：他們需要構建彈性勞動力，吸引、培訓並留住本地員工，減少對低技能移民勞動力的依賴。」
這下子可把澳洲臨時居民簽證持有者羡慕壞了！
從某種意義上來講，澳洲和紐西蘭國情非常相似，所以大家經常會相互借鑒下隔別的經驗，那澳洲有沒有可能也出台類似移民措施的可能性？
周二，《澳洲金融評論報》披露了一份新州政府幕僚提供給新任州長佩羅特（Dominic Perrottet）的簡報，簡報中指出澳洲如果想要快速經濟復甦，需要大批量吸引移民！
澳洲未來5年需要吸收200萬新移民！
文中指出如果澳洲經濟想要快速重建，就需要恢復到二戰後的移民潮，那種爆髮式的增長。
而本周一的時候，佩羅特表示，在「普遍勞動力」短缺的情況下，需要開放邊境，以確保健康的經濟復甦。
「如果我們失去這個機會，那些技術移民就會去其他國家，如果我們不把這些工程師、會計師留住，他們就會加入其他國家的項目。」
當前，佩羅特正在推動結束新南威爾士州的 14 天酒店隔離系統，並以更短的居家隔離時間取而代之，並且還在重新考慮入境旅客上限。
「我們需要擺脫那種正式的病床隔離系統，轉而採用一種更適合，更靈活的系統讓人們進出澳洲。」
「此外，我認為到明年我們會看到一種非常不同的移民政策，我希望我們會開始看到更多的人進來填補這些工作崗位。」
這表明，新州長確實正在認真考慮這一建議。
要知道，新移民這是澳大利亞幾十年來就業和經濟活動的主要驅動因素，自疫情爆發后，聯邦政府和各州政府在不知不覺中「關閉了移民計劃」！
如今，澳洲人口增長已瀕臨崩潰。
在截至 2020 年 6 月的一年中，凈海外移民使澳大利亞人口增加了 194,400 人，較 2018-19 年度的 241,000 人大幅下降。
因此，政府文件中提到「有期限的」吸收移民，這可能包括：未來5年吸收移民水平是新冠疫情前的「兩倍」。並且側重於吸引「發展關鍵行業所需的技術移民」。
按照移民數量比疫情前翻一番來看，每年凈移民人數將躍升至 400,000 多人！
這是一個驚人的激增，也就是到 2026 年人口將增加 200 萬。
疫情后，澳洲市場環境變了
不過，現如今疫情導致整個市場環境發生了改變。
從澳洲就業崗位就可以明顯看出，今天，澳洲依賴的越來越多的工人是打工度假者、臨時技術工人或國際學生。
而且，現在越來越多的來澳大利亞和新州的人是持臨時簽證的，與過去70年來傳統意義上的接收永久移民不同了！
西悉尼大學校長、聯邦前最高官彼得·謝爾德說對於恢復移民增長表示支持：「有必要全面恢復更高水平的移民，無論是技術移民，還是對持有專業人道主義簽證的人以及以臨時簽證返回的國際學生，都是如此。」
「這些事情對新南威爾士州的經濟未來非常重要。」
Shergold 先生表示，疫情后的復甦應該會引發一場關於是否需要更多人在勞動力短缺最嚴重的新南威爾士州偏遠地區定居的新辯論。
「隨著我們再次增加移民水平，我們還需要討論我們希望在永久定居者和臨時定居者之間取得何種平衡。
很明顯，因為疫情的原因，新州政府的策略發生了180度轉變！
前任州長貝姬蓮女士在 2018 年呼籲將新州的移民減半，以滿足基礎設施需求。
她當時說，新南威爾士州需要「喘口氣，因為移民數已經飆升」。
而現在，經濟學家們認為這口氣喘太久了，並且正在削弱經濟潛力。
Deloitte Access Economics 的克里斯·理查森 (Chris Richardson) 周一表示，與臨時國家封鎖的揮之不去的影響相比，封閉的邊界可能對經濟構成更大的威脅。
「人口增長几乎不存在。」
並預測到 2025 年，居住在澳大利亞的人口將比疫情之前的預期減少 90 萬人，這種短缺將減少市場對大約 350,000 套獨棟屋和公寓的需求。
新移民的進入勢必將會再次刺激澳大利亞房地產市場！
澳洲新移民將面臨的尷尬處境
不過，新移民也將面臨較為「尷尬」的狀況。
就目前澳洲房產市場來看，房價回調一時半會兒不會實現，所以，必定面臨高昂的房價。新的自住需求進入市場勢必將再次推動房價上漲。
那如果租房呢？
去年，政府出手刺激建築業，而全澳人口增長率跌至100多年來的最低水平，導致目前市場上的大量空置物業。
本來預計到2022-23年，一些較知名地區的房產市場可能會面臨供過於求的挑戰。
但如果移民計劃試試這些空置物業將馬上得到填充！甚至還不夠！
尤其是首府城市和偏遠地區之間的租房供應差異很大。
比如：悉尼和墨爾本的出租房空置房總數為43,607套，但偏遠地區可供出租的房源遠遠不足，目前可出租的房源只有 17,706 套住房。
若按政府文件中指出的，將會有針對性的吸收移民，那毫無疑問非首府城市的住房供應將成為問題。許多企業之前也是由於沒有住宿條件而無法吸引求職者。
澳洲40多個城市的年租金已經上漲了數千澳元，而漲勢目前尚未到頂，甚至會進一步上漲。
因為，澳大利亞審慎監管局 (APRA)新的貸款規則將限制投資者購買或建造投資房的能力，租賃市場將收緊。
APRA現在預計銀行會以比實際貸款利率高出至少 3 個百分點的利率來評估新的住房貸款申請人。
這比銀行最常用的標準高出 50 個基點，並將於本月底生效。此外，APRA 還要求銀行審查高負債收入比下放貸的意願。
雖然新的貸款規則影響了每一位借款人，但投資者將首當其衝，因為他們的槓桿率通常更高。
房產投資者往往有更多未償還債務，所以如果他們申請新的抵押貸款，新的緩衝利率將會被加入其中，以計算可償還性。
假設，一個投資者有兩到三處投資房產，並打算購買第四處，那麼額外的緩衝就會被添加到每一筆貸款中，以計算出可償還性。這將減少了能借到的錢。
我朋友Alan前兩天剛剛在中央海岸付了買地建房（house and land package）的定金，上周，他告訴我較高的緩衝利率將使他沒辦法再買一個投資房了。
「本來我想買一棟有更多卧室的大房子以獲得更高的租金。但最終，我決定買一間小一點的房子，先確保我能夠獲得貸款批准。」
「上周銀行收到APRA的新后，我們的貸款經理就根據新的評估利率計算出我的借款能力，以確保我可以帶出來錢。我很保守，所以一般都是付 20% 首付。」
「如果以後會出台更多的貸款規則。肯定會繼續影響未來購買更多房產的能力，因為會降低我們的借貸能力。」
所以，APRA提高貸款緩衝的舉措帶來的流動效應，將通過提高租金表現出來。
因為，建造和購買投資房的人將會減少，因此可供出租的房屋將會減少。
這將加劇我們在疫情中看到的租賃危機，一旦國際邊界重新開放，移民和留學生返回后情況會變得更糟。
阿德萊德大學建築與建築環境學院項目主任 Peter Koulizos 表示，更高的借貸門檻最終會打擊租戶。
「自 2017 年以來，出租房供應一直在下降，當時提高了投資者的首付要求和利率，因此這一新的監管措施將加速出租房供應的下降。」
「市場需要更多的出租房，因為政府正在退出市場，所以如果讓房地產投資者更難買房，租戶選擇就會少。」
結語
總結下，澳大利亞經濟需要快速復甦，肯定還是要抄隔壁紐西蘭的作業，吸收更多新「鮮血液」進入。
新移民的進入勢必會推動澳洲房地產的需求，無論是住房需求還是租房需求。
然而，澳大利亞審慎監管局 (APRA)新的貸款規則將限制投資者購房，租賃市場將會出現緊張現象，租金價格的上漲將利好投資者租金回報。
澳大利亞金融監管機構擔心的是什麼？
他們才不擔心你是否買得起房子，那是政府需要關心的事！
金融監管就是關注潛在金融風險，說白了就是擔心投資者買太多房子，利率上漲了還不上貸款。
那租金回報的提升上來了，有的物業甚至可以租金低消銀行貸款利息，監管機構肯定就放心多了！
再加上新的買房需求存在，即使到時候澳洲央行加息，澳洲房產也不怕！
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