澳洲央行加息將直接觸發史上最大房市調整
前言
11月4日，澳大利亞西太銀行再次上調部分產品的固定貸款利率，這是這家澳洲第二大銀行在兩周內第二次上調固定利率了。
其中上調的主要貸款產品包括：三年期固定房貸利率從2.08%上調至2.29%，漲幅為0.21個百分點；
四年期固定房貸利率從2.59%上調至2.69%，漲幅均為0.1個百分點；
五年期固定房貸利率從2.89%上調至2.99%，漲幅均為0.1個百分點。
此外，西太銀行旗下的聖喬治銀行和墨爾本銀行也隨之跟進，同時還將兩年期固定房貸利率從1.79%升至1.94%，但基本可變利率從2.24%下調至2.14%。
在資金成本預期增加的背景下，這次西太銀行的上調利率很有可能是本周澳洲央行貨幣政策轉變可能促成的。
周二的時候澳洲央行（RBA）召開11月會議，宣布11月的現金利率維持在歷史低位不變，但釋放了可能會提前加息的信號。
所以，預計在未來幾周和幾個月內會有更多銀行提高固定利率，其中一些銀行可能會多次提高利率！
警惕！隨著澳洲央行收回刺激措施，銀行利率將陸續上調
澳大利亞擁有世界上第二高的家庭債務負擔！
所以，澳洲人對抵押貸款利率的變化極為敏感。
隨著經濟的復甦，澳洲央行正在逐步減少其刺激措施，比如：將停止壓低與固定住房貸款利率相關的三年期政府債券收益率，而不是與現金利率更密切相關的可變抵押貸款利率。
那最近，銀行上調固定利率最難受就要屬潛在房產買家了。
澳新銀行高級經濟學家 Felicity Emmett 表示：「我們已經開始看到許多固定抵押貸款利率上升。而且我們可能會在未來幾個月看到相當大的漲幅，最高可達 50 個基點。現在，新的購房者申請貸款時，最低利率可能也不是2%了……更有可能接近2.5%。」
Emmett女士表示，在所有條件相同的情況下，固定利率上升可能會給房價增長帶來下行壓力，並補充稱監管機構在決定是否加大獲得住房貸款的難度時，將觀察其對信貸需求的影響。
在未來幾年內，那些獲得較低固定利率貸款的現有借款人將需要再融資，但可能能夠償還更高的月還款額。
因為銀行在評估貸款申請時會考慮了緩衝因素，然而，更高的還款額可能意味著他們可以花在其他地方的錢更少。
利率對比網站Canstar 的新研究表明，隨著利率上升，許多澳大利亞借款人可能會面臨抵押貸款壓力，這一點不足為奇。
許多大型銀行已經開始提高2-5年期的固定利率，以100萬澳元為基準的抵押貸款利率上升 0.25%，每月還款就會增加137澳元，至561澳元。
還是以100 萬澳元抵押貸款為例，如果平均浮動利率 3.09% 上升 1 個百分點，每月還款額將達到 4826 澳元，即每月額外支付 561 澳元。
這意味著，一個家庭需要 193,045 澳元的收入，或每年額外的 22,458 澳元才能避免家庭承受抵押貸款壓力（這個評判標準是借款人將其收入的 30% 或更多資金用於還款）。
對於投資者來說，情況也類似，同樣是100萬澳元的抵押貸款為例，投資者需要 201,013 澳元的收入，或每年額外的 22,955 澳元，才能較為從容的每月償還 100 萬澳元抵押貸款。
平均可變利率 3.43% 增加 1 個百分點，每月還款額將增加到 5025 澳元，或額外的 574 澳元。
Canstar 金融專家 Steve Mickenbecker 表示，借款人應該為未來幾年的多次加息做好準備。
「我們預計將有更多銀行跟進，不僅是其他銀行緊隨其後，而且隨著融資成本壓力將繼續上升。」
這同時也標志著新冠後房價大漲時代開始逐漸落幕！
澳洲央行加息後房市會發生什麼？
從十幾年前開始，由於家庭債務收入比的大幅上升，使得借款人對利率變化更加敏感。
所以，每次利率變動，央行加息或者減息都會使市場出現較大的波動。而且，這種變化將會隨著時間的推移使房產周期變化變得更頻繁。
如果你看看CoreLogic澳大利亞八大首府城市房價指數顯示，你會發現在1980年-2003年間，價格大幅下跌的情況相對少見。
然而，自 2003 年以來，已經發生了六次不同程度的房價下調，而且房價下跌且嚴重程度似乎越來越高。
令人驚訝的是，在過去 40 年中的最大跌幅是集中在 2017 年 9 月-2019 年 6 月之間！當時，澳洲審慎監管機構出台限制貸款措施，直接就導致首府城市地區的房價下跌了創紀錄的10.2%。
事實上，這個階段的損失比全球金融危機或新冠引發的經濟衰退所經歷的損失要嚴重得多。
不過，自2017年底的調整以來，首府城市綜合房價已經強勁攀升了30%。
回到2010年底-2011年的經濟低迷時期，可以發現，澳大利亞人最重要的資產價值增長了72%。
算算差不多，在過去十年中，住房價值以每年約6%的速度增長！當然，這是在沒有算入負債的情況下，只說整體房價。考慮到許多業主或者投資者使用大量槓桿以及市場上的一些激勵政策，回報可能還會更高。
周二會議上，澳大利亞央行已經非常明確地表示，現在不考慮提高現金利率，直到看到持續的年工資增長率達到3%-4%，同時核心通脹率持續處於或高於2%-3%目標區間的中點。
這意味著，澳洲央行要到至少2022年底-2023年年中才會去調整官息。
正如我在下面更詳細地解釋的，我們仍然預計房價將持續上漲，直到澳大利亞央行加息和/或銀行實質性地提高抵押貸款利率。
更具體地說，房價應該會在目前水平上再攀升5-10個百分點。所以，還有上漲空間。
然而，一旦澳大利亞央行真正開始加息，使現金利率正常化，那麼夜幕就會降臨，房價應該會開始下滑。
如果澳大利亞央行能夠加息100個基點或更多，澳洲房價或創有史以來最大的調整！
假設利率在12個月內相對迅速地上升，預計全澳房價將下降15%-25%。
如果澳洲央行的行動更加比預期的要慢，並且澳洲住宅房產價值在一定程度上通過家庭收入增長隨著時間的推移而回歸均值，那麼調整幅度可能就會小多了。
根據歷史數據來預測，預計在央行首次加息100個基點后，房價將下跌約 20%！
結語
總結下，澳大利亞央行周二釋放的可能會提前加息信號將會在未來一段時間內導致各大商業銀行陸續上調固定貸款利率，而且利率的變化或還不止一次，會根據經濟狀況調整。
因此，澳洲借款人需要為未來幾年的多次加息做好準備。同時需要慎重選擇貸款產品！因為有些產品通常會限制額外的還款，並可能收取違約費。
不過，即使央行加息，最早也要等到2022年底了，那今年餘下的時間以及明年上半年，澳洲房價或還會有小幅上漲。
而等到央行加息后，結合歷史數據來推斷，澳洲房價或出現15%-25%左右回調！
你準備好了嗎？
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