在過去20年裡，澳洲房價攀升了193%，而工資漲幅卻不到其一半
根據CoreLogic對房地產市場與工資增長的關係進行分析后發現，房價的增長遠遠超過了工資的總體變化。
這份新的研究旨在顯示房產市場的增速在過去二十年中超過工資增長的程度。
在這二十年裡，工資上漲了81.7%，同期澳大利亞的房屋價格卻激增了193%。
而澳大利亞的住宅價值在過去一年裡就上漲了22%，這使得這種差距進一步加劇。
積累首付所需的時間越來越長
這份新的分析報告出爐之際，監管機構、銀行、州和聯邦政府也正就如何解決住房價格越來越高的問題展開更廣泛的討論。
11月15日，澳大利亞央行助理行長Luci Ellis在議會委員會上承認，對許多澳大利亞人來說，進入房地產市場最現實的方式是通過父母給予的幫助。
在今年9月，The Standing Committee on Tax and Revenue就房屋供應及負擔能力開始進行調查，目前正在分析導致房價飛漲的稅收、監管和供應問題。
儘管澳大利亞統計局11月份公布的澳大利亞工資價值指數WPI年增長率為2.2%，反映出該指數已恢復到疫情爆發前的水平，但澳大利亞的工資在過去10年裡並沒有出現有意義的增長。
在過去的一個世紀里，澳大利亞的工資增長几乎減半。
儘管2018年薪酬價值指數增長了2.3%，高於2017年1.9%的歷史低點，但這一數字仍低於截至2013年之前15年裡3.5%的平均工資漲幅。
報告稱，在過去20年裡，塔斯馬尼亞州二者的增長率差異最為極端。
塔斯馬尼亞州的房地產價格在這些年中上漲了近300%，而該州的薪酬價值指數卻僅上漲了84%。
與此形成鮮明對比的是，在北領地，工資與房價漲幅之間的差距一直是最小的。北領地擁有薪酬豐厚的臨時勞動力，他們往往供職于能源行業。
在過去20年裡，這導致了工資在該行業需求高的時期大幅上漲，而對永久住房的需求卻沒有顯著增加。
根據澳大利亞央行的數據顯示，在過去12個月里，每個首府城市的房價都上漲了15%以上，平均房價是家庭平均可支配收入的5.5倍。
到2021年，現在在墨爾本和悉尼，分別需要11年和15年才能存夠錢買房。
工資與房價增速差異的影響
相對於房價而言，相對較低的工資增速有幾個含義。
首先，當房價上漲的速度快于收入增長的速度時，為貸款積累住房首付就變得更加困難。
截至今年10月的一年來，按澳大利亞住房中位價來計算，20%的首付要求增加了25,417澳元，達到137,268澳元。
而到今年9月為止的一年中，工資只上漲了2.2%。
這意味著家庭儲蓄很難跟上這種增長速度。在房價快速上漲的時期，這往往會導致首次購房者的需求減少。
相對於工資增長緩慢，房價高企的另一個重要影響是，隨著時間的推移，貸款可償還能力的變化會降低買家的購買力。
由於貸款利率較低，用於償還住房債務的收入比例一直相對較低，而且隨著時間的推移一直保持穩定。
然而，低通脹和工資增長意味著家庭無法輕鬆或快速地償還貸款。
對於相對較新的貸款持有者來說，這尤其沉重，因為他們背負了30年的長期貸款，尤其是在貸款利率即將上升的情況下。
更高的工資增長，往往與更高的通脹水平相一致，侵蝕了貸款債務的實際價值，使其更容易償還。
在短期內，當談到住房周期軌跡的變動時，工資增長也將是一個值得關注的關鍵指標。
這是因為工資和通脹的變動會影響現金利率，而其也是影響貸款利率的關鍵因素。
澳洲央行行長Philip Lowe周二在演講中表示，年度薪資增幅可能成為觸發現金利率上調所需的可持續通脹水平的「路標」。
Lowe表示，澳洲央行預期工資價格年度漲幅為3.0%或更高，以將通脹率維持在2%至3%的目標區間。
更高的現金利率可能會給房價帶來下行壓力，但澳大利亞央行堅稱，在2022年是不太可能升息的。
CoreLogic稱，如果房價因利率上升而下跌，且薪資上漲，首次購房者可能會有儲蓄更多首付的新機會。
報告稱，近期購房者的資產水平可能會受到衝擊，但通過加薪，他們償還貸款的能力有望增強。
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