大師分享：明年房市為什麼不悲觀
文/ Michael Yardney
很難相信，關於是否能讓未接種疫苗【相關閱讀:顯微鏡學家發表對四家疫苗公司的成分分析】的諾瓦克·德約卡維奇(Novak Djokavic)參加澳大利亞網球公開賽，也就發生在今年——這是多麼精彩的一年啊。
而對我們的房地產市場來說，更是不平凡的一年。
去年這個時候，我們談論的是創紀錄的低利率，而儲備銀行告訴我們，至少在2024年之前，利率都不會上升。
然而，沒有人會預知俄羅斯和烏克蘭之間會爆發戰爭，它造成國際緊張局勢，加劇全球的通貨膨脹。
事實上，也沒有人想到，澳大利亞的通貨膨脹會在年底升到8%。
不過，我們現在的情況是，即使房地產市場面臨著諸多挑戰，包括洪水、聯邦選舉、而且媒體還刻意地告訴大家市場將會崩潰 -房市仍然非常有韌性。
每年的這個時候，我和安德魯·威爾遜(Andrew Wilson)博士都會回顧發生的事情，然後從我們的角度與大家分享一些對房市未來發展有深遠影響的趨勢。
房市不會像大多數人預期的那樣，朝單一方向發展：要麼往上行——許多人在2022年初非常樂觀，要麼往下走——就像媒體中對房地產持悲觀態度的人所預測的那樣。
甚至有人說，如果我們看了去年那些預測，發現它們大錯特錯，就不會太相信他們今年的預測了。
現在，也有不少所謂的房地產專家對2023年房市的前景做出大胆預測。
但我相信，由於人類行為本身對房地產市場有極大影響，因此我們必須包容「預測」內在的局限性。
此外，自然災害、政治事件和技術進步等外部因素也會影響著經濟和房地產市場，而且通常也是難以預測。
我們相信，以下這些趨勢，會影響2023年房市的發展。
通貨膨脹估計在2022年的最後一個季度達到峰值，但對此有所感受，要等到2023年的第一季或第二季。然後，我們要在高通脹下生活數年，因為至少在未來2年內，通脹不會下降到澳大利亞央行設定的2%-3%的目標範圍。
利率將在2023年上半年見頂——在澳大利亞央行找到「中性水平」之前，可能還會有1到2次加息。
在2023年的某個時候，房地產市場將達到一個低谷，這將預示著下一個房地產周期的開始，當買家和賣家意識到不會再有加息了，他們就會回歸。
然後，房市將進入周期的下一個階段，即穩定階段，因為市場上有更多的房產出售，而且一般來說，賣家就是買家，由於需求曾被壓抑，將有更多的買家湧入市場。
展望未來，住房市場將變得更加碎片化，因為負擔能力會繼續限制許多買家，但與往常一樣，那些有更高收入和多種收入來源的人，將有能力進入房地產市場，改善他們的居所，而投資者將利用機會把物業再升級。
2023年將為房屋升級者提供一個很好的機會，因為高端房價的下降幅度比中端房價更大。
移民的回歸也將對租賃市場產生額外的需求，由於缺乏房源，租金危機將進一步惡化。海外留學生湧入尋找出租住房，只會加劇這種情況。
澳大利亞房地產供應不足的問題短期內不會得到解決——因為沒有簡單的解決辦法。
APRA可能會降低其評估放款的標準——目前它要求銀行在評估人們的還款能力時，在官方利率的基礎上，增加3%的緩衝空間。
在接下來的一年裡，媒體將改變其措辭，不再讓我們擔心利率上升和通脹上升，而是試圖用海外經濟衰退來阻嚇我們買房
購房者和投資者將在年底回首往事，為他們錯過的機會而後悔。
那麼，2023年的房市將會怎樣??安德魯·威爾遜博士和我有以下觀點:不利因素
進一步加息
當固定利率到期時，借款人將要轉向更昂貴的浮動利率
海外問題會影響我們房市，比如烏克蘭戰爭，或者美國或歐洲的經濟衰退
利好因素
建造新住宅的成本超過市場承受能力，使住房供應不足
移民激增，升至疫情之前的水平
澳洲的經濟相對強勁
低失業率使人們的工作和財務更有保障
通貨膨脹和利率一旦上升到峰值，消費者心理也將發生變化
房市的基本面是健康的
在2020年和2021年，我們經歷了一代人一次的房地產繁榮，而澳大利亞房市目前的基本面，比三年前冠狀病毒大流行開始時更強勁。
只不過，在這一年裡，通貨膨脹和高利率一直佔據著新聞頭條。
想想3年前，我們的全國失業率大約是5.3%。如今，這一比例為3.4%。我們目前的失業率是70年來最低的。
而且，根據澳大利亞統計局的數據，目前約有47萬個招聘廣告，卻沒有人來填補這些空缺。這意味著，10年來第一次，我們有支持工資增長的巨大動力。
與此同時，澳大利亞人比以往任何時候都更富有，他們的房屋凈值比以往任何時候都高，許多人在房貸對沖賬戶中存入了大量資金，或者已經提前還了大筆房貸。
儘管如此，正如在本周我們與房產業者聊天中所討論的那樣，消費者信心卻處於歷史的低點。
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