殘酷！在澳洲，有房和沒房晚年差距這麼大
前 言
澳大利亞財長吉姆·查爾默斯發布的第六份代際報告（IGR）揭示，未來40年內澳大利亞人口將增至4000多萬，預期壽命將延長，但生活水平可能下降。
上周四發布的這份報告囊括人口、生產力和支出趨勢。
報告預測到2060-2061年，澳大利亞人口將達到3980萬，甚至在2063年時超過4000萬。
此外，報告指出，預計到2062-63年，澳大利亞人的預期壽命將進一步延長，男性預期壽命將達到87歲，女性則將達到89.5歲。
65歲以上的人口數量將翻一番，而85歲以上的人口數量將增加兩倍。
這將導致政府在老年護理和支持服務方面的開支增加，從而帶來長期的經濟挑戰。
對於很多華人來說，澳洲是一個養老的聖地。
但是，即便是在澳洲這樣的高福利、養老聖地，一個現實問題擺在面前：「並不是所有人，都能安享一個舒適的晚年，並且，實現這個目標，難度越來越大了。」
歸根結底，核心的問題，都是關於缺錢。
退休有房沒房，差距太大
人口老齡化是經濟的一個定時炸彈。
因為，這會關係到政府「缺錢」，來支持高福利。
在英美等老牌發達國家，人口老齡化的問題比較嚴重。即便在快速發展的新興經濟體，這也已經是一個不小的問題。
在澳洲，人口老齡化是不是問題？
雖然近些年，澳洲人口增長比較快，並且大量移民的人口結構較年輕，但是，老年化的問題也比較厲害。
按照聯合國修訂后的指導意見，65歲以上算老年人，老年人在總人口中佔比超過7%就算人口老齡化。
毫無疑問，在未來的幾十年中，澳洲也會面臨這個問題！
從經濟層面而言，人口老齡化是會造成問題的，主要表現在：每個勞動力與所需負擔的老人之間的一個比例。
在上個世紀70年代，這個比例大概是7.5:1左右，也就是7.5個壯勞動力負擔1個老人。
到了最近的一次，大概是四十年的跨度來說，這個數字已經降到4.5:1。
根據預測，這個數字在未來20年內，就是2040年或者2040年之後，可能進一步降到2.7:1，不到3:1。
換句話說，平均三個工作的人需要供養一個老人。
換句話說，在人口老齡化成為趨勢的情況下，個人想要安享一個舒適的晚年，不能完全依靠一個高福利的宏觀環境。
在高福利社會中，雖然可以避免晚景慘淡，但肯定稱不上「舒適」，或者「體面」，更談不上「品質」。
那麼，在澳洲，多少錢才能安享一個舒適的退休生活？
在回答之前，有一個重要的風水嶺——房產。
在澳大利亞，很少有退休的房主陷入貧困。
然而，大多數退休無房的租客卻備受貧困的困擾。
2017/18財年，澳大利亞統計局發現，有房家庭（其中至少一個居住者為65歲以上）的凈資產中位數為960,000澳元，仍在還房貸的類似家庭凈資產中位數為934,900澳元。與之形成鮮明對比的是，類似租房家庭的中位數僅為40,800澳元。
換言之，有房的退休家庭所擁有的財富是租房退休家庭財富的20多倍。
不僅如此，退休後有房沒房的差距非常大。
至少得有一套房
雖然澳大利亞被譽為「養老天堂」，但那是有前提條件的。
澳大利亞統計局的數據發現，在退休人士貧困率中，單身租客最高，達到了60%以上。
有房且背負房貸的退休家庭，貧困率大概在20%左右，有房且沒有貸款的退休家庭最低，不足10%。
SCA的研究也表明，靠養老基金作為主要退休收入的模式，並不適合那些退休后仍需要租房居住的人。
尤其是最近一年多，澳洲幾乎所有城市的租房都處於供應不足的狀態，租金要價在截止到今年3月份的一年內暴漲了9.4%，是最近50年來增長幅度最大的一年。
而顯然，政府福利中的租金補助漲幅遠遠低於實際的租金漲幅！
截至目前，澳大利亞約有76%的退休人士屬於有房一族，12%的退休人士租房居住，另有11%的退休人士則居住在無需交租的房產中（與家人同住等）。
在退休前，至少得有一套自住房，且已經償還完所有貸款，真的很有必要！
養老基金VS以房養老
如果你經常關注澳洲新聞就會，就會時常聽到這樣的報道，澳洲小伙XXX或者年輕小女孩XXX通過在打工時省下的錢買房，結果越買越多。通過10年的積攢坐擁幾十套房，通過出租，每年可凈賺45.2萬澳元，剛30歲出頭就已經開始享受美好的退休生活。
其實，相對於需要費心打理的養老基金，大部分澳洲華人可能更傾向於以房養老。
那麼，要過上舒適的退休生活，需要擁有多少房產呢？
有澳洲房產投資專家算過一筆賬，只靠一套房產的租金養老顯然是不夠的，因為租金收入的很大一部分會被用於維修、保險、交稅和物業管理費。
如果想賺到每年10萬澳元的租金收入，至少需要約250萬澳元的房產。如果以一套房產平均65萬澳元的價格，需要持有五至六套無抵押貸款的房產。
當然，如果你只持有一套投資房，也可以選擇賣掉房產，將錢放入養老基金中。以如今房產市場的價位來看，能輕鬆實現100萬養老基金儲蓄的夢想。
此外，「反向貸款抵押」也是澳洲人實現以房養老的一種方式。簡單地講，就是將房屋抵押給金融機構，提前支用該房屋的銷售款。
確實，對於熱衷於買房的華人來講，如果有一定的現金流、還款能力和投資眼光，以房養老的確是一種不錯的選擇。
不過，筆者還是要奉勸各位，除了房產外，也不要忽視打理自己的養老基金。
實際上，不少澳洲本地的高凈值人士和高級白領，對養老基金都頗為「痴迷」。
具有資產保護、減稅、免稅等功能的養老基金其實也是一種頗為獨特的投資。
比如每周從稅前工資中為養老基金設置額外的供款，不僅可以獲得稅收減免，並且隨著長時間的積累和複利效應，也極有可能實現100萬澳元的養老儲蓄目標。
澳大利亞人住房擁有率急劇下降
然而現實問題是，年輕澳大利亞人的住房擁有率正在急劇下降！
「從 1981 年到 2021 年，30 至 34 歲人群的住房擁有率下降了 18 個百分點，25 至 29 歲人群的住房擁有率下降了 17 個百分點。」
「接近退休年齡的人的住房擁有率下降幅度較小，1981年至2021年間，60歲至64歲的人的住房擁有率下降了近3個百分點」。
根據 AMP Capital 首席經濟學家 Shane Oliver 和人口統計學家 Bernard Salt 最近的聯合分析，1966 年，73% 的澳大利亞人直接擁有房屋或通過貸款擁有房子，但現在這一數字已降至 63%。
真實的情況實際上比描述的還要糟糕。
首先，澳大利亞人越來越多地擠進高層公寓和奶奶房，這是2021年人口普查中增長最快的居住類型。
因此，與前幾代人相比，許多業主的住房類型和質量都有所惡化。
其次，無需貸款而直接擁有房屋的澳大利亞人比例已從 1996 年的 41% 下降到 2021 年的 31%。
第三，根據經合組織的住房資料庫，澳大利亞在直接房產所有權方面遠遠落後于經合組織的平均水平。
最後，澳大利亞首次購房者的中位年齡在過去十年中上升了十多歲，從 2002 年的 24 歲上升到 2022 年的 34 歲。
聯邦政府的移民政策將繼續導致未來澳洲人住房擁有率的下降。
最新的報告預計，在創紀錄的海外凈移民水平的推動下，澳大利亞人口將在截至 2062-63 年的 40 年間增加 1,420 萬人。
預計 40 年內將增加 1,420 萬人口，相當於悉尼、墨爾本、布里斯班和阿德萊德人口的總和。
幾乎沒有什麼政策比每年迫使澳大利亞人與數十萬新移民競爭住房對尋求居住地的傷害更大了！
結語：這就是殘酷的現實，即使在被譽為「養老天堂」的澳大利亞也沒法避免。
尤其是澳大利亞進入「大移民」時代，全世界的人都會湧入！
因此，住房不再僅僅是居住的地方，而是成為了家庭財富的重要組成部分。
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