新州房產遭山火摧毀成廢墟，4年後仍未獲重建
《悉尼晨鋒報》報道，在「黑夏」山火摧毀家園4年之後，新州South Coast一個小鎮上13個單元房的業主仍未開始重建家園。
Malua Bay是Batemans Bay以南深受退休人員喜愛的海濱飛地，2019年元旦前夕發生的一場災難性山火導致150棟房屋被燒毀。
其中包括位於Sylvan St的6棟聯排別墅（共13個分層單元房），距離海灘很近。其中9個單元房被夷為平地，4個單元房無法居住。
周圍的城鎮已基本重建，但Sylvan St的房產仍是一片廢墟。
在這起暴露了分層系統弱點的案件中，重建工作的進展因業主之間預先存在的糾紛，以及指定和更換強制性分層管理人的問題而受阻。
新州有100萬套住房屬於分層產權，約佔總人口的17%。隨著更多公寓建設來解決住房危機，這一數字還將繼續增長。
但在Sylvan St，許多業主表示，他們再也不會購買分層住宅了。
業主Susan Magnay說：「在一切順利的時候，住在分層房產里也不錯。」
「但如果發生了什麼重大事件，比如房產被大火燒毀，或者悉尼的那些公寓無法居住，你實際上對自己的房產沒有控制權，只能任由業主立案法團擺布。」
在山火前，71歲的Magnay和82歲的丈夫Philip Bull一直住在他們的單元房裡，但現在每周支付600澳元在附近的Batemans Bay租房。
4年內，他們被迫搬家3次。
業主Dallas Smith表示： 「（分層系統）讓你把自己的命運交到了太多人手上。你被困住了，如果因為被困住讓你破產，那就太糟糕了。」
《先驅報》採訪了13個住宅單位中9個物業的業主，其中包括度假屋業主、搬到海邊的退休人員，以及一位養老金領取者，房子是她唯一的資產。
這些業主尚未向議會提交計劃。相反，在新州民事和行政法庭於12月做出嚴厲裁決，拒絕重新任命前分層管理人後，他們正在等待新的強制性分層管理人與他們聯繫。
業主Phillip Cobden說，重建是唯一的選擇，因為要獲得一致同意將整個地塊出售給開發商是不可能的，而且沒有人願意上法庭。
報道稱，試圖強制集體出售是出了名的困難。上個月，新州最高法院拒絕了悉尼Mascot Towers大多數居民提出的結束分層計劃的申請。
然而，Cobden和其他人表示，經過4年的通脹，最初支付的1000萬澳元保險金還不夠，而且進一步支付的前景也不明朗。
Cobden說：「我們陷入了「一個熊陷阱」（難以擺脫的困境）。我們可以感覺到它在我們的腿上，每當我們邁出一步，我們就會被它拖著走。」
在山火之前，該分層社區曾有過一段不愉快的歷史，包括業主Ian Dunstan與業主立案法團曾就2016年至2017年涉嫌存在缺陷的建築工程提起的法律訴訟，該工程未經市議會批准。
未經批准的工程在山火中只被部分燒毀。現在的核心爭議在於，重建前是否需要拆除這些工程，以及如何支付費用。
Sydney Strata Specialists（SSS）是仲裁庭於2022年4月任命的強制性分層管理人，該公司先是試圖向每個單元房徵收17萬澳元的特別稅，然後又試圖對業主立案法團的前負責人提起法律訴訟。
2023年12月，仲裁庭取代SSS成為強制性分層管理人。
裁決認為，SSS使用臨時保險賠款支付法律費用和其他開支違反了法律，而且負責該案的員工缺乏相關知識和有效流程。
《先驅報》獲得的財務記錄顯示，從2022年5月到2023年12月底，SSS花費了約150萬澳元的分層計劃資金。
Dunstan曾尋求SSS最初的任命和重新任命，他表示這「都是合理的支出」，他希望新管理人能加快重建工作並繼續打官司。
SSS首席執行官Karen Szwarc表示，前任分層管理人丟失了大量文件，一些地塊業主阻止SSS進入，使其無法派建築工人到現場。
Szwarc說：「重建和火災索賠賠付的延遲，完全歸咎於SSS上任前的分層委員會、分層管理人和業主立案法團。」
報道稱，由仲裁庭任命以取代業主立案法團的強制性分層管理人，負有全部法律責任和財務控制權。
代表Cobden彈劾SSS的律師Amanda Farmer說，這些權力範圍很廣，應要求分層公司證明其專業知識和公正性。
「我經常聽到一些分層業主說，他們希望強制任命會使他們的社區情況有所改善，但結果卻讓他們大吃一驚，因為他們的情況更糟了，而且還陷入了財務困境。」
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