澳儲行警告降息將引發不可持續的房價上漲！家庭背負更多債務
澳儲行（RBA）警告稱，降息可能引發房地產價格上漲，促使家庭承擔過多債務，從而增加未來市場低迷並破壞經濟的風險。
由於債券市場押注澳儲行將在明年 12 月之前將現金利率從目前的 4.35% 降至 2.9%，該行周四警告稱，低利率的前景可能會鼓勵家庭承擔更高的抵押貸款。
「從歷史上看，低利率和/或利率下降的時期恰逢借款人承擔更高水平的債務，在某些情況下，貸款人會向風險更高的借款人提供信貸，」澳儲行在其半年一次的金融系統健康狀況評估中表示。「在過去 20 年中，國際經驗表明，嚴重依賴債務融資的資產（例如房地產）也可能出現不可持續的價格上漲，這增加了市場大幅調整的風險，並可能會耗盡家庭的凈值緩衝並導致更廣泛的經濟破壞。」
儘管在 2022 年 5 月澳儲行開始加息時房價曾短暫下跌，但市場很快就恢復元氣，全國房價也創下了歷史新高。
根據統計局的數據，今年 7 月，現有房產的平均新抵押貸款額為 646,000 澳元，超過了 2022 年初澳儲行開始加息之前達到的 632,000 澳元。
澳儲行行長布洛克 (Michele Bullock) 重申，由於對通脹範圍的擔憂，降息不在今年的議程上。
大多數經濟學家預計，澳儲行董事會將推遲到明年 2 月才實施首次降息。屆時，隨著通脹下降，預計儲行將在一年內實施多次降息。
AMP 首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）表示，利率下降確實有可能引發另一場房地產繁榮，但他說這不是一次重大繁榮。
「歷史告訴我們，澳儲行應該對此保持警惕，因為有史以來澳洲降息和房地產市場走高保持相關，」奧利弗博士說。「這一次，這種情況將發生在創紀錄房價高企的背景，因此如果發生這種情況，將導致家庭借貸急劇增加。」
他還指出，只有當貸款標準變得更加寬鬆，借款人承擔的貸款可能在未來變得無法負擔時，才會出現金融穩定問題。
澳儲行表示，越來越多的高槓桿借款人拖欠抵押貸款，出售資產並需要加班加點，因為高利率和不斷上漲的價格給家庭財務帶來了巨大壓力。
在抵押貸款額超過其房產價值 80% 的借款人中，超過 2%的人拖欠還款超過三個月。「高槓桿的借款人更容易受到嚴峻的經濟形勢的影響，而且往往擁有較低的儲蓄緩衝，這使得他們更有可能拖欠貸款。」
儘管澳儲行評估稱，借款人整體上能夠輕鬆應對13 次加息，但一小部分房主面臨拖欠還款的風險。
大約每 20 名借款人中就有一人面臨現金流短缺，這意味著他們的收入不足以支付基本開支和最低抵押貸款還款。澳儲行表示，低收入借款人在高風險借款人群體中佔比過高。
「除了削減對大部分必需品的支出並降低某些商品和服務的品質要求外，這些家庭還必須做出其他艱難的調整才能繼續償還抵押貸款。這些措施包括動用流動儲蓄、出售資產和加班。」
自 2022 年 5 月首次加息以來，最低抵押貸款還款額已增加 30% 至 60%。
澳儲行預計，將有更多借款人拖欠抵押貸款，但這個數字不太可能很大——超過一半的高風險借款人仍擁有價值超過六個月還款額的現金儲備。
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