每日地產丨悉尼清空率下行，價格承受壓力
由於越來越多的業主掛牌出售房屋且買家等待降息，悉尼拍賣會上出售的房產數量減少。
Domain數據顯示，悉尼拍賣清盤率今年首次跌破60%的關鍵門檻，10月份為58.6%，較今年早些時候明顯放緩。清盤率約為60%，表明市場平衡。
9月份的清盤率為60.8%，7月份清盤率為66.8%，1月至3月則徘徊在66%至68%左右。
但並非所有地區的情況都一樣。10月份，東區和北灘的清盤率最高，分別為67.8%和65.2%。西南外區的清盤率最低，僅為38.6%。Parramatta和Ryde約為56%，而內西區和Sutherland分別為61%和58.3%。
Domain 研究和經濟學主管Nicola Powell博士表示，買家數量還不足以支撐60多的清盤率。
60%以上的清盤率往往與價格上漲相關。Powell表示，60%以下的清盤率是一個關鍵基準，因為價格很可能會下跌。
「你正在進入對買家有利的領域，但這取決於地點。」
Powell說，北部海灘和東部因其位於沿海地區而被視為拍賣中心地帶。不過，地產中介了解他們當地的市場以及更有可能在拍賣會上售出的房屋類型。
她表示，謹慎的買家希望降息，一些經濟學家預測最早將在2月份降息，而另一些人則預計在5月份或更晚。
「買家知道房源會增多，他們可能對拍賣出價持謹慎態度，因為他們知道他們可能會轉向下一套房子。有些人正在等待降息和明朗的形勢。」她說。
Cooley拍賣師Michael Garofolo表示，拍賣會上買家數量與之前相同，但他們都比較猶豫。「如果價格合適，他們會出手，如果價格不合適，他們就會保持觀望。」
根據他的經驗，大多數賣家都必須在拍賣當天調整底價。
「我們目前所處的市場並不是可以自然而然地觸及底價並超越底價的，」Cooley說。「賣家很樂觀，但到了最後他們意識到，如果想成交，就必須降價並滿足市場需求。」
他說，清盤率取決於價格和可負擔性。
「在那些指導價為300萬的富裕地區，拍賣清盤率一直很低，而指導價為150萬左右的地區，拍賣清盤率卻很高。」
McGrath集團銷售經理兼拍賣師Simon Jaeger表示，他注意到市場緊迫感有所減弱。
「如果房產展示得當、宣傳策略到位、定價合理，那麼拍賣時就會賣得好，」他說。「我們仍然看到有相當數量的競標者，但這取決於房產類型。」
在這個市場中，一些業主選擇拍賣以外的其他銷售方式。Andrew Lupton和Maria Frutos將他們12年前購買的 Beacon Hill房產掛牌出售，開啟了他們在中央海岸的新篇章。
他們選擇不進行拍賣，因為這棟房屋的布局獨特，下層有兩個獨立單元，內部裝飾也獨一無二。
「這棟房子很奇特，所以不是普通商品，」Maria說。「在北部海灘，帶游泳池和後院的三居室、兩浴室住宅很常見，因此競爭更激烈，拍賣可能更合適。這棟房子只是需要合適的人，因為它並不適合所有人。」
他們的中介，來自McGrath Manly的Tim Cullen說，他們的房產比較小眾，需要特定的買家。
「該地區的典型住宅具有標準布局、後院和游泳池，對年輕家庭有吸引力，適合拍賣，」Cullen說。「我根據房產類型和最適合的條件指導拍賣活動。」
澳新銀行經濟學家Madeline Dunk表示，由於買家等待降息，悉尼的清空率可能會穩定在較低範圍內，但她預計降息生效后價格不會發生劇烈變化。
「降息將推動需求和更多房屋上市，但我認為這不會帶來重大改變，」她說，「降息的影響可能是信心驅動，而不是借貸能力提升。」
Dunk不願說現在是買方市場，但表示已經很接近了。「我確實認為，從市場的力量動態來看，形勢已經發生了變化。」
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作者來源：REA
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