阻力巨大，新州政府將被迫縮減第二階段住房計劃
文/Max Maddison
由於「缺失的中間」（missing middle）住房改革備受爭議，新南威爾士州政府計劃縮減其第二階段計劃，這進一步加劇了外界對實現「到2029年在大悉尼及周邊地區建成322,000套住房」這一目標的質疑。
此次削減靠近交通樞紐中密度住房改革的計劃，與澳大利亞城市發展研究院（UDIA）新州分會的預測相呼應。該機構預測，新州將在國家住房協議目標中落後115,000套住房。這一差距主要是由於60%的地方政府在開發活動上進展緩慢，無法達到目標，其中Ku-ring-gai、Bayside和北悉尼的表現最差。
根據住房協議進展報告分析的新州規劃、住房與基礎設施部數據，大悉尼「超級區域」（包括紐卡斯爾以北和獵人谷地區）目前的住房審批數量已經落後目標25,000套。
低至中密度住房改革計劃預計到2029年7月交付112,000套住房，是Minns政府增加市中心城區密度的核心舉措之一。該政策規定，在公共交通樞紐和購物區周圍800米半徑範圍內重新划區，允許在優質地段建造最高六層的公寓樓。
儘管這一政策去年底宣布時被認為是政府一系列改革中爭議最大的一項，第一階段已於7月啟動，允許在新州大部分地區建造雙拼住宅和半獨立住宅。然而，第二階段原計劃通過增加聯排別墅、小型公寓樓等方式提高市中心和交通樞紐附近的密度，現在可能被縮減。
由於地方政府的強烈反對，認為政策過於複雜，其實施已推遲至9月地方選舉之後。
今年5月底，一份24頁的部門「政策優化文件」被泄露並被《悉尼先驅晨報》報道。文件中概述了排除多種土地類型（包括車站和市中心）的計劃，並表示將與地方政府進行進一步協商。
文件還提議減少政策對「普通住宅區」的影響，這些區域在悉尼市和內西區較為常見。此前有擔憂認為建造四至六層的公寓樓會與現有的排屋和單層住宅風格不協調。
過去幾個月中，政府已與49個提交反饋的地方政府舉行了研討會。
多位規劃領域消息人士在因議題敏感性而要求匿名的情況下透露，該政策可能會通過更嚴格地定義交通頻率和合格購物中心的規模來縮小適用半徑。一位消息人士稱，政策發布時間或將推遲至2025年初，而非最初承諾的年底。
規劃部長Paul Scully和規劃、住房與基礎設施部未回應第二階段改革是否能交付相同住房數量的問題。Scully僅表示，政府「致力於低至中密度住房改革」，第二階段政策「正在最終定稿」。
部門發言人則稱：「低至中密度改革的第二階段正在根據地方政府、行業和社區的反饋意見進行完善。」
根據UDIA的分析，按照當前開發申請（DA）審批的趨勢，到2029年最多只能完成257,000套住房。如果按照歷史上20%的開發申請未能進入施工階段的趨勢計算，這一數字將進一步減少至205,000套。
鑒於獨立屋平均建造時間較長，此次分析還將2023年7月協議期開始前18個月內審批的開發申請納入計算，並將報告期限限制到2028年1月。這意味著，到目前為止，各地方政府需要完成35%的住房審批目標。
表現最差的10個地方政府中，Ku-ring-gai僅完成了7600套目標的12%，Bayside完成了10100套目標的13%，北悉尼同樣只完成了5900套目標的13%。這些地方政府的住房目標在今年5月末被州政府大幅提高。
表現最好的地方政府是藍山地區，已完成600套目標的84%，而Mosman的500套目標也已完成62%。所有地方政府的平均完成率為27%。
UDIA新州首席執行官Stuart Ayres表示，住房供應不足將導致可負擔住房數量減少。
「雖然目前仍處於初期階段，但每錯過一個季度的目標，我們的住房交付挑戰就會更加艱巨。按照目前的進度，州長和規劃部長在2029年前實現目標的難度堪比攀登珠穆朗瑪峰，」他表示。
作為改革核心之一的雙層交通開發區，預計到2029年僅能貢獻26,400套住房，其餘的絕大部分住房仍需依靠「缺失的中間」改革來實現。
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