珀斯的房價，快到100萬了？？？？
在過去的一年裡，全澳各地的房價變化差異很大，年度價值變化範圍從墨爾本下降2.3%到珀斯上漲21%。
目前，珀斯的獨立房中間價已經創下了接近90萬澳元的歷史新高。
然而有研究顯示，在明年，珀斯的房價漲幅還將繼續領跑全澳。
對買家來說，入市的難度似乎越來越大了……
1、City of Swan脫穎而出！
CoreLogic的2024年最佳房產報告顯示，珀斯在全澳表現最佳社區榜單中佔據主導地位，包攬了房價增長最強勁的前10名，所有社區的房價全年的增長率都達到或超過30%。
CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，利率上升和負擔能力的挑戰，使買家湧向珀斯邊緣更實惠的市場。
「增長最快的獨立房市場都位於珀斯，半數社區的房價中值都低於661,000澳元，在全澳排第25。」她說。
大珀斯地區獨立房價格變化最大的社區
「增長最快的單元房市場位於珀斯、布里斯班和阿德萊德，前10名的單元房中位價均低於 600,000澳元。」
大珀斯地區單元房價格變化最大的社區
City of Swan的社區在榜單中名列前茅，其中Bellevue以驚人的36.9%的增長率位居榜首，房價中值達到675,000澳元。Stratton、Midvale、Midland和Lockridge也位列最佳表現社區名單。
談到偏遠地區，Goldfields-Esperance的Norseman以 80,289澳元的房價中值位居可負擔最強的獨立房市場榜首。其次是Southern Cross（99,132澳元）和 Morawa（99,273澳元）。
Geraldton的Beachlands在12個月內的房價變化最大，上漲38%，中位數為391,659澳元。Beverley排名第四，增長35%，略低於400,000澳元。
在各大首府城市中，珀斯還佔據了今年獨立房租金漲幅最高的社區榜單，其中Middle Swan上漲了17%。珀斯的公寓市場也佔據了榜單的五分之四，其中Melville的漲幅最高，為19.5%。
不過，根據CoreLogic的數據，全澳範圍內的租金價格增長正在放緩，截至11月的12個月內，首府城市的租金上漲了5.3% — 這是自2021年4月以來最慢的年度變化。
西澳房地產買家代理協會代表Matthew Hughes表示，房價飆升主要受到東海岸房產投資者的推動，當地買家很難參与競爭。
他表示，房源數量出現季節性增長，這是春季銷售旺季的典型特徵，但珀斯房地產市場仍然面臨庫存緊張的問題，可用房源數量仍遠低於五年平均水平。
「與此同時，銷售量也隨著最近房源數量的增加而呈上升趨勢，平均上市天數仍然很低，僅為11天，這意味著買家感受到了壓力，如果不快速行動，他們就可能被市場淘汰。」他說。
在全澳範圍內， South Lake是銷售速度最快的郊區，平均為9天。
2 珀斯房價漲幅繼續領跑全澳！
上周，Domain也發布了關於2024年房地產市場的年終總結報告。
根據Domain的統計數據，珀斯的購房者特別喜歡「棚屋」。目前，珀斯是僅有的兩個將棚屋列為熱門搜索關鍵詞的城市之一，另一個是達爾文。
此外，「工作室」也是珀斯人考慮的關鍵詞之一。
「景觀」、「海濱」和「海灘」的搜索排名均有所上升，這表明人們更加關注生活方式和風景優美的生活。
除了總結外，Domain還對明年的房價走勢進行了一波預測。
報告指出，儘管價格已經高得離譜，但創紀錄的移民水平還將繼續推動需求並推高房價。
這種情況不只是珀斯，在全澳各大首府城市中，房價上漲都會是普遍趨勢。
但Domain研究和經濟主管Nicola Powell表示，悉尼和墨爾本這兩個主要城市的房價漲幅預計將不會很大，因為買家開始湧向房價基數較低的小城市。
預計珀斯、阿德萊德和布里斯班將在2025年經歷最大的房地產價格上漲，屆時長期住房供應不足、人口迅速增長和預期的降息將使負擔能力惡化。
「在2024年，我們已經看到了珀斯、阿德萊德和布里斯班的突出表現，預計這一趨勢在2025年不會改變。」
供應減少和租賃市場收緊導致小城市房價增長加快，布里斯班房價預計將上漲5%至7%，阿德萊德房價預計將上漲7%至9%，珀斯房價預計將上漲8%至10%，再次領跑全澳。
墨爾本預計將成為增長最慢的首府城市之一，預計房價將增長3%至5%，公寓價格預計將略有下降。
總體而言，全澳房價漲幅預計為4%至6%。
Domain的預測與四大銀行一致。NAB的最新預測預計明年各首府城市的房價將上漲4.2%。Westpac預計房價將上漲3%，而ANZ則預計明年澳大利亞所有房屋的房價將上漲5%至6%。
ANZ高級經濟學家Adelaide Timbrell表示，房價上漲正在將由澳大利亞的中型城市推動。
「我們看到澳大利亞中型城市的人口激增，在布里斯班、阿德萊德和珀斯，這為房地產市場創造了巨大的動力。」Timbrell 說。
3
中檔郊區受益最大！
Powell表示，雖然2025年房價將繼續上漲。但由於承受能力、住房長期供不應求以及購房者選擇增多等因素的共同作用，2025年的房價漲幅會低於2024年。
Powell還預計2025年的房價變化具有一定的階段性，春季銷售疲軟將持續到秋季，預計年中降息將引發需求激增和下半年價格上漲。
對此，Owen表示了認同。她認為，現金利率維持在4.35%的時間越長，富裕的高存款買家群體可能會越來越少，而隨著需求推動以前可負擔得起的市場走高，低價市場可能會失去吸引力。
「即使在阿德萊德、布里斯班和珀斯的高增長市場，也存在明顯的周期性放緩跡象，全年季度增長速度都在放緩。」她說。
Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee也認為，明年珀斯大部分郊區的房價可能會繼續上漲，但漲幅會放緩。
「有幾件事值得注意。」 她說，「首先，東部各州經濟的急劇放緩可能會影響市場情緒，尤其是對那些非常活躍的州際投資者來說。」
「此外，我們還看到鐵礦石價格增長放緩，鋰價下跌，而採礦業是珀斯房價上漲的重要推動力。」
「最後一個因素是我們在全球範圍內看到的高度不確定性，比如說美國大選結果。一系列連帶效應可能也會對西澳經濟及其房地產市場產生影響。」
分析師預計降息幅度將「平緩」，四大銀行預測到2025年底現金利率將介於3.1%至3.6%之間。
房產評論員Gavin Hegney表示，目前珀斯的房價還算合理，但有走高的趨勢。
Hegney認為，當利率下降時，最受益於房價增長的將是中檔郊區。
「對於那些希望以100萬至200萬澳元的價格購買中檔房產的人來說，這將增強他們的借貸能力。」他說。
CoreLogic 估計，在當前平均自住業主利率（6.27%）下，澳大利亞中等收入家庭購買一套可負擔住房的價格約為507,000澳元，與當前813,000澳元的中位數相差甚遠。
即使平均抵押貸款利率降低125個基點（假設現金利率降至 3.1%，且降幅全部轉嫁到抵押貸款利率），也只會將可負擔購房價格推高至581,000澳元。
Owen表示，在2025年，家庭還將面臨促進購房和租房需求的利好因素。
「工資增長雖然放緩，但遠高於新冠疫情之前的十年平均水平，截至9月份的一年中工資增長了3.5%，」她說。
「第三階段減稅措施推動了實際家庭收入的增長。隨著2025年通脹繼續緩解，預計實際家庭收入增長將進一步加快。」
總的來說，珀斯的房價仍然充滿上漲潛力，但節奏可能趨於平穩。
對於購房者而言，儘早入市或在市場調整中抓住機會都是不錯的選擇；而對於投資者來說，穩定的人口增長和住房需求仍然意味著長期回報的可觀性。
無論如何，關注市場動向，量力而行，才是明智之舉。
素材來源：WAtoday, Dailymail
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