維多利亞州在18個月內流失了20,000套出租房產，原因是高利率、新的最低租賃標準帶來的額外成本以及對房產投資者徵收更高的稅收，與生活成本危機同時發生。
其他州的主要數據——通過租賃押金統計——並未顯示與維多利亞州同樣顯著的下降趨勢，但全國範圍內的房產交易正在進行，這正在重新塑造房產所有權和房地產行業。
全國性中介機構Ray White表示，在當前市場中，其拍賣房產的賣家中有65%是自住業主，32%是投資者。然而，77%的買家是自住業主，僅有22%是投資者。
租賃房源的明顯減少引發了投資者團體和房地產行業的警告，認為市場上出租房屋的減少可能會推高租金。
「這一下降是投資者退出租賃市場的強烈信號，」維多利亞房地產協會首席執行官Kelly Ryan表示。
「這進一步暗示可用出租房產的減少，會推高價格，同時限制租戶的選擇。」
然而，這種情況只有在出售持續較長時間時才會發生。在短期內，出租房產要麼被另一位將其出租的投資者買下，要麼被不再需要租房的自住業主買下，AMP首席經濟學家Shane Oliver說。
「短期內，投資者的出售行為不太可能產生太大影響，」Oliver表示。
「另一位投資者或自住業主會購買這些房產。從長期來看，如果投資者持續凈賣出房產，這可能會推高租金，因為可供出租的房源將減少。」
部分地區投資者興趣回升
但在經歷了2023年年中的低谷——即澳大利亞儲備銀行開始加息一年後，投資者的興趣正在回升。
最新的官方住房貸款數據顯示，截至9月的一年裡，房地產投資者的新貸款承諾總額回升至1250億澳元，連續第七個月實現同比增長，比前一年增長了26%。
「住房信貸數據顯示，投資者信貸增長表現相對強勁，」Oliver表示。「增長速度穩定，表明進入市場的投資者多於退出市場的投資者。」
當然，國家層面的數據掩蓋了各州之間的差異，不同州受各自市場動態的影響。
從租賃保證金數據來看，這些市場動態的差異非常明顯，數據顯示維多利亞州的租賃庫存下降最為明顯。
該州的租賃保證金數量從2023年3月的676,791筆下降至2024年9月的652,766筆，下降幅度接近4%。
在同一時期，昆士蘭州的租賃保證金數量略有上升，從620,674筆增加到624,504筆。
在新南威爾士州，作為澳大利亞最大的州，數據顯示，租賃保證金數量也略有增加，從2023年9月的966,172份增加到2024年9月的969,006份。
在維多利亞州，租賃庫存的減少給依賴物業管理收入來維持穩定收入的小型中介機構帶來了挑戰，這機構在銷售傭金不足時靠管理物業來獲得穩定收入，正如它們在目前低迷的市場中的現狀。
「我們監控的一些維多利亞州的物業管理收入出現了大幅度的減少，而且由於投資者沒有再進場購買這些物業，因此這些房產並沒有被替代。」Stockdale & Leggo房地產集團的首席執行官Charlotte Pascoe表示，該公司在維多利亞州和昆士蘭州擁有32個網點。
「作為一般規律，房地產公司內的投資物業數量已減少，大約15%的物業處於自然流失狀態。」
行業整合
由於作為房東所要考慮的內容變得更加複雜，剩餘的業主正在尋找能夠幫助他們適應環境的中介，這種動蕩對小型房地產中介的影響更大。
行業也在發生整合。
Ray White的首席經濟學家Nerida Conisbee表示，儘管維多利亞州的租賃物業數量總體上有所減少，但該公司管理的物業數量同比增長了8%，達到61,333套，顯示出一定的市場集中趨勢。
在全國範圍內，Ray White集團管理的物業數量增長了6%，達到218,606套。
「許多小型獨立公司正在出售業務，」她說。
即使租賃物業的總數量沒有減少，市場仍然面臨增長不足的問題。
新南威爾士州房地產研究所REINSW首席執行官Tim McKibbin表示，租賃物業的增長速度，平均每月僅為294套，落後於該州人口增長的速度。
「租賃物業的數量無法跟上我們人口增長的步伐，」McKibbin表示。
「我在REINSW已經工作了20年，根據我這段時間的經驗，物業的正常年度增長率大約是5%。」
在昆士蘭州，投資者經常將物業出售給首次置業者等自住業主，特別是在黃金海岸地區。但在南布里斯班和洛根等地區，投資者更傾向於將物業出售給其他投資者，Conisbee表示。
「這可能是一些人套現或因利率上升而感到吃力的表現，」她說。
參考資料：AFR
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