突變！澳洲出租房空置率飆升，悉尼、墨爾本住房可負擔性改善
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悉尼、墨爾本住房可負擔性改善！
Domain網站11月23日報道，隨著悉尼和墨爾本的可負擔性有所改善，昆州的房價開 始上漲。
報道中稱，在澳洲兩大首府城市的購房者經歷了多年的住房痛苦后，可負擔性終於 有所改善。
PRD Real Estate 2024年下半年的Affordable Liveable Property Guides顯示， 目前，悉尼12.1%城區的房價對於中低預算的購房者來說是可負擔的。雖然這個數字聽起來還是很可怕，但與2024年上半年相比已有所改善，當時僅為 11.1%。
墨爾本的改善要明顯得多，今年上半年，墨爾本只有24.4%的城區是可負擔的，但 僅僅過了6個月，這一數字就飆升至34.5%。
PRD Real Estate的首席經濟學家Diaswati『Asti』Mardiasmo表示：「在所有首府城 市，尤其是悉尼和墨爾本，深紅色的區域越來越少。」
「這給買家帶來了希望，特別是在這兩個原本較為昂貴的首府城市。進入悉尼房市 的希望比以往更大，進入墨爾本的希望也更大了。」
然而，並非所有首府城市的表現都這麼好。令人驚訝的是，布里斯班被評為全澳可 負擔性第二差的首府城市，僅次於悉尼。
由於房價年漲幅達14.9%，布里斯班的可負擔性受到了影響。
Mardiasmo還表示：「以前大多數人認為住在布里斯班會比墨爾本更便宜，現在已今 非昔比。」
對澳洲購房者來說，信息很明確：是時候迅速採取行動，告別獨立屋了。
Mardiasmo補充道：「現在絕對是時候進入房市了。很多時候，在供應較少的情況 下，紅色區域附近城區變得難以負擔的可能性也很高。」
而且，對於預算有限的購房者來說，相對於獨立式住宅，可負擔的公寓要多得多。因此，無論是投資者還是首次置業者，轉而購買公寓可能都是不可避免的。
02
突變！澳洲出租房空置率飆升
澳洲租賃市場可能正經歷一次「租賃重置」，全國範圍內空置租賃房產的數量躍升至自2023年7月以來的最高水平。
儘管市場仍然充滿挑戰，但租戶開始看到一些緩解的跡象，特別是在首府城市，某些地區的新房源數量錄得大幅增長，這標志著市場正向更平衡的條件轉變。
這一變化主要受首府城市市場的推動，過去12個月內新增租賃房源增長了12.6%，而區域地區的增幅僅為3.8%。
REA經濟學家Megan Lieu指出，租賃供應的增長為租戶提供了更多選擇，這是在一個充滿挑戰的市場中難得的緩解。
以下是澳大利亞各主要州內租賃房源增多的地區分佈：悉尼
悉尼的新發布租賃房源數量同比增長14%，而總發布租賃房源數量增長了18.4%，高於全國平均水平。
Woolooware（增長141%）、Marayong（增長125%）和Gledswood Hills（增長114%）是自2023年10月以來新增租賃房源增幅最大的地區。
Eastgardens和Queenscliff的新租賃房源也大幅增長，相較於12個月前翻了一番。
在總租賃房源增長方面，Eastlakes（增長153%）、Woolooware（增長150%）和Roselands（增長141%）位居前列。
墨爾本
墨爾本的新發布租賃房源數量同比增長15.5%，而總發布租賃房源數量增長了21.8%，遠高於全國平均水平。
Alphington（增長160%）、Wantirna（增長153%）和Essendon（增長146%）是自2023年10月以來新增租賃房源增幅最大的地區。
Lalor和Clyde North的新租賃房源也大幅增長，相較於12個月前翻了一番。
在總租賃房源增長方面，Alphington（增長144%）、Donnybrook（增長127%）和Maddingley（增長127%）排名靠前。
布里斯班
相比其他城市，布里斯班的新發布租賃房源數量增長較低，僅同比增長6.8%。
然而，Keperra（增長108%）、Thornlands（增長106%）和McDowall（增長94%）是布里斯班租賃房源增幅最大的地區。
在總租賃房源增長方面，MacGregor（增長133%）、Kuraby（增長118%）和Heathwood（增長108%）位居布里斯班前列。
阿德萊德的新發布租賃房源數量同比增長10.2%，而總發布租賃房源數量增長了18.9%。
Aldinga Beach的新增租賃房源增幅最大，自2023年10月以來增長了133%以上。
Paralowie和Andrews Beach是阿德萊德其他租賃房源顯著增長的地區，分別增長了54%和47%。
在總租賃房源增長方面，Elizabeth North（增長133%）、Brooklyn Park（增長118%）和Ingle Farm（增長108%）位列前茅。
REA經濟學家Megan Lieu表示，租賃房源增加可能是由於投資者回歸，以及更多人從租賃過渡到購房，尤其是首次置業者的推動。
「從2023年9月至2024年9月這一季度，投資者貸款增長了25%，而首次置業者貸款全國增長了10%。」Megan Lieu表示。
「如果當前的投資者和首次置業者趨勢持續下去，可能會有更多租賃庫存出現。
「儘管這對租戶來說是個好消息，但供應量仍低於2013年至2022年十年平均水平，恢復到疫情前的市場狀況可能需要一些時間。」
03
澳洲住宅建設面臨耗時更長、成本更高的難題
過去五年，澳洲住宅建設者一直在預算超支和工期延誤的問題上苦苦掙扎。
澳洲統計局（ABS）上周發布的一項分析研究了2019年7月至2024年6月期間的新房建設情況，並揭示了這些挑戰背後的因素。
CoreLogic澳洲住宅研究主管Eliza Owen表示近年來導致「建築成本增加和工期延長」的因素有很多。
在2019-2020年度住宅審批總量（174528）和開工量（172959）下降之後，隨著低利率和政府刺激計劃的推出，2020-2021財年下半年審批量和開工量激增。
為應對新冠疫情，聯邦政府於2020年6月宣布了「房屋建造者」計劃，為符合條件的自住房屋所有者提供2.5萬澳元的補助，用於建造新房屋或翻新現有房屋。
Owen表示該計劃的設計意味著可以提供的補助金數量是無限的，但僅限於特定的時間範圍——新的申請已於2021年4月截止。
她說：「像這樣的住房計劃的設計意味著如果你正在考慮買房，那麼你傾向於儘可能在計劃期限內做出購買決定。」
「這造成了過度需求，因為新購房決定都集中在計劃期內。在住房供應受到限制的情況下，這隻會增加需求壓力。」
數據顯示，各州和領地的私人新房審批量均有所增加，審批量和開工量在2021年6月達到峰值。
然而，此後由於利率和建築成本上升，審批量和開工量逐年下降。
快速審批和開工意味著在建新房的瓶頸——由於疫情期間移民模式的變化，許多新房位於偏遠地區。
2021年6月開工數量激增，導致需求競爭和貿易及材料短缺。這種不平衡導致項目在施工的不同階段停滯不前。
極端天氣和建築行業破產也加劇了這種情況，導致建築進一步延遲。
澳洲統計局數據顯示，2023年3月在建住宅數量達到峰值，為104315套。這一數字比2018年6月疫情前的70306套高出48%。
西澳是所有州和領地中建築瓶頸最嚴重的地區，完工時間從2019年9月的約6個月零4周延長到2024年3月的16個月零1周。
新屋建設的瓶頸直到2023年中期才開始緩解。
04
新州政府確定30個新住房開發地點
新州政府在悉尼和新州的偏遠地區選定了三十個開發地點，用於開發建設1,600個住宅。
新州政府通過房地產審計確定了14個地點，其中兩個分別位於Box Hill和Riverstone，將按計劃轉交給新州住房署（Homes NSW），用於建造50個廉價公房以及35個面向市場的普通住宅。
另外12個地點已確定用於由新州政府擁有的房地產開發機構Landcom的住房開發，他們或與私營部門合作開發。其中九個地點位於悉尼地區，包括位於Rouse Hill的三個地塊，以及位於Edmondson Park、Stanmore、Earlwood、North Sydney、Chippendale、Fairfield的地塊。另外三個位於新州偏遠地區的Broadmeadow、Morisset、Orange。
這14個地塊預計將建設1,400個住宅。
與此同時，新州政府宣布將在悉尼、中央海岸、Newcastle、Northern Rivers和Riverina地區的16個新州住房署擁有的地塊上建設194個公房。
規劃與公共空間廳長Paul Scully表示，選定新的地塊是增加住房供應的關鍵。
他表示，執政的工黨政府繼續履行其承諾，把所擁有的適合建造住房的土地拿出來用於住房開發。房地產審計是提供更多住房計劃的另一部分，將通過新州規劃體系的改革以及對Landcom的投資而實施，建成更多的住房。
名為Building Homes for NSW的計劃預計在政府擁有的土地上建造多達三萬套住宅，這是2024-25年度預算中推出的66億澳元計劃的一部分。
新州州長柯民思（Chris Minns）表示，政府宣布的在悉尼和新州偏遠地區住房開發用地的選定，「是我們為租房者、首次購房者和我們社區中最脆弱成員提供住房承諾的一部分。」
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