澳洲降息引發買房潮，二月房價創新高
01 澳洲降息或引起買房潮 計劃年內買房者恐增數十萬
西太平洋銀行（Westpac）的調查顯示，隨著澳洲儲備銀行下調利率，預計全澳將掀起購房熱潮，到今年年底，買房的澳洲人數將增加數十萬，越來越多的首次置業者會「租房投資」。
2月18日，澳洲儲備銀行如外界預期般將官方現金利率下調了25個基點，降至4.1%，這是儲備銀行四年多來首次降息。儲備銀行降息后，澳洲四大銀行隨即宣布跟進，把房貸浮動利率下調0.25個百分點。
西太平洋銀行在儲備銀行降息前的一項調查顯示，表示自己計劃在今年年底前買房的澳洲人比例已從去年同期的10%上升至13%，這意味著今年將比2024年「多出五十多萬潛在購房者」。
該銀行的調查還顯示，首次置業者對租房投資（rent-vesting）的興趣正在穩步上升，超過一半的潛在首次置業者正在考慮這一選項。
該銀行在其年度《住房所有權報告》（Home Ownership Report）中說， 新州將成為澳洲的「租房投資之都」，61%的受訪者考慮在該州以租房投資的形式買房。
在維州，54%的首次置業者表示正在考慮這樣做；在昆州，這一比例為52%。
租房投資通常是指買家在增長的市場或可負擔得起的地區買投資房，而自己則在想居住的地方租房住，旨在積累資產，以便將來購買住宅。
西太銀行的資深經濟師Matthew Hassan表示，利率的變動是2025年吸引潛在購房者的一大動力。
「利率幾乎肯定會產生影響。去年的高利率讓買家望而卻步，但利率走低的可能性似乎正在影響潛在買家的計劃。」他說，「對於租房者來說，潛在的利率變動預示著購買力的增強。」
「隨著越來越多的購房者希望儘快進入房產市場，特別是在房價通常較高的州府城市，租房投資越來越受歡迎。我們的調查顯示，82%的澳洲人願意在他們最初沒有考慮過的地區買房，因為購房者會根據市場情況調整他們的預期。」
MacRae預計，今年在租房投資增長的同時，自住者和投資者買家的需求也會增加。
抵押貸款經紀機構Mortgage Choice最近發布的《房產貸款報告》稱，民調顯示，購房者感覺更有信心了，而降息是這種樂觀氣氛背後的原因。
在接受該機構調查的有購房計劃的受訪者中，近四分之一的人表示，利率調整讓他們更有信心，而去年9月這一比例為17%。
Mortgage Choice機構的總裁Anthony Waldron說，儘管面臨負擔能力方面的挑戰，澳洲人仍對買房抱有希望。「如果考慮到過去五年全國房價上漲超過46%，澳洲人希望擁有房產的強烈願望就不足為奇了。」
REA集團的經濟師Angus Moore表示，降息將加劇住房市場的競爭，並可能推高房價。
02 澳洲央行降息后 二月份房價創歷史新高
澳洲房地產市場在2月份澳洲儲備銀行降息的影響下大幅上漲，扭轉了今年房市開局的疲軟態勢，房價在2月份創下了歷史新高。
PropTrack 公布的數據顯示，上個月全國房價上漲了 0.40%，創下歷史新高，目前比去年同期上漲了 3.94%。
在房價上漲之前，今年1月和去年12月的房價分別下跌了0.08%和0.17%。
REA集團高級經濟學家克雷格（Eleanor Creagh）表示，自降息以來，市場情緒有所改善，儘管經濟承受能力的限制可能會阻止房價的飆升。
克雷格解釋說，消費決定實際上受情緒和信心的影響，她認為在去年持續的高利率環境下，很多潛在買家推遲了購房，現在有可能會重新進入市場。
不過，她並不認為房價會像以前降息時那樣暴漲。
當2021年利率降至緊急狀態的水平時，住宅房產價格在截至2021年第四季度的一年中上漲了23.7%。這是澳洲統計局（ABS）自2003年第三季度開始跟蹤房價以來最強勁的增長率。
克雷格說：「目前，可負擔性的起點很高，而寬鬆周期將相對溫和，因此這可能會抑制房價上漲的步伐。」
2月份，墨爾本和悉尼房價分別上漲了0.67%和0.50%。而霍巴特是當月唯一出現房價下跌的州府城市，儘管只下滑了0.03%。
「2月份墨爾本領漲了了房價，」克雷格說，「很難依靠一個月的數據（下結論），但墨爾本的上漲可能是受情緒的影響。
「一段時間以來，墨爾本的房市一直相當低迷，（降息）可能是墨爾本潛在買家需要的一個轉折點。」
雖然澳洲人期待多次降息，但到目前為止，澳洲儲備銀行表示連續降息的可能性不大。
03 悉尼Waterloo重建啟動，首批150居民搬遷，數千人將受影響
悉尼市中心南部的Waterloo社區正式開始大規模重建，首批居民收到搬遷通知。
這項由新州政府推動的數十億澳元計劃，是澳洲最大的社會住房改造項目。
隨著計劃的啟動，首批150名居民已收到搬遷通知，至少有半年時間尋找新住處。
Waterloo社區目前約有3000名居民。
十年前，這項頗具爭議的重建計劃首次公布。如今，房地產開發商Stockland正著手進行項目的第一階段。
州政府已出售了18公頃土地，但要求開發商在重建過程中提供一定比例的社會住房和經濟適用房。
重建后的住房將分為三類：50%為市場價格商品房；20%為低於市場價格的經濟適用房；30%保留為政府補貼的社會住房。
居民Karyn Brown對此表示擔憂：「這不是在建設，而是在把土地交給開發商。對那些一直努力適應這裏的人來說，這是一種打擊。」
許多居民擔心重建會迫使弱勢群體離開，給相關支持服務帶來額外壓力。
Brown說：「這最終會增加政府的開支，而不是開發商的。開發商只會從這片土地上賺錢。」
對此，住房廳長Rose Jackson承諾，所有居民在重建完成後都有權搬回來。
她表示：「我們理解這個過程會讓人不安，但Waterloo的居民應該擁有現代化、高品質的住房，更好的設施和必要的服務。」
目前，數千名Waterloo社區的居民呼籲與州政府進行面對面會談，希望更好地了解重建計劃的具體情況。
04 入門級房屋也買不起，悉尼業主近60%收入用於還貸
最新數據顯示，澳洲首次購房者如果選擇購買公寓，與購買獨立屋相比，可以更快接近兩年實現置業。
Domain對房屋和公寓的「入門價」進行了對比。
報告顯示，截至2024年底，與上一年相比，首次購房者存錢用來支付公寓首付所需要的時間在所有首府城市中減少了近兩個月，而為獨立屋存首付款的時間則增加了一個月。
這項結果是基於一對收入中等的首次購房夫妻使用20%的首付款購買一套入門價房源的假設情境下得出的。
報告指出，過去五年裡，墨爾本是唯一一個公寓價格下降的首府城市，價格下跌了12,500澳元（-2.8%），入門價跌至437,500澳元。
珀斯是購買公寓最便宜的城市，平均價格為410,000澳元，但自2019年12月以來價格攀升了145,000澳元（+54.7%）。
相較之下，阿德萊德的公寓價格在五年裡猛漲了78.1%，達到了463,000澳元。
Domain研究主管Nicola Powell表示：「過去五年裡，入門級獨立屋的價格上升了58%，而公寓的價格增長了27%。與此同時，通貨膨脹上升了20%，但工資僅增長了15%。這說明收入和房產成本之間的差距在擴大，使首次購房者更難進入市場。」
Powell指出，儘管悉尼仍然是購房最昂貴的城市，但儲蓄購買入門級公寓所需的時間比五年前平均縮短了15個月，這得益於更高的工資、更好的儲蓄利率以及公寓價格的穩定。
然而，布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價增速超過了工資和儲蓄率的增長，導致購房儲蓄時間延長。
儲蓄購房時間最短的地區是達爾文（3年5個月，比去年減少兩個月），其次是珀斯和阿德萊德（4.5年）。
此外，根據Domain的報告，已購房人士的按揭壓力也在加劇。房價上漲和生活成本的增加使得較五年前更多家庭面臨按揭壓力。
2019年，僅在悉尼和墨爾本的25至34歲購房夫妻遭遇按揭壓力，而現在除達爾文外，所有首府城市的購房者都受到影響。在悉尼、布里斯班和阿德萊德，此年齡段擁有公寓的人也面臨相同的壓力。
在悉尼，償還按揭的費用最高，房主平均花費57.6%的收入用於按揭，其次是堪培拉，占收入的46.7%。
Powell表示，隨著銀行逐步傳遞澳儲備銀行的利率削減，「這將提供一些緩解」，但目前利率依然偏高。
「2022年和2023年的激進加息對按揭支付能力造成了巨大衝擊，」她表示，「過去五年的房價激增將家庭債務推至新高。如今，購置入門級獨立屋所需的收入比例較五年前上升了19個百分點，而公寓則增加了約8個百分點。」
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