短暫低迷後房市回暖，「超級周期」重塑樓市格局
最新數據顯示，澳大利亞房地產市場經歷了短短三個月的低迷后，已全面回暖，僅達爾文和維多利亞州部分地區仍表現疲軟（前者下跌0.1%，後者持平）。
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CoreLogic的報告顯示，這一復甦主要受到上月中旬降息的推動，提振了買家信心。然而，Ray White首席經濟學家Nerida Conisbee指出，真正支撐房市持續增長的核心因素仍是「供需失衡」。她形容當前市場正處於一個「超級周期」，澳大利亞的住房結構將迎來深遠變革，這一轉變由人口結構變化、生活方式偏好調整以及長期供應短缺共同驅動。
投資者如何抓住房產「超級周期」機遇？
對於想要抓住機會的投資者，My Housing Market首席經濟學家Andrew Wilson建議，現在正是入市的好時機。「市場低迷時，人們往往難以判斷何時觸底，但歷史經驗表明，利率下降通常伴隨房價上升。」
澳大利亞人口增長依然強勁，儘管全球人口增速放緩，移民仍是推動住房需求的重要因素。此外，州際遷移也在影響房價，許多購房者因價格、配套設施、氣候和生活質量等因素選擇遷往更具吸引力的地區。
然而，住房供應依然不足。儘管政府計劃增加新房建設，但建築行業仍面臨企業倒閉、勞動力短缺和成本上升等挑戰，導致供應目標難以實現。這種供需不平衡推動整體房價上升，但不同類型的房產表現會有所不同。
Conisbee預計，未來幾年獨立住宅將比公寓更具投資價值。「如果未來的住房可負擔性依賴於更高的密度化發展，那麼購買獨立住宅可能是更好的投資選擇。」她補充道，土地稀缺性將使獨立住宅溢價上升，特別是那些具有重新規劃、分割或合併開發潛力的房產。
Ray White chief economist Nerida Conisbee says Australia is in the midst of a property super cycle.
CoreLogic澳大利亞住宅研究主管Eliza Owen也表示，儘管短期內公寓價格可能上漲更快，但長期來看，獨立住宅的表現通常更優。不過，如果預算有限，投資公寓時應選擇面積較大、建築質量好、位於精品社區的物業，而避免購買2010年代中後期開發的高密度公寓區，如悉尼的帕拉馬塔（Parramatta）和墨爾本部分地區，這些市場的回報率相對較低。
哪些區域更具投資價值？
Conisbee指出，在各大首府城市周邊，較安全的投資區域包括海濱地區、受退休人群青睞的區域、配套設施完善的中環城區（如商圈和交通便利的地區）以及已被政府規劃為高密度開發區域的地塊。
她還推薦部分區域性市場，尤其是新南威爾士州北部至昆士蘭東南部的地區（從拜倫灣到陽光海岸）。這些地區不僅吸引了大量國際移民，還因州際移民需求強勁，推動了房價上漲。
其他值得關注的區域包括：悉尼周邊的卧龍崗（Wollongong）和中央海岸（Central Coast）
維多利亞州的吉朗（Geelong）
昆士蘭州湯斯維爾（Townsville），因軍隊駐紮需求推動房價上漲
不過，Owen也警告，國際移民增速放緩可能會影響市場表現。儘管疫情后移民激增，但2023年第一季度的凈海外移民已達峰值，並開始回落，未來幾年隨著臨時簽證到期，移民增長可能繼續放緩。因此，「超級周期」是否能持續，仍存在不確定性。
墨爾本房價下跌，投資者開始回歸？
在過去一年，布里斯班、阿德萊德和珀斯的房價大幅上漲，吸引了投資者關注。2024年2月底，布里斯班房價同比上漲9.7%，阿德萊德增長11.9%，珀斯更是上漲14.3%。但Owen表示，這些市場的價格已經變得昂貴，投資熱潮可能逐漸降溫。
相比之下，墨爾本市場仍處於低谷。在截至2月28日的一年內，墨爾本房價下跌3.2%，是全澳跌幅最大的地區。
近年來，由於高額房產稅和資本增值緩慢，維州投資者大量撤離，轉向昆士蘭、西澳和南澳市場。數據顯示，2020年，95.1%的維州投資者貸款購買的房產位於維州，但到2024年底，這一比例下降至90.7%，同期維州投資者在昆士蘭的購房比例從1.7%增至4.2%。
然而，隨著其他市場變得越來越昂貴，一些投資者開始重新關注墨爾本，尋找低價入市機會。數據顯示，2024年，來自新南威爾士州的投資者在維州購房貸款增長了1.1%。
Aussie Home Loans維州總經理Joel Curley表示，現在可能是墨爾本市場的「抄底」時機。「如果你是一個中長期投資者，當前可能是買入市場底部的好機會，或者相較於熱門市場（如布里斯班）而言，現在的價格更具吸引力。」
Curley認為，即使維州的投資房產稅較高，但如果採用負扣稅策略，仍然可以抵扣部分成本，從而提升投資回報率。此外，墨爾本外北區和西區的新建房產不僅價格較低，還能享受房屋折舊稅收優惠。
結語
儘管市場存在不確定性，澳大利亞房市的供需失衡仍是推動價格上漲的核心因素。短期來看，房價或因移民放緩和高房貸成本承壓，但長期來看，土地資源有限、住房供應不足的現實，使得房產仍然是穩健的投資選項。
對於投資者而言，當前市場提供了諸多機會，關鍵在於精準選址，尋找長期增長潛力大的區域，無論是獨立住宅還是公寓，理性布局才能把握這輪「超級周期」中的財富機遇。
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