悉尼、墨爾本熱門地區房東賣房平均收益超100萬
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一系列備受追捧的地區，房屋賣家即使在市場低迷期仍能實現近百萬澳元甚至更高的賬面利潤。
長期持有房產的業主尤其受益，他們可以藉此升級住房，或選擇縮小居住面積並套現收益。
根據CoreLogic的數據，在2023年第四季度，悉尼Randwick市政區的賣家中位利潤高達1,395,000澳元，其次是Willoughby 1,325,000澳元，Northern Beaches 1,286,500澳元。此外，Hornsby、Ryde、Canada Bay、North Sydney、The Hills和Ku-ring-gai等多個市政區的中位利潤也均超過100萬澳元。
墨爾本方面，Boroondara地區的賣家利潤最高，第四季度中位收益達927,000澳元。
然而，並非所有賣家都能獲利。即便在Randwick，仍有7.7% 的房屋最終以低於購入價的價格成交。但在Hunters Hill、Lane Cove、Waverley、Willoughby、Canada Bay、North Sydney、Ku-ring-gai、Woollahra、Burwood和Strathfield等地區，所有售出的房屋均實現了正收益。
墨爾本房屋賣家最有可能獲利的市政區是Knox，98.1%的銷售實現盈利，其次是Bayside 97.5%，Greater Dandenong、Whitehorse和Cardinia 97.4%。
相比獨立屋，許多地區的公寓市場表現較為低迷。儘管Boroondara的房屋賣家利潤最高，但30.5%的公寓賣家虧損。在Strathfield，所有獨立屋賣家均實現盈利，但25.1%的公寓賣家虧損。Ryde的情況類似，儘管獨立屋賣家中位利潤超100萬澳元，但四分之一的公寓賣家賠錢。
綜合房屋與公寓的數據，悉尼和墨爾本的最高中位收益分別為The Hills 648,200澳元，Northern Beaches 607,500澳元，而墨爾本Nillumbik 568,500澳元，Bayside 549,445澳元。
CoreLogic澳大利亞研究主管Eliza Owen表示，這些高利潤區域普遍具有長期持有周期，因此能避免短期市場波動的影響。「這些地區供應有限，市場需求穩定，與內城區某些高層公寓市場形成鮮明對比。」
買家代理Rich Harvey補充，高配套設施（如優質學校、商店、公園、海濱和便捷交通）是推動長期資本增長的重要因素。他指出，土地佔比、供需關係決定了一個區的價值，一些城區因供應量極低而需求旺盛。儘管房屋翻新可以提高房產價值，但他提醒業主，要清楚改造成本與潛在收益的關係。此外，他警告，過去的價格增長並不意味著未來一定能繼續上漲。對於那些成功出售房產並獲得可觀利潤的賣家，這些收益可能直接用於退休生活。
02
澳洲偏遠小鎮房價飆升，房產投資者短期翻倍獲利
購房者正通過購買低價破舊房屋並迅速轉售獲利，短短几個月內便可賺取六位數利潤。
西澳大利亞部分地區的房價飆升，使得此前無人問津的郊區成為投資者眼中的「淘金地」。Geraldton的Rangeway便是其中之一，該地區在過去五年中錄得全澳最快的房價增長，房價幾乎翻了四倍。
五年前，Rangeway一套普通獨立屋的價格僅為72,500澳元，而目前的中位價已飆升至280,000澳元，漲幅高達286%。
這一迅猛增長吸引了大量房產投資者和房屋翻新商，當地房產中介稱，目前約90%的掛牌房屋都被這些投資者收購。
他們專門挑選鎮上最便宜的房產，其中許多曾是破舊的政府持有房屋，購入后翻新再以高價出售。
以2 Sherlock Way為例，這棟三居室木質和纖維板結構的房屋去年9月以170,000澳元購入，當時房屋狀況陳舊，窗戶被木板封住，前院雜草叢生。
房產廣告稱：「經過一些精心修整，該房屋可被改造成一處令人驚艷的住所，或成為一項有利可圖的租賃投資。」
僅三個月後，這棟房屋在簡單翻新后再次上市，掛牌價幾乎翻倍。翻新內容包括粉刷牆壁、更換地板和升級廚房，原有的浴室僅進行了基礎翻新。
新廣告稱：「這棟房屋已完成全面翻新，現代化升級與經典纖維板結構完美結合。」
該房屋還附帶一個額外賣點——一份為期12個月、每周租金420澳元的租約，略高於Rangeway的中位租金390澳元。
最終，該房屋以315,000澳元售出，短短三個月價格上漲145,000澳元。
PropTrack數據顯示，過去一年內，Rangeway共售出82套房屋，佔全區632套獨立屋的13%，這一交易周轉率約為全澳平均水平的三倍。
當地房產中介McKenzie表示，隨著新買家和租戶的不斷湧入，該區域的社區環境正逐步改善。
「隨著房屋成交量上升，租金上漲，我們發現這裏吸引了更高質量的租戶，」他說。「整個區域正在朝著積極的方向發展。」
不過，McKenzie也指出，雖然目前房價增長勢頭強勁，但不可能無限上漲。
「價格總會達到一個瓶頸，租金上漲會受到市場限制，或者投資者會轉向其他更具潛力的地區。」
PropTrack數據還顯示，儘管Rangeway的房價在過去五年內幾乎翻了四倍，但從10年跨度來看，漲幅僅為45%。
2015年，該地區的房價中位數為193,750澳元，但隨後在2020年降至72,500澳元，而最近的市場熱潮才使房價飆升至280,000澳元。
03
布里斯班買房竟比租房省錢，首次購房者迎來新機遇
在布里斯班的一些城區，買房的花費竟比租房更划算，這讓眾多購房者實現購房夢的機會更近了一步。
隨著租金不斷攀升，越來越多的首次購房者開始考慮購房。
這些地區較低的房價是關鍵因素之一，使得按揭還款在很多情況下比租金更實惠。
這意味著，購房者是在投資自己的房產，而不是將資金支付給房東。
對Chalrotte Gill和伴侶來說，選擇購置房產而非繼續租房，是在位於Woolongabba的一居室公寓租金上漲后做出的決定。
Charlotte表示：「我們的租金剛剛漲到了780澳元，而我們發現可以買到更便宜的房產，令我們非常驚訝。」
由於租房需求旺盛，這種情形讓人感到「害怕」。
在Fortitude Valley，Estate Agent Place的Michael Kafantaris告訴澳洲七號台新聞，這個接近市中心的地區，一居室公寓的購房按揭費用比租金低。
在一處價值約70萬澳元的房產中，每周按揭還款預計為570澳元，然而平均每周租金則要630澳元。
在布里斯班北部的Kallangur，一套全新三卧聯排別墅的每周按揭僅比450澳元的平均租金高出約100澳元。
此外，首次購房者還可利用政府計劃，如首次購房擔保（First Home Guarantee）、地方購房擔保（Regional Home Guarantee）和單親擔保（Single Parent Guarantee）。
專家指出，這些計劃允許購房者只需支付5%的首付款即可購房。
在某些情況下，購房者甚至可以同時利用多項擔保，獲得多達5萬澳元的支持。
在布里斯班，部分城區的買房成本低於租房，為首次購房者提供了難得的機會。
在房屋市場上，Beenleigh每月可比租房省下660澳元，其次是Rocklea，每月節省380澳元，而Zillmere則有320澳元的差額。
Inala和Ellen Grove也表現突出，購房者的月支出分別比租房低340和300澳元。
針對單元房，Spring Hill每月節省350澳元排名第一，緊隨其後的是Fortitude Valley，購買單元房每月可節省280澳元，而Bundamba則省270澳元。
04
最新數據顯示，新州面臨房貸違約風險的家庭數量大幅上升，過去兩年嚴重逾期還貸的家庭增75%，而全州約十分之一的家庭因高額還貸而陷入財務壓力。
根據澳洲央行最新數據，目前新州約0.55%的房貸（約5,185戶家庭）已逾期90天以上，存在違約風險。相比之下，2023年該比例僅為0.31%（約2,922戶家庭）。聯盟黨警告，僅靠一次降息無法拯救苦苦掙扎的家庭。
新州近十分之一的借款人面臨房貸壓力，他們每月償還房貸的支出超過收入的三分之一。其中，Norfolk Island地區的情況最為嚴峻，該地區23.8%的借款人被儲銀列為「高房貸負擔」人群，比例全澳最高。
其它受嚴重財務壓力影響的地區包括Merrylands、Guildford和Auburn，這些地區約14.8%至15.3%的房貸持有人面臨房貸還款壓力。
偏遠地區如Broken Hill、Bourke、Cobar、Coonamble及新州遠西地區的房貸逾期率全國最高，約2%的家庭已超過90天未能支付房貸。
根據銀行規定，當借款人逾期90天未還款，貸款機構將發出違約通知，給予30天的補救期限，並可能加收滯納金。如果仍無法還款，銀行將可啟動法律程序，收回房產。
嚴重拖欠還款人數激增的原因是2024年，超過一半的抵押貸款持有人從固定利率貸款轉為更昂貴的浮動利率貸款。
以25年期貸款、6.4%的浮動利率計算，貸款45萬澳元的房主每月還款增加約940澳元；貸款80萬澳元的房主每月多付1,740澳元，而貸款100萬澳元的房主則每月額外支付2,170澳元。
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