2025年悉尼這十個區預計房價上漲最快！澳洲商業地產交易激增，市場回彈顯現
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2025年悉尼這十個區房價上漲最快
預計2025年悉尼獨立房價格的漲幅中位數約為3%，但仍會有一些地區將「異軍突起」，實現更強勁的上漲。
Shore Financial最新發布的《悉尼現狀報告》（State of Sydney Report）對全市600多個區進行了分析。
報告根據各區當前的獨立房要價中位數將其分為五個五分位數組，其中包括悉尼的中心地帶區、郊區、崛起地區、專業人士區和富裕區。
然後，再在每個分組中選出排名前五的區。
報告通過分析列出了十個預計在未來六個月內將為投資者帶來超過5%資本收益的地區。
Shore Financial總裁Theo Chambers表示，大悉尼地區的房地產市場在過去一年中保持穩定，2024年的獨立房價格中位數上漲了5.2%。
「雖然整體漲幅不大，但某些區的房價上漲更為明顯，突顯出全市各地都存在著強勁的需求。」他說。
報告顯示，本季度排名前五的區分別是Glenmore Park、Kings Park、Belmore、Gymea和Canada Bay。
Chamber表示，在從今年2月至8月的半年中，這五大地區的房價預計將上漲超過5%。
「2025年房價上漲較快的地區遍布全市，雖然這些地區的房價漲幅不一，但它們有一個共同點，那就是上市天數少，房源供應有限，這意味著這些市場的買家都會有緊迫感。」
他表示，買家了解其目標區是利於買方還是賣方非常重要，因為這將影響買家的定價和談判策略。
他認為，澳洲儲備銀行2月份的降息雖然不會立即改善還貸能力和住房的可負擔性，但將改變悉尼的市場動態。
Chambers雖然無法預測儲備銀行是否會進一步降息，但他表示，排名前十的區已經出現了買家的競爭和持續的需求。
02
全澳建築業依然低迷 未顯復甦跡象
墨爾本的住宅塔吊數量回升，使該市的塔吊總數達到兩年來的最高水平。
根據 2025 年第一季度 RLB 塔吊指數，墨爾本成為過去六個月內塔吊數量增長的三個城市之一，另兩個城市是伍倫貢（Wollongong）和陽光海岸（Sunshine Coast）。
墨爾本住宅塔吊凈增 13 台——儘管有 42 台被拆除，但又新增 55 台。這一增幅超過了數據中心、酒店和市政基礎設施項目的塔吊單數增長。然而，儘管墨爾本的塔吊數量回升，相比之下，悉尼的住宅塔吊凈減少 11 台，使該市塔吊總數下降 14 台至 373 台，而整個澳洲的建築行業仍未顯現復甦跡象。
全國範圍內，住宅塔吊凈減少 5 台，總數降至 487 台，連續第四次下降，遠低於 2023 年第三季度創下的 553 台峰值。
這表明澳洲當前的建築活動，尤其是住房建設，並未迎來市場急需的增長。
不過，塔吊數量的增加未必意味著墨爾本公寓建設大幅增長。地產開發商 Mirvac 的開發主管 Stuart Penklis 指出，塔吊的分佈和項目規模才是關鍵。
Penklis 表示：「我們需要關注塔吊的具體位置，以及它們所涉及的項目規模，在外圍城區，可能有更多小型項目，因此塔吊數量可能有所增加。但如果看墨爾本市中心的大型項目，新塔吊其實不多。」
過去六個月，墨爾本唯一新增塔吊的私人住宅項目是 UrbanDC 開發的 Heirloom Armadale，位於內東區綠樹成蔭的高端住宅區，共新增 2 台塔吊。而同期，維州政府資助的 Prahran 和 Hampton East 公共住房更新項目也分別新增了 2 台塔吊。
與此同時，最新數據顯示，由於 2 月份澳洲央行降息 25 個基點（截至目前今年唯一一次降息），市場信心回升，悉尼和墨爾本的房價連續第二個月上漲。開發商表示，房價上漲對於推動新項目至關重要，但當前的漲幅尚未達到 15-20% 的水平，而這一漲幅被認為是推動中低價位公寓開發的必要條件。
悉尼 Capio Property 創始人 Mark Bainey 說：「房價需要上漲，才能讓新公寓項目具備可行性，目前，新公寓售價的漲幅仍未能彌補建築成本的增長。為了推動可負擔公寓的開發，我們至少需要 15-20% 的房價漲幅。」
全澳範圍內，塔吊總數下降 2.6%，至 840 台。悉尼塔吊數量減少 14 台至 373 台，堪培拉、珀斯、布里斯班以及新州中央海岸等多個城市的塔吊數量也出現下降。
分行業來看，教育領域的塔吊減少 12 台，降至 12 台；商業建築塔吊減少 9 台，降至 58 台；市政基礎設施塔吊減少 7 台，降至 61 台。
不過，部分行業仍保持增長。混合用途項目（結合住宅與商業的綜合開發項目）塔吊數量增加 9 台，達 105 台；數據中心項目增加 4 台，達 29 台；酒店和社會基礎設施（如圖書館等）塔吊數量各增加 2 台。
墨爾本規模最大的塔吊項目是耗資 360 億澳元的東北連接公路（North East Link），該項目擁有 39 台長期使用的履帶式塔吊。而固定塔吊數量最多的項目是 ESR 開發的亞馬遜 Craigieburn 倉儲項目，現場共部署了 8 台塔吊。然而，由於承包商 Roberts Co VIC 破產，該項目于上月停工，目前仍未恢復建設。
RLB 大洋洲研究主管 Ewen McDonald 表示，儘管全國建築行業整體低迷，但塔吊數量仍保持相對穩定。
03
澳洲單收入買家 基本買不起房子
對於單收入者來說，如果沒有六位數的年薪或「爸媽銀行」的支持，進入房市變得極其困難。
前澳洲儲備銀行經濟學家彼得·圖利普（Peter Tulip）表示，在當前的房地產市場，年輕的單收入買家基本上只有三個選擇：「你可以選擇住在距離市中心很遠的地方、尋求父母的經濟支持，或者乾脆放棄買房。我接觸的年輕人基本上都面臨這三種選擇，但它們都不太理想。」
隨著澳洲房價持續上漲，單收入買家能夠負擔得起的房產越來越少。
「尤其是在悉尼，我們聽到很多人靠父母的幫助買房，否則幾乎不可能做到。悉尼的房產均價已超過150萬澳元，光是首付款就要10萬甚至20萬澳元，對普通收入者來說，這筆錢實在太難存下。」
根據金融對比網站Mozo的數據，單收入買家需要至少168,476澳元的年薪，才能負擔全國主要城市的房屋中位價1,165,345澳元及其按揭貸款。而如果想購買一套公寓，按全國中位價670,697澳元計算，買家年薪至少需要110,301澳元。
這些數字比澳洲統計局（ABS）公布的72,592澳元的全國收入中位數高出95,000澳元，迫使買家想方設法進入市場，並避免房貸壓力。
Mozo發言人Rachel Watsell認為，對於單收入者來說，攢夠首付是最難的一步。
「如果你不住在家裡，而是每周要支付600澳元的租金，那你要如何攢下首付？」
「以澳洲中位房價1,165,345澳元計算，20%的首付款需要30多萬澳元，即使是10%的首付也要16.4萬澳元。」
由於存首付款的難度增加，越來越多的單收入買家開始使用政府的首次購房者支持計劃。
Great Southern Bank的數據顯示，在過去的一個財年中，該行46%的首次購房貸款申請者是單收入者，這一比例比2023-2024財年的44%略有上升。
按照Great Southern Bank的計算，如果單收入者年薪在10萬澳元左右，並有20%的首付，他們大致可以負擔60萬澳元的房產。
但如果他們選擇政府的首次購房擔保計劃（First Home Guarantee），只支付2%-5%的首付，那麼借貸能力會受限，因為首付款較少會影響貸款額度。
根據Domain的最新分析，全國主要城市僅剩12個城區的房價中位數低於50萬澳元。在公寓市場，低於50萬澳元的城區也不到80個。
Watsell警告說，儘管較低的首付款能幫助買家更快進入市場，但買家仍需謹慎評估自己的還貸能力，因為低首付意味著更高的月供。
04
澳洲商業地產交易激增，市場回彈顯現
今年第一季度，商業地產市場的交易量大幅增長，同比增長28%，顯示投資者對這個曾受重創的行業恢復了信心，MSCI數據顯示。
受打擊最嚴重的是辦公樓市場，高利率和疲軟的需求，再加上靈活辦公模式的興起，導致過去三年資產價值大幅下跌。
然而，今年第一季度，辦公樓市場強勢反彈，交易量增長69%，達18億澳元。這一回升推動整體交易總額上升至67億澳元，創下自2022年以來的第一季度最高水平。
按滾動12個月計算，各類商業地產（包括辦公樓、零售、酒店和數據中心）交易總額增長62%，達到481億澳元，這是MSCI對第一季度交易流的初步統計結果。
「2024年下半年出現的投資者信心反彈延續到了2025年，投資者正試圖抓住市場大幅重定價和折扣機會，」MSCI私募資產研究亞太區負責人本·馬丁-亨利（Ben Martin-Henry）表示。
「儘管零售業錄得最高交易額，但辦公樓市場的增長最為顯著，表明投資者認為市場已觸底。」
去年敲定並在今年第一季度完成的一系列重大交易推動了辦公樓市場的回升。其中，美國投資巨頭BGO以約5.8億澳元從Mirvac和摩根士丹利房地產投資公司手中收購了悉尼10-20 Bond Street的辦公樓，而加拿大地產巨頭Brookfield則以4.6億澳元出售了其位於悉尼388 George Street的一半股權。
本周，大型交易仍在持續進行。日本房地產巨頭大日（Daibiru Corporation）以逾6億澳元從Investa手中收購了悉尼King Street 135號辦公樓。
「海外投資者在今年第一季度表現尤為活躍，總計向澳洲市場投入約24億澳元，佔整體交易量的35%。」馬丁-亨利表示，「澳大利亞的相對價值有所提升，吸引了這些投資者的重新關注。」
交易活躍的一個關鍵因素是投資者普遍認為，許多資產的價格已經接近或觸及市場底部。
King Street大樓的成交收益率約為6%，這一投資回報率是衡量市中心辦公樓價值的重要指標。相比之下，三年前市場巔峰期，辦公樓投資收益率在4%以下，部分資產價值可能已下跌多達30%。
悉尼辦公樓市場的復甦最為顯著，第一季度交易額超過15億澳元，使其成為2025年迄今為止最活躍的市場。
此外，數據中心交易量雖從低位回升，而零售市場則最為活躍，本季度錄得近30億澳元的銷售額。其中，Westpoint購物中心的交易最為亮眼，Haben以8.7億澳元完成收購，成為澳洲市場有史以來最大單筆零售交易。
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